SCCV: pourquoi choisir la société civile immobilière construction vente ?
Les sociétés civiles constituées en vue de la vente d’immeubles ont pour objet la construction d’un ou plusieurs biens immobiliers dans le but de les céder à des tiers et de réaliser un bénéfice, elles permettent notamment aux promoteurs de réunir des fonds pour la réalisation d’un programme immobilier. La SCCV offre aux associés la possibilité de réunir leurs capacités d’épargne et de réaliser des investissements plus importants.
La SCCV est généralement créée pour une opération immobilière et liquidée au terme de celle-ci. Elle facilite la gestion des promoteurs qui peuvent piloter chacune de leurs opérations séparément (financement, comptabilité, etc). Mais surtout, c’est une des rares structures de type société civile autorisée à vendre un bien immobilier pour dégager un profit. En effet, contrairement à la SCI classique qui ne peut acheter et revendre de manière régulière, dans le but de réaliser une plus-value, mais qui a plus vocation à détenir un portefeuille de biens immobiliers.
Sommaire:
- Société civile de construction vente ; simplicité de création et de fonctionnement
- Constitution d’une SCCV
- Fonctionnement d’une SCCV
- Une forme sociétaire fiscalement intéressante
Société civile de construction vente ; simplicité de création et de fonctionnement
Constitution d’une SCCV
La SCCV ne nécessite aucun capital minimum, il peut s’agir d’apports en numéraire, en nature ou en industrie. Le capital peut être libéré en plusieurs fois avec des apports au fur et à mesure de la progression du projet. Elle peut être à capital variable ce qui évite ainsi un certain nombre de formalités à accomplir à chaque variation du capital.
Deux associés suffisent pour créer une société civile de construction vente. Aucune condition de qualité, ni de nationalité n’est requise pour être associé, il peut s’agir de personnes physiques et/ou morales. En contrepartie les associés obtiennent chacun un nombre de parts sociales proportionnel à leur apport.
Les statuts sont rédigés librement entre associés, sous seing privé. Le notaire n’est donc pas obligatoire sauf en cas d’apports de biens immobiliers dans le capital de la SCCV.
L’objet social de la SCCV est obligatoirement la construction d’un ou plusieurs biens immobiliers en vue de leur revente en totalité ou par lots. On ne peut l’utiliser dans le cadre de la gestion du patrimoine.
Il doit obligatoirement y avoir construction pour pouvoir utiliser ce statut, une simple opération de restauration du bâtiment ne suffisant pas. De plus, les associés ne peuvent en avoir l’attribution en tout ou partie, en jouissance ou en propriété. Si tel est le projet, c’est une autre forme juridique qui doit être choisie : la société civile immobilière d’attribution.
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Fonctionnement d’une SCCV
Le fonctionnement de la SCCV est souple ; aucune règle particulière n’est prévue. Elle peut être administrée par un ou plusieurs gérants, les décisions collectives sont prises en assemblée générale – ordinaire ou extraordinaire -, ou encore, par consultation écrite. Ce sont les règles de droit commun qui s’appliquent tant pour le fonctionnement, la dissolution, la liquidation ou le partage.
La société civile de construction-vente permet de protéger le patrimoine des associés. Immatriculée au RCS, elle est dotée de la personnalité morale et d’un patrimoine distinct de celui des associés. De fait, en cas de difficulté, les créanciers doivent d’abord se retourner contre la SCCV. Si leur action se révèle infructueuse, ils peuvent alors engager une action contre les associés. Seules les parts sociales peuvent être saisies par les créanciers.
Les associés ont une responsabilité indéfinie en fonction de leur participation dans le capital de la SCCV, mais non solidaire. Cela implique que les créanciers doivent agir contre chaque associé indépendamment pour engager leur responsabilité.
Concernant le gérant de la SCCV, s’il est associé majoritaire, il aura le statut de travailleur indépendant et relèvera du régime général de Sécurité sociale des travailleurs non-salariés. Les sommes perçues sont considérées comme une avance sur les bénéfices. Il n’y a aucune charge sociale à payer. S’il n’est pas associé et perçoit une rémunération, il est assimilé à un salarié et relève du régime général de la Sécurité sociale. A ce titre, il bénéficie de la même protection sociale que les salariés.
Une forme sociétaire fiscalement intéressante
En vertu de l’article 206-2 du CGI, les sociétés civiles relèvent de plein droit de l’impôt sur les sociétés, quelle que soit leur forme, lorsqu’elles se livrent à des opérations présentant un caractère industriel ou commercial au sens des articles 34 et 35 du même code. Cependant la construction en vue de la vente d’immeuble est, du point de vue fiscal, une activité commerciale de telle sorte que ces sociétés sont, en principe, passibles de l’impôt sur les sociétés. Or l’assujettissement à l’IS fait perdre une grande partie de l’intérêt de ces sociétés notamment lorsque l’opération de construction est le fruit d’un tour de table de plusieurs opérateurs ou professionnels qui souhaitent faire remonter les résultats de l’opération sur leurs propres résultats, sans pour autant avoir recours à une société en nom collectif, dans le cadre de laquelle la responsabilité indéfinie des associés est solidaire.
Cependant une SCI de construction-vente peut être hors du champ d’application de l’IS. En effet, l’article 239 ter du CGI qui régit sur le plan fiscal les sociétés civiles de construction-vente, prévoit que les dispositions de l’article 206-2 du CGI ne sont pas applicables aux sociétés civiles qui ont pour objet la construction d’immeubles en vue de la vente, à la condition que ces sociétés ne soient pas constituées sous la forme de sociétés par actions ou à responsabilité limitée et que leurs statuts prévoient la responsabilité indéfinie des associés en ce qui concerne le passif social.
Chaque associé est donc imposé sur les bénéfices nets qu’il perçoit. La SCCV est dite fiscalement transparente ; les associés, personnes physiques, doivent déclarer leur quote part de résultat sur leur déclaration annuelle d’IR tandis que les associés, personnes morales, doivent l’intégrer dans leur bénéfice fiscal pour la détermination de leur IS.
Ainsi donc, au plan fiscal, la principale caractéristique accordée aux sociétés de construction-vente réside dans l’imposition directe des bénéfices sociaux au nom des associés, qui évite la double imposition au niveau de la société puis de l’associé. Cependant, ces sociétés ne bénéficient, en matière de TVA et de droits d’enregistrement, d’aucune mesure spécifique ; les règles de droit commun leur sont donc, en principe, applicables.
De plus, si l’objet des sociétés doit prévoir la construction d’immeubles en vue de la vente à l’exclusion de toute autre activité commerciale (notamment de marchand de biens), il est admis dans certains cas que ces sociétés puissent, sans perdre le bénéfice du régime de faveur, exercer conjointement une activité purement civile du point de vue fiscal comme la location d’immeubles.
Pour résumer, la SCCV construction vente est la formule la plus simple si l’objectif est de réaliser des bénéfices presque immédiatement après l’aboutissement de la construction d’un bien immobilier. Les formalités de création sont simples et relativement peu coûteuses, d’autant plus que cette forme sociale offre un certain nombre d’avantages en termes de fiscalité et de charges sociales.
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