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VICES CACHES ET VENTE IMMOBILIERE

VICES CACHES ET VENTE IMMOBILIERE

L’article 1641 du code civil dispose que « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ».

Il ressort de cette disposition qu’en droit immobilier, le vendeur a pour obligation de garantir à l’acheteur un bien exempt de vice caché. La notion de vice caché, fait référence à un défaut non apparent découvert par l’acquéreur après la transaction, qui affectent significativement l’usage ou la valeur de la propriété. Il peut aussi bien concerner l’intérieur du logement et ses équipements que le terrain de la propriété. Dans cet article nous vous aidons à comprendre le concept de vice caché en matière de droit immobilier, les conditions, les recours, les limites, les implications, etc. 

 

Sommaire :

 

 

I. Définition et caractéristiques du vice caché dans la vente immobilière

Par définition, les vices cachés en matière immobilière sont des défauts ou des malfaçons non visibles ou difficiles à déceler au moment de l’achat ou à la réception des travaux, qui rendent le bien impropre à l’usage auquel il est destiné ou le diminuent tellement que l’acquéreur ne l’aurait pas acheté s’il en avait eu connaissance ou dont la connaissance aurait eu pour effet la diminution du prix. 

 

1. Les caractéristiques légales du vice caché

Les caractéristiques du vice caché sont décelables à la lecture de sa définition : 

  • Son caractère non apparent lors de l’achat du bien de sorte que l’acheteur ne peut le détecter au moment de l’achat ; 
  • Son antériorité : Le défaut caché doit être antérieur à la vente ou exister au moment de la vente même s’il se révèle plus tard ; 
  • Sa gravité : Il doit être suffisamment grave pour rendre le bien impropre à l’usage auquel il est destiné. 

 

2. Distinction entre vice caché et défaut apparent

Le défaut apparent correspond à un vice ou une malfaçon qui est visible et détectable par un acheteur lors de l’examen normal du bien immobilier au moment de la vente. Il est donc identifiable lors de la visite du bien, sans qu’il soit nécessaire d’avoir des compétences techniques particulières pour l’identifier. 

Contrairement au défaut apparent, le vice caché est un défaut non décelable lors de l’achat, même après une inspection attentive, et que l’acheteur découvre seulement après l’acquisition. Pour être qualifié de vice caché, le défaut doit remplir les trois critères susmentionnés.

En somme, la distinction entre un vice caché et un défaut apparent repose sur la visibilité du défaut au moment de la vente et des conséquences juridiques pour l’acheteur. 

Juridiquement, l’acheteur d’un bien porteur d’un vice caché peut prétendre à une action en garantie contre les vices cachés pour demander l’annulation de la vente ou une réduction du prix tandis qu’en matière de défaut apparent il ne peut prétendre à une garantie contre défaut apparent et ne peut dans ce cas obtenir une compensation qu’en négociant une prise en charge par le vendeur au moment de l’achat. 

 

3. Exemples courants de vices cachés dans l’immobilier

En matière immobilière, les exemples courants de vice caché sont multiples mais nous pouvons citer entre autres : le défaut d’étanchéité, une plomberie défaillante, une installation électrique non conforme, une isolation thermique insuffisante, un problème d’humidité ou d’infiltration d’eau, Un problème dans la toiture etc…

 

II. Les droits et obligations de l’acheteur et du vendeur en matière de vices caché

En cas de vice caché, la loi prévoit des prérogatives pour l’acheteur et des obligations à la charge du vendeur.

  • Les droits de l’acheteur

L’acheteur bénéficie de plusieurs droits en vertu de la garantie des vices cachés prévue par le Code civil, aux articles 1641 et suivants. Ces droits permettent à l’acheteur de demander réparation au vendeur, qu’il ait été ou non informé de l’existence de ces vices au moment de la vente. Il peut dans ce sens exercer une action à effet d’annuler la vente, et il peut également demander la réduction du prix de vente du bien ou prétendre à des dommages et intérêts en cas de mauvaise foi du vendeur. 

  • Les obligations du vendeur

Le législateur fait peser sur le vendeur une obligation de garantie des vice cachés. Si la preuve du vice caché est rapportée, celui-ci est tenu de l’obligation de réduire le prix de vente ou de remboursement de l’intégralité dudit prix en cas d’annulation de la vente. Par ailleurs, celui-ci est également tenu d’indemniser l’acheteur en cas de mauvaise foi. 

  • Responsabilité en cas de mauvaise foi du vendeur

Si le vendeur avait connaissance des défauts non apparents du bien il est présumé responsable à cause de son manquement à l’obligation d’information. Le vendeur peut également être tenu responsable pour dissimulation si la non-divulgation du vice a eu pour but de tromper l’acheteur. Dans ce cas, si la preuve de sa mauvaise foi est rapportée, il sera tenu de payer des dommages et intérêts à l’acheteur et verra peser à sa charge les frais de jugement.

 

III. Les recours de l’acheteur en cas de découverte d’un vice caché

En cas de vices cachés, l’acheteur peut recourir à la justice pour obtenir l’annulation de la vente on parle dans ce cas d’action rédhibitoire. Dans le cadre de la réduction du prix d’achat, il est question d’une action estimatoire. Aussi, l’acheteur dispose de la possibilité de demander une prise en charge des frais d’expertise et des dommages et intérêts.

1. Délai pour agir

L’acheteur a 2 ans à compter de la découverte du vice pour engager une action en justice. Ce délai ne court pas à partir de la date d’achat, mais de la date à laquelle l’acheteur découvre le vice. Il est important d’agir dans ce délai, car une fois les 2 ans écoulés, l’acheteur perd la possibilité d’exercer ses recours.

 

2. Procédure à suivre en cas de découverte d’un vice caché

Lorsqu’un acheteur découvre un vice caché après l’achat d’un bien immobilier, il doit pour prétendre à une compensation suivre une procédure particulière. Il doit dans ce sens

  • Constituer la preuve du vice caché 
  • Faire appel à un expert immobilier
  • Notifier le vendeur par lettre recommandée

 

3. Expertise et preuve du vice caché

Pour prouver la nature du vice caché, l’acheteur peut recourir à un expert immobilier. L’expert pourra dans ce sens confirmer la présence du vice, évaluer les réparations nécessaires, estimer la diminution de la valeur du bien due au vice. L’expertise est particulièrement utile pour les vices cachés complexes ou difficiles à évaluer. En cas de litige, ce rapport servira de preuve essentielle. 

 

IV. Les limites de la garantie des vices cachés

La garantie des vices cachés protège l’acheteur d’un bien immobilier contre les défauts non apparents qui en diminuent fortement la valeur ou l’usage, mais elle a des limites strictes. Elle ne couvre que les vices présents avant la vente, non visibles lors de l’achat, et impactant l’utilisation normale du bien. De plus, l’acheteur dispose de deux ans après la découverte du vice pour agir, passé ce délai, ses recours expirent. Dans les ventes entre particuliers, une clause d’exonération de garantie peut être insérée dans le contrat, sauf en cas de mauvaise foi du vendeur. Par ailleurs, la garantie ne s’applique pas aux défauts dus à l’usure normale ou au manque d’entretien, et elle est souvent inapplicable dans les ventes aux enchères où le bien est acheté en l’état. Enfin, l’acheteur doit prouver la gravité et l’antériorité du vice, souvent à l’aide d’une expertise, ce qui peut compliquer la démarche et limiter la portée de la garantie.

 

V. Prévention et stratégies pour éviter les litiges sur les vices cachés

  • Les précautions à prendre pour le vendeur

Pour éviter les litiges liés aux vices cachés en matière immobilière, il est essentiel de réaliser une inspection approfondie du bien, tant pour le vendeur que pour l’acheteur. Le vendeur doit informer l’acheteur de tout vice connu et, si possible, effectuer les réparations nécessaires avant la vente ou négocier une réduction de prix. 

  • Les précautions à prendre pour l’acheteur 

L’acheteur, quant à lui, doit exiger des diagnostics complets et faire appel à un expert pour détecter les défauts cachés. Un compromis de vente clair, incluant des clauses de garantie contre les vices cachés, et la recherche d’un règlement amiable en cas de litige, permettent également de prévenir les conflits. 

  • Résolution amiable des conflits

Une fois un vice caché découvert, l’acheteur peut contacter le vendeur dans un esprit de conciliation, pour trouver une solution amiable (réduction de prix, réparation à la charge du vendeur). Un règlement amiable est généralement moins coûteux et plus rapide qu’un litige judiciaire. Il est dans l’intérêt des deux parties de chercher une solution à l’amiable avant d’engager une procédure judiciaire.

 

VI. Conclusion

La notion de vice caché en vente immobilière fait peser sur le vendeur une obligation et représente pour l’acheteur une garantie essentielle. Elle permet à ce dernier de se prémunir contre des défauts graves et invisibles. Cependant, la garantie des vices cachés reste soumise à des conditions strictes. Il est alors conseillé de prendre des précautions supplémentaires. 

 

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