Droit immobilier: cas d’une annulation de vente
Vous êtes acheteur ou vendeur d’un bien immobilier et avez un problème ou des questions concernant une annulation de vente immobilière, le cabinet d’avocats Schaeffer peut vous conseiller, vous assistez et vous défendre si nécessaire.
Annulation d’une vente immobilière
Dans le cadre d’une promesse de vente immobilière (appelée aussi compromis de vente), si le vendeur ou l’acquéreur après acceptation de l’offre et signature de la promesse de vente refuse de manière abusive de se rendre à la signature chez le notaire, il est possible de demander au tribunal sa condamnation à se voir appliquer la clause pénale (indemnité d’immobilisation en général de 10 % du prix de vente) prévue dans le contrat de vente. Dans l’hypothèse où le refus de la partie fautive de se rendre chez le notaire n’est pas contestable, il est possible de demander en urgence devant le juge des référés une provision équivalent au montant de la clause pénale. Le vendeur peut aussi demander l’exécution forcée de la vente devant le juge du fond.
La clause pénale est celle par laquelle les contractants évaluent forfaitairement, par avance, les dommages et intérêts dus par le débiteur en cas de retard ou d’inexécution. C’est celle par laquelle une personne, pour assurer l’exécution d’une convention, s’engage à quelque chose en cas d’annulation de vente immobilière. Elle a pour double finalité de contraindre une partie à une obligation et de fixer forfaitairement l’indemnité due par elle en cas de violation de cette obligation.
Il se peut également que la vente soit entachée par un vice caché ou un vice du consentement (Dol, erreur, violence) permettant de demander la nullité de toute l’opération.
Cas de nullité du contrat
Comme tout contrat, le contrat de vente se caractérise par une rencontre des volontés, ces consentements croisés de vendre et d’acquérir doivent être éclairés et exempts de vice, ce qui veut dire :
– qu’ils doivent être échangés par des personnes juridiquement capables et qui détiennent un droit de propriété sur l’immeuble.
– qu’ils ne doivent pas être entachés d’une erreur, être échangés sous l’empire de la violence ou de manœuvres dolosives.
A défaut de respect de ces conditions, l’acte de vente est nul et l’annulation de vente immobilière est possible.
Moyens d’invoquer la nullité
La nullité peut être invoquée « par voie d’action » : l’une des parties en appelle au tribunal compétent pour prononcer l’annulation de vente.
La nullité peut également être invoquée « par voie d’exception » a posteriori.
Conséquences de la nullité
Cette nullité entraîne la remise des parties en l’état ou elles se trouvaient si elles n’avaient pas contracté, c’est-à-dire :
– retour rétroactif du bien dans le patrimoine du vendeur ;
– restitution du prix de vente des droits d’enregistrement et de la taxe de publicité foncière à l’acquéreur,
– éventuellement versement d’une indemnité d’occupation par l’acquéreur au bénéfice du vendeur de bonne foi.
Le cabinet d’avocats Schaeffer vous accompagne dans toutes les démarches afin de garantir au mieux vos intérêts en cas d’annulation de vente immobilière.
