Congé délivré aux personnes âgées

juin 4, 2015
in Droit Immobilier
Me Schaeffer
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Congé délivré aux personnes âgées

Le principe

Le droit du bailleur de donner congé à son locataire souffre d’une exception relative à l’âge de ce dernier.
En effet, les dispositions législatives en vigueur disposent que « le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l’égard de tout locataire âgé de plus de soixante-dix ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à une fois et demie le montant annuel du salaire minimum de croissance, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. »
Le locataire qui bénéficie de cette protection doit satisfaire plusieurs conditions cumulatives :

être âgé de plus de soixante-dix ans, étant entendu que l’âge du locataire est apprécié au moment où le bail expire ; et
avoir un niveau de ressources inférieur à une fois et demi le montant annuel du SMIC, étant entendu que seules les ressources régulières sont prises en compte et qu’il faut donc se fonder sur les sommes déclarées au fisc avant tout abattement ou déduction, correspondant à la dernière année civile écoulée à la date de délivrance du congé.

Exception toutefois, le bailleur peut tout de même donner congé s’il est mesure de proposer un logement équivalent ¬correspondant aux besoins et aux possibilités financières du locataire et dans une zone située à proximité de l’ancien logement.

L’exception

L’exception relative à la protection du locataire n’est toutefois pas applicable si le bailleur lui-même est âgé de plus de 60 ans (et non 70 ans comme pour le locataire) ou si ses ressources sont inférieures à 1,5 fois le montant annuel du SMIC, étant entendu que ces conditions sont alternatives et non cumulatives.

Bailleur, quelles sont les conditions de délivrance d’un congé ?

mai 14, 2015
in Droit Immobilier
Me Schaeffer
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Bailleur, quelles sont les conditions de délivrance d’un congé ?

Le bailleur qui souhaite récupérer un logement mis en location lorsque le logement constitue la résidence principale du locataire, ne peut le faire que suite à la délivrance d’un congé en bonne et due forme, dont les conditions déjà encadrées par le législateur dans la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989,article 15, ont été renforcées par la loi ALUR du 24 mars 2014.

Les conditions de la délivrance d’un congé

Pour être valable, le congé ne peut intervenir qu’à chaque échéance du contrat de bail.
Il est impossible de donner congé en cours de bail, bien qu’il soit possible de vendre à tout moment son logement mais dans ce cas le bail se poursuivra aux mêmes conditions et pour le temps restant à courir avec le nouveau propriétaire.

Le congé ne peut se faire que dans trois hypothèses :

Congé justifié par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.
Congé pour vendre
Congé pour reprise personnelle

Toutefois le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé à l’égard de tout locataire âgé de plus de 65 ans et dont les ressources annuelles sont inférieures au plafond en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert. Cette interdiction ne s’applique pas lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de 65 ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond ci-dessus.
En ce qui concerne les motifs du congé, la liste des personnes pouvant bénéficier de la reprise du logement est limitative :

Nullité

« A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. »

Les conditions du congé sont strictes

A peine de nullité le congé doit être délivré au moins six mois avant son terme lorsqu’il émane du bailleur.
De plus, tout congé pour vente n’est autorisé qu’à compter du terme du premier renouvellement du bail en cours
Tout congé pour reprise n’est autorisé qu’à compter du terme du bail en cours ou, si le terme du bail intervient moins de deux ans après l’acquisition, après un délai de deux ans.

Quant à la forme requise , le congé doit être donné selon l’un des trois modes suivants :

Lettre recommandée avec demande d’avis de réception
La remise en main propre contre récépissé ou émargement mais uniquement pour les contrats de location vide signés, renouvelés ou tacitement reconduits depuis le 27 mars 2014
L’acte d’huissier, ce qui est la formule la plus sûre

Dans tous les cas, le bailleur doit joindre à son congé pour reprise ou pour vente une notice relative aux obligations du bailleur et aux voies et recours et d’indemnisation du locataire.
Ces dispositions étant d’ordre public, il ne peut y être dérogé et un congé délivré pour un autre motif ou selon des modalités ne respectant pas les termes de la loi ne serait pas valable.
La loi ALUR prévoit la suspension du congé dans les cas où l’immeuble présente un danger pour la santé des occupants ou des voisins ou lorsque l’immeuble menace ruine.

Lorsque le logement loué ne constitue pas la résidence principale du locataire, ces dispositions ne s’appliquent pas. Seules les clauses du contrat tiennent lieu d’obligation.

Nouvel emploi/perte d’emploi : les conséquences sur le bail

La réduction du préavis

Dans un bail, le délai de préavis classique de droit commun, se situe à trois mois. Mais dans le cas de l’obtention d’un nouvel emploi, et qui ferait suite consécutivement à la perte d’un emploi, ce délai est réduit à un mois, selon l’Article 15 de la Loi du 6 Juillet 1989. Cette situation difficile à vivre pour le locataire, lui permet de donner congé de son habitation plus facilement. Pour cela, il lui suffit de faire état de la perte de son emploi, sans avoir besoin de justifier du lieu de son nouveau poste, peu importe qu’il quitte la région ou reste, l’éloignement géographique n’a pas a être pris en compte. Le bailleur n’a donc pas à chercher si ce nouvel emploi oblige son locataire à changer de domicile ou non.
Attention tout de même, sont exclus l’abandon de poste et la démission, seuls sont pris en compte le licenciement, la fin d’un CDD alors assimilé à une perte d’emploi, et la rupture conventionnelle du contrat de travail (et ce, depuis une réponse ministérielle du 16 mars 2010 faisant office de jurisprudence).
Pour que ce préavis réduit soit accepté, il faut respecter quelques conditions parmi lesquelles :

les deux évènements (perte et recherche d’emploi) doivent avoir lieu pendant le bail ;
le congé demandé doit être assez proche de la date de changement d’emploi, l’idéal est de deux mois maximum.

Cas particulier

Il faut bien noter que certains cas diffèrent des règles « normales ». Par exemple, dans les collocations, c’est seulement le colocataire touché par un changement de situation professionnelle qui peut bénéficier du préavis. Pour le reste des locataires, la loi s’applique comme dans tout bail classique. En revanche, dans ce que l’on appelle une « communauté de vie », c’est-à-dire mariage, pacs ou concubinage, le conjoint bénéficie lui-aussi du délai de préavis réduit.
Soulignons également que le préavis réduit est valable en cas de mutation par son employeur ainsi que dans 8 autres cas comme être bénéficiaire du RSA, l’obtention d’un nouvel emploi, l’allocation adulte handicapé…

Le bail à usage mixte : professionnel et privé

mars 2, 2015
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Me Schaeffer
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Le bail à usage mixte : professionnel et privé

Logement mixte

Pour qu’un bail soit dit mixte, la condition principale à remplir est qu’un professionnel décide de prendre son logement d’habitation pour y exercer son activité et ce qui en découle à des fins professionnelles, comme des rendez-vous clients, de la réception de biens matériels, des salariés qui viennent travailler dans les locaux… Continuer la lecture de Le bail à usage mixte : professionnel et privé

La rupture de la promesse de vente à l’initiative de l’acquéreur

février 6, 2015
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Rupture de promesse de vente de l’acquéreur

Le compromis de vente : la rétractation et l’obtention

Cet avant contrat provisoire engage les deux parties, le vendeur et l’acquéreur d’un bien immobilier, et stipule les conditions à respecter pour les deux parties. Il se révèle difficile à annuler car il a valeur de vente, avec des obligations pour chacune des parties : le vendeur doit vendre son bien immobilier à un prix fixe déterminé préalablement et l’acquéreur s’engage à l’acheter.
Toutefois une rétractation peut toujours avoir lieu, d’un côté ou de l’autre, et la promesse de vente se voir annulée. Ce cas de figure est soumis aux règles juridiques pour quelques situations uniquement. Continuer la lecture de La rupture de la promesse de vente à l’initiative de l’acquéreur

Recouvrement de charges de copropriété ?

Le recouvrement des charges de Copropriété

Les charges impayées constituent un problème important pour toute copropriété. C’est l’ensemble des résidents qui doivent supporter une part des charges non payés pour le copropriétaire défaillant. Cette situation peut s’aggraver puisqu’à leur tour, ces résidents pourraient ne plus être en mesure de payer leurs charges. Par ailleurs, dans l’hypothèse où un copropriétaire ne s’acquitte pas de ses charges dans les délais, il revient au syndic d’engager toutes démarches pour recouvrer les sommes impayées. Continuer la lecture de Recouvrement de charges de copropriété ?

Responsabilité de l’architecte

janvier 23, 2015
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Me Schaeffer
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La responsabilité de l’architecte

L’architecte est la personne en charge de la conception d’un bâtiment, et ce, depuis l’élaboration des plans, du devis jusqu’à la réalisation des travaux. Il est soumis à des responsabilités se rattachant au contrat qui le lie au maitre d’ouvrage et également au Code civil (articles 1792).

Une responsabilité contractuelle

La responsabilité de l’architecte peut être engagée pour défaut à son obligation de conseil, mais également en cas de négligence dans sa mission de direction et de conception des travaux. Ne sont pas pris en charge par les garanties légales les dommages intermédiaires. Cependant, l’architecte est tenu, comme tout professionnel, d’une obligation de renseignement auprès du maitre d’ouvrage. L’architecte a donc le devoir de conseiller son client, il est tenu de vérifier la réussite et le bon déroulement du projet de son client. Continuer la lecture de Responsabilité de l’architecte

Annulation d’une assemblée générale de copropriétaire

janvier 9, 2015
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Tout sur l’assemblée Générale de Copropriété

Les copropriétaires se rassemblent en assemblée générale, une fois par an, dans le but de prendre des mesures en relation avec la copropriété. Les décisions établies par l’assemblée générale concernent toute la copropriété. Les copropriétaires ont le droit de contester cette assemblée générale. Cette contestation a pour but l’éventuelle annulation d’une ou plusieurs décisions prises et parfois l’annulation de la totalité de l’assemblée générale. Continuer la lecture de Annulation d’une assemblée générale de copropriétaire

La responsabilité des agents immobiliers

L’agent immobilier a un rôle bien défini. Ce professionnel est celui qui réalise des transactions immobilières en tout genre, qu’il s’agisse d’achat, de vente, de bien immobilier, de fonds de commerce, de cession de parts de société ou encore de location d’immeuble. Son métier, il le connait. Qui est, au juste, cet intermédiaire et quelles sont ses responsabilités ? Décryptage.

Avocat : Les obligations de la loi Hoguet de janvier 1970

Les responsabilités de l’agent immobilier sont multiples.

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