Refus du locataire à la suite d’un congé : que faire ?

Le respect de la procédure par le propriétaire

Avant toute mise en place d’une procédure judiciaire, le propriétaire doit s’assurer qu’il a scrupuleusement respecté les exigences prévues à l’articles 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dont les dispositions sont d’ordre public.

L’article 10 de cette loi précise que si ces formalités ne sont pas respectées, cela entraine la nullité du congé. Le contrat de bail d’habitation, même parvenu à son terme, serait alors tacitement reconduit, ou renouvelé, le propriétaire n’ayant pas la possibilité de récupérer son bien avant le terme suivant.

Il n’existe que 3 motifs pour lesquels le bailleur peut donner congé à son propriétaire : 

• Le congé pour reprise aux fins d’habitation (en précisant les noms et adresses des bénéficiaires) ;
• Le congé pour vente du logement ;
• Le congé pour motif légitime et sérieux.

Ce congé doit être notifié à chaque locataire habitant dans le logement. Un couple devra, par exemple, recevoir un courrier chacun. Ce courrier doit être envoyé par lettre recommandée ou par voie d’huissier dans un délai minimum de 6 mois avant le terme du bail d’habitation, sous peine de voir la demande considérée comme n’ayant jamais été expédiée. Ainsi, un arrêt rendu par la Cour de cassation le 14 décembre 1994 n°93-12-481 a jugé que la date de réception d’une notification par lettre recommandée avec accusé de réception est celle apposée par l’administration postale au moment de la remise de la lettre à son destinataire.

Aux fins de respecter scrupuleusement la procédure, se faire accompagner par un avocat spécialisé permet de sécuriser vos intérêts. 

 

La saisie du juge visant à l’expulsion du locataire

Si l’envoi du courrier en LRAR n’obtient aucun résultat et que le locataire refuse de quitter le logement, la loi le considère comme « occupant sans droit ni titre ». Le bailleur a alors la possibilité de saisir le tribunal d’instance du lieu où se situe le logement (art. R 221-5 et R 221-38 du code de l’organisation judiciaire).

Le recours à un avocat n’est pas obligatoire, mais si l’on tient compte de l’enjeu, c’est préférable. Il se chargera pour vous de toute la procédure (la rédaction de l’assignation, la plaidoirie à l’audience, l’exécution de la décision etc.). Ce qui permet de faire avancer la procédure plus vite, et surtout d’éviter les erreurs.

Au terme de cette procédure, le juge rendra un jugement qui validera le congé et prononcera l’expulsion, ou il pourra décider de la nullité du congé.

En cas de loyers impayés, le juge aura la possibilité de condamner les locataires à payer une indemnité d’occupation équivalent à des loyers.

Le bailleur se réserve le droit de faire la demande de dommages et intérêts, dans l’espoir de compenser le préjudice subi.

Il est possible que le juge accorde un délai d’un an au maximum au locataire pour quitter le logement, s’il prouve sa bonne foi en démontrant qu’il a entamé des démarches pour trouver un nouveau logement (art. L 412-3 et 4 du code des procédures civiles d’exécution, CPCE).

Les locataires ne peuvent réclamer une somme d’argent au propriétaire en contrepartie de leur départ, sous peine d’être condamnés pour tentative d’extorsion de fonds. 

Se faire accompagner par un avocat permet souvent de faire accélérer de manière importante les délais d’expulsion du locataire.

 

La procédure d’expulsion des locataires 

Après le prononcé du jugement, le bailleur, par le biais de son avocat, donnera mandat à un huissier de justice de le notifier au locataire (une notification par locataire afin que le jugement leur soit applicable à tous).

À compter de la date de signification, ils disposent d’un délai d’un mois pour faire appel (15 jours en cas de référé). L’appel suspend l’exécution de la décision, sauf si le juge a précisé que sa décision est assortie de « l’exécution provisoire ». 

Après expiration de ce délai, lorsque le jugement devient définitif, l’huissier peut délivrer aux locataires en cause un commandement de quitter les lieux (art. L 411-1 du CPCE). L’expulsion aura lieue 2 mois après ce commandement, si les locataires n’ont pas d’eux même quitté les lieux.

Exceptionnellement, ce délai peut être prorogé au maximum pendant 3 mois supplémentaires par le juge (art. L412-1 et 2 du CPCE).

Si les locataires refusent toujours l’expulsion, l’huissier dresse un procès-verbal de tentative d’expulsion, puis fait appel à la force publique auprès du préfet afin de mettre en œuvre une expulsion physique.

 

Certains locataires bénéficient d’une protection

L’article 15 III de la loi du 6 juillet 1989 réglementant les baux d’habitation en location nue, interdit aux propriétaires de donner congé aux locataires âgés de plus de 70 ans, ainsi qu’à ceux bénéficiant de ressources inférieures à une fois et demie le montant annuel du salaire minimum de croissance (SMIC), sans leur proposer de logement susceptible de correspondre à leurs besoins et à leurs possibilités à proximité.

 

N’hésitez pas à consulter un avocat pour toute procédure contre un locataire récalcitrant à l’idée de quitter le logement en location.

 

Afin de protéger au mieux vos droits, notre équipe d’avocats spécialisés se tient à votre disposition pour répondre à toutes vos questions et sécuriser l’ensemble de vos opérations.  Vous pouvez nous contacter quelle que soit votre problématique au 01 55 90 55 15, un seul numéro pour tous vos renseignements.

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