La responsabilité du syndicat de copropriétaires

> Syndicat de copropriétaires, syndic de copropriété, conseil syndical : définitions

Le syndicat de copropriétaires d’un immeuble est une collectivité composée de l’ensemble des copropriétaires, qui assure notamment la gestion et la conservation des parties communes de la copropriété, et défend les intérêts collectifs des copropriétaires. Il se réunit en assemblées générales au cours desquelles il prend ses décisions. En tant que personne morale de droit privé, il peut agir en justice et souscrire des contrats.

Il est représenté par un syndic de copropriété, personne physique ou morale qui assure la gestion courante de l’immeuble.

Le syndic est assisté dans sa tâche par un conseil syndical, composé de copropriétaires élus lors d’une assemblée générale, qui a également un rôle de contrôle. 

> La responsabilité civile et la responsabilité pénale du syndicat de copropriétaires

Le syndicat de copropriétaires est doté de la personnalité civile et peut en conséquence voir sa responsabilité engagée si des préjudices ou dommages sont causés à certains copropriétaires ou à des tiers (article 14 de la loi du 10 juillet 1965).

Il peut par exemple être tenu responsable du mauvais entretien des parties communes de la copropriété ou de ses équipements, notamment s’il refuse d’effectuer les réparations indispensables (ce refus pouvant constituer un abus de majorité susceptible d’entraîner son annulation).

Comme toute personne morale, le syndicat des copropriétaires est également susceptible de voir sa responsabilité pénale engagée, sur le fondement de l’article L 121-2 du code pénal, si une infraction a été commise « pour son compte, par ses organes ou représentants ».

> Action des créanciers contre le syndicat de copropriétaires

Les créanciers du syndicat, copropriétaires ou tiers, peuvent agir en justice contre le syndicat de copropriétaires pour mettre en cause sa responsabilité.

Mais l’exercice de cette action ne fait pas obstacle au droit du créancier d’agir directement contre chaque copropriétaire à concurrence de sa quote-part dans les parties communes en cas de carence du syndicat.

Vis à vis des tiers, la prescription de cette responsabilité est trentenaire, conformément au droit commun. Cependant, de la part des copropriétaires, cette responsabilité ne peut plus être recherchée après écoulement d’un délai de 10 ans à compter de la survenance des faits qui sont la cause génératrice de l’action.

Les créanciers du syndicat peuvent pratiquer une saisie entre les mains du syndic.

> Responsabilité du fait de l’immeuble ou des équipements communs

Le syndicat peut être assigné sur le fondement de l’article 1384 alinéa un du code civil par les copropriétaires ou les tiers lorsque le dommage est causé par une partie commune ou un élément d’équipement commun dont il a la garde (un ascenseur ou un escalier en mauvais état, par exemple).

En dehors des cas d’accident, le syndicat est responsable des préjudices divers causés par les choses qu’il a sous sa garde.

Lorsqu’un dommage est causé par la ruine du bâtiment, la responsabilité du syndicat est engagée sur le fondement de l’article 1386 du code civil et non pas de l’article 1384 alinéa 1.

> Responsabilité du fait des préposés du syndicat de copropriétaire

Le syndicat est responsable sur le fondement de l’article 1384 alinéa 5 du code civil des fautes commises par ses préposés : par exemple les gardiens et concierges de l’immeuble.

Une entreprise chargée par le syndicat de faire des travaux n’est pas sa préposée.

> Responsabilité pour faute envers les copropriétaires

Le syndicat de copropriétaire peut également voir sa responsabilité contractuelle ou délictuelle engagée en vertu des articles 1382 et 1383 du code civil s’il remplit mal à sa mission. Par exemple, sa responsabilité est engagée s’il n’intervient pas pour faire observer le règlement de copropriété, s’il laisse entreprendre par des copropriétaires des travaux irréguliers, s’il néglige de prendre des mesures conservatoires et d’administration des parties communes qui s’imposent (comme des travaux urgents pour mettre fin à des infiltrations subies par un copropriétaire).

Il n’est pas responsable d’un vol commis dans les parties privatives si toutes les mesures de sécurité imposée par le règlement de copropriété et les délibérations de l’assemblée ont été prises et qu’il a rempli l’obligation de moyens et non l’obligation de résultat lui incombant.

Il a été décidé que le syndicat n’avait pas commis de faute : – pour ne pas avoir sollicité le concours d’un architecte pour surveiller les travaux, – en raison du retard mis à obtenir l’indemnisation d’un copropriétaire par l’assureur de l’immeuble, en l’absence de toute négligence de sa part

Par contre, sa responsabilité peut être engagée si le syndic laisse des squatters s’installer dans l’immeuble sans signaler leur présence au propriétaire du lot concerné, s’il poursuit abusivement les copropriétaires, s’il tient sa comptabilité de manière erronée, en laissant apparaître de façon persistante au débit d’un copropriétaire une dette depuis longtemps acquittée, si le syndic expulse manu militari un copropriétaire de l’assemblée…

Les responsabilités du syndicat et du syndic peuvent aussi être solidaires dans le cas de faute partagée.

> Responsabilité du fait de décision des assemblées

Le syndicat ne doit pas prendre des décisions abusives. Par exemple, il sera responsable du préjudice causé aux copropriétaires bailleurs par le refus abusif de laisser un locataire exercer son activité de restauration.

> Responsabilité envers les tiers

Le syndicat est responsable à l’égard des tiers lorsqu’il effectue les travaux de construction qui entraînent pour eux des troubles excédant les inconvénients normaux de voisinage (par exemple la fissuration des murs de l’immeuble voisin).