Renoncer à l’avance à la révision d’un loyer indexé n’est pas possible pour le locataire de locaux commerciaux
En présence d’un bail commercial assorti d’une clause d’échelle mobile, une révision du loyer peut être demandée à la justice, à chaque fois que ce loyer se trouve soit augmenté, soit diminué, de plus d’un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire, par le jeu de la clause en question.
Un contrat de bail peut ainsi prévoir une indexation annuelle qui comporte une clause selon laquelle le locataire « renonce pendant toute la durée du présent bail à faire fixer judiciairement le loyer à une somme inférieure au loyer contractuellement défini, même dans le cas où la valeur locative se révélerait inférieure au loyer contractuel ». Le locataire peut ainsi demander la révision du loyer à la baisse, en se basant sur le fondement de l’article L 145-39 et sa fixation à la valeur locative. Parmi les décisions de justice possibles, la Cour d’appel peut appliquer ladite clause et faire droit à la demande du locataire, et ce dans la limite du montant plancher du loyer contractuel initial bien sûr. Attention, il arrive que la Cour de Cassation censure une telle décision. De fait, si une telle clause a pour effet de faire échec au réajustement du loyer en vigueur à la valeur locative, « le locataire ne peut valablement renoncer à son droit d’obtenir la révision du loyer qu’une fois ce droit acquis, c’est-à-dire après le constat d’une augmentation du loyer de plus du quart par le jeu de la clause d’échelle mobile. »
Il faut se rappelle que les règles de révision du loyer, principalement celles prévues par l’article L 145-39 du Code de commerce et qui concernent les baux assortis d’une clause d’échelle mobile, sont d’ordre public. Ainsi, selon l’article R 145 alinéa 22, « le prix du loyer révisé doit être fixé judiciairement à la valeur locative ». Ce qui a pour conséquence de faire échec au réajustement du loyer à cette valeur locative. Il peut en être de même de la clause d’indexation qui exclut la réciprocité et stipule que le loyer ne peut être révisé qu’à la hausse.
Les parties peuvent toutefois se mettre d’accord après la conclusion du bail, une fois seulement que le droit à la révision est né et acquis, et décider ensemble d’une révision du loyer qui se fera sans tenir compte des dispositions légales. Pour cela, il est possible de s’appuyer sur l’article L 145-38 qui définit les modalités de la révision triennale du loyer en l’absence de clause d’échelle mobile.
Alors, le locataire ne peut renoncer à demander la révision du prix du loyer uniquement si toutes les conditions d’une révision sont réunies, donc si la clause d’indexation a déjà auparavant entrainé une augmentation du loyer de plus d’un quart.
