Transmission de patrimoine immobilier de son vivant, comment faire ?
Il est plus avantageux de transmettre son patrimoine immobilier de son vivant et plus cette transmission est organisée tôt, moins la note fiscale en sera élevée. Il existe plusieurs mécanismes qui permettent de maîtriser sa succession de son vivant, tout en profitant d’avantages fiscaux.
L’un des moyens les plus avantageux pour préparer sa succession reste la donation, elle peut être faite en pleine propriété, en démembrement ou encore par le biais d’un don manuel. Lorsqu’elle est réalisée dans un contexte familial, elle permet de faire bénéficier les enfants d’une exonération d’impôts grâce à des abattements.
De plus, la création d’une SCI peut également être intéressante puisqu’elle permet d’éviter une situation d’indivision mais aussi de rendre la transmission plus simple par le biais de la détention de parts.
De ce fait, il est indispensable de se faire accompagner par un avocat fiscaliste spécialisé qui saura trouver la solution la plus adaptée à vos besoins.
Le Cabinet SCHAEFFER Avocats est composé d’avocats fiscalistes. Les avocats fiscalistes du Cabinet maîtrisent les solutions patrimoniales pour diminuer la fiscalité applicable à votre transmission.
Sommaire :
- Schéma n°1 : la donation en pleine propriété
- Schéma n°2 : la donation de la propriété démembrée
- Schéma n°3 : la donation par le biais d’une SCI
I – Schéma n°1 : la donation en pleine propriété
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Qu’est-ce que la donation en pleine propriété ?
La donation est un contrat permettant à un donateur de transmettre un bien à un donataire de son vivant. La donation peut porter sur une somme d’argent, des biens mobiliers ou des biens immobiliers. Elle constitue ainsi un « cadeau » fait aux héritiers afin d’anticiper la succession et permettant d’éviter les conflits.
Il convient d’attirer votre attention sur le fait que le droit des successions impose une “réserve héréditaire” ; partie du patrimoine destinée aux héritiers réservataires qui sont les enfants et il n’est pas possible de les en priver. La part résiduelle (quotité disponible) peut-être donnée à la personne du choix du donateur.
Il existe plusieurs types de donations, elle peut être faite en pleine propriété, en nue-propriété ou consister en un don manuel.
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Quel est le régime fiscal ?
Lorsque vous effectuez une donation, vous pourrez profiter d’avantages fiscaux, en effet, des abattements sont applicables dont le montant varie en fonction du lien de parenté entre le donataire et le bénéficiaire de la donation.
Si la donation est faite au profit des enfants, un abattement de 100 000 € maximum s’appliquera une fois tous les 15 ans. Par conséquent, chaque parent peut donner jusqu’à 100 000 € à chaque enfant en étant exonéré de droits de succession.
Si la donation est faite aux petits-enfants, un abattement de 31 865 € est applicable et pour celles faites aux arrière-petits-enfants, un abattement de 5 310 €.
Il est à noter que ces abattements peuvent se cumuler, ainsi un enfant peut recevoir 200 000 € de ses parents et 127 460 € de ses grands-parents tous les 15 ans, en étant exonéré de droits de donation.
De plus, il convient de préciser qu’en réalisant un don manuel, une exonération d’impôt dans une certaine limite est également prévue.
Il est vivement conseillé de se rapprocher d’un avocat fiscaliste afin d’être renseigné au mieux sur les possibilités fiscales offertes par l’opération de donation.
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II – Schéma n°2 : la donation de la propriété démembrée
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Comment définir ce schéma ?
Le démembrement de propriété consiste en un partage de la pleine propriété d’un bien en nue-propriété et usufruit.
Classiquement, des parents donnent à leurs enfants la nue-propriété d’un bien et se réservent l’usufruit. Le démembrement s’éteint lors du décès de l’usufruitier, le nu-propriétaire devient plein propriétaire du bien et en a alors la libre disposition.
La donation en démembrement est un mécanisme avantageux et très souvent utilisé dans un cadre familial puisqu’il permet d’amoindrir les coûts fiscaux de la donation.
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Quel en est le cadre fiscal ?
Lors la donation de la propriété démembrée, les droits de succession ne sont calculés que sur la nue-propriété et non sur la valeur totale du bien, ainsi ils sont moins élevés que lorsque l’on donne la pleine propriété du bien. La valeur de la nue-propriété varie en fonction de l’âge du donateur lors de la donation et plus le donateur est âgé, plus la valeur de la nue-propriété est élevée.
L’assistance d’un avocat est impérative lors de la donation d’un bien démembré puisque la loi de finances de 2019 a introduit une procédure dite de « mini-abus de droit » qui se superpose à la procédure classique d’abus de droit. Ainsi, l’administration fiscale depuis 2021 dispose d’un champ d’action plus large de lutte contre la fraude. Ainsi seront sanctionnées les opérations ayant pour but principal de réduire la note fiscale applicable à une succession.
III – Schéma n°3 : la donation par le biais de la création d’une SCI
La création d’une SCI pour effectuer une donation peut être très avantageuse. Ceci permet d’optimiser la donation d’un point de vue fiscal et de faciliter la gestion des biens. En effet, il est plus aisé de répartir des parts sociales qu’un bien immobilier étant indivisible par sa nature.
Par exemple, un couple peut constituer une SCI en y apportant son patrimoine immobilier et les enfants peuvent y être intégrés progressivement en acquérant des parts sociales.
La SCI possède de nombreux avantages :
- Abattement de 100 000€ par parent et par enfant tous les 15 ans
- Droits de chaque associé bien délimités : bénéficiaire, gestionnaire, pour limiter les conflits
- La donation des parts de SCI peut elle-même être démembrée et ne porter que sur la nue-propriété : concrètement, les parents se réserveront l’usufruit des parts. Ainsi, la donation de la nue-propriété correspondant à une somme variant selon l’âge des usufruitiers, elle sera nécessairement moins élevée que si l’on avait donné la pleine propriété. Lorsque le donateur décèdera, les héritiers deviendront plein propriétaire des parts de la SCI et n’auront à payer aucun droit de succession
Il existe d’autres moyens de transmettre son patrimoine de son vivant, comme notamment par le biais d’une assurance vie par exemple, qui est un contrat d’assurance à travers lequel l’assuré épargne des sommes dans le but qu’elles fructifient et de les récupérer à la fin du contrat s’il est encore en vie.
Les avocats du Cabinet Schaeffer Avocats s’engagent à vous exposer les autres schémas existants et à vous accompagner dans le choix de la stratégie de transmission de votre patrimoine qui sera la plus adaptée à votre situation.
Afin de sécuriser juridiquement vos opérations, notre équipe d’avocats fiscalistes se tient à votre disposition pour répondre à toutes vos questions et sécuriser l’ensemble de vos opérations. Vous pouvez nous contacter quelle que soit votre problématique au 01 55 90 55 15, un seul numéro pour tous vos renseignements.
Un devis gratuit et sans engagement pourra être réalisé et ce, en toute confidentialité afin de défendre au mieux vos intérêts.
