Refus de prêt immobilier, quelles alternatives ?
L’investissement immobilier requiert en majorité un crédit immobilier. Cependant, vous pouvez faire face à un refus de la banque pour l’octroi d’un prêt.
Heureusement, il existe des alternatives au crédit bancaire qui vous permettront de réaliser vos projets. Nous avons recensé pour vous plusieurs solutions qui pourraient débloquer votre situation, des plus classiques (crédit vendeur, vente à terme, etc.) aux plus innovantes (SCPI, Crowdfunding, etc.).
Le Cabinet SCHAEFFER est composé d’avocats spécialistes en droit immobilier. Ainsi, ces avocats connaissent les rouages de ces problématiques juridiques, et sauront vous vous aider à protéger vos droits.
Sommaire :
- I. LE CREDIT VENDEUR IMMOBILIER
- II. LA VENTE A TERME
- III. LA VENTE A REMERE
- IV. LA SCPI
- V. LE FINANCEMENT PARTICIPATIF IMMOBILIER
- VI. LA LOCATION-ACCESSION
I – LE CREDIT VENDEUR IMMOBILIER
Le crédit vendeur fonctionne comme un crédit bancaire classique. C’est un prêt conclut entre l’acquéreur et le vendeur d’un bien immobilier. Une partie de la valeur du bien est payée comptant, puis de manière échelonnée concernant la seconde partie du montant dû.
Le crédit vendeur représente généralement 30% à 50% du prix total du bien. Le montant, la durée du crédit, et le taux d’intérêt sont librement consentis par les deux parties. Ce dernier peut-être à taux 0% si le vendeur ne souhaite pas négocier à la baisse le prix global.
L’avantage du crédit vendeur immobilier est qu’elle permet à l’acheteur de payer comptant une partie de la somme, puis d’échelonner le reste en plusieurs fois.
II. LA VENTE A TERME
La vente à terme est un contrat de vente immobilière. Elle permet au futur acquéreur de contourner un emprunt immobilier. A l’instar du crédit vendeur, une partie du prix de vente est versée comptant, et le reste via des mensualités.
C’est un principe d’acquisition immobilière qui présente de nombreux avantages pour le vendeur et en particulier pour l’acquéreur : accès à la propriété sans crédit immobilier, aucune assurance de prêt à payer, possibilité d’occuper les lieux avant le solde total du montant dû, etc.
Une vente à terme se présente sous deux formes : libre ou occupée.
- La vente à terme libre : l’acquéreur du bien immobilier peut s’installer dès la signature de l’acte authentique. Devenant ainsi occupant et propriétaire, toutes les charges lui incombent.
- La vente à terme occupée : le vendeur continuant de jouir d’un droit d’usage et d’habitation, l’acquéreur ne prend pas possession des lieux dès l’acte authentique, répartissant les charges entre eux. Les charges courantes (eau, électricité, taxe d’habitation, etc.) sont à la charge du vendeur, quant aux charges liées à la propriété, elles incombent à l’acquéreur.
Précision : La différence entre le crédit-vendeur et la vente à terme est le paiement des intérêts. Le premier prévoit souvent le paiement d’intérêts, alors que le second permet d’y échapper.
III. LA VENTE A REMERE
La vente à réméré est encadrée par les articles 1659 à 1673 du Code civil. Le propriétaire d’un bien immobilier procède à une vente temporaire de son bien, avec une faculté de rachat exclusive de celui-ci, contre un prix de vente préalablement décidé avec le tiers acheteur.
Il s’agit donc, d’une vente temporaire qui permet à une personne en difficultés financières de vendre son bien dans le but d’apurer son passif, et de racheter son bien immobilier. De plus, a vente à réméré permet au vendeur de continuer à occuper son bien, moyennant le paiement d’une indemnité d’occupation à l’acheteur. Par ailleurs, le vendeur dispose d’une faculté de rachat exclusive, ce qui signifie que dès que son passif, il pourra racheter son bien, à n’importe quel moment du réméré avant la fin du délai convenu.
L’avantage pour l’acheteur est que l’acquisition du bien se fait généralement avec une décote moyenne de 10 à 40 % par rapport aux prix du marché. Ce qui représente une « bonne affaire ». De plus, l’acheteur percevra jusqu’à la fin du délai d’option d’achat, une indemnité d’occupation.
IV. LA SCPI
La SCPI est un organisme de placement immobilier collectif prenant la forme d’une société. Son but est de collecter des fonds auprès de plusieurs investisseurs afin d’acquérir et de gérer un patrimoine immobilier qui sera destiné à la location.
Il existe deux types de SCPI :
- la SCPI d’entreprise qui acquiert et gère des immeubles à usage commercial
- la SCPI d’habitation qui acquiert et gère des immeubles à usage d’habitation
La personne qui investit dans une SCPI en devient un « associé », et détient une partie du patrimoine immobilier, sous forme de parts. En contrepartie du montant investi, l’associé perçoit un revenu foncier issu de la location de ces immeubles.
Investir dans une SCPI, c’est investir dans un patrimoine immobilier diversifié (bureaux, commerces, hôtels, etc.), des biens difficiles d’accès pour un particulier « en direct ». Par ailleurs, s’agissant d’un placement collectif, les risques sont mutualisés entre l’ensemble des investisseurs.
V. LE FINANCEMENT PARTICIPATIF IMMOBILIER
Le financement participatif immobilier encore appelé « crowdfunding », est un processus permettant de réaliser un financement participatif pour construire ou acquérir un bien immobilier, 100 % en ligne. Il est régi par l’ordonnance du 30 mai 2014.
Le but est de mettre en relation des porteurs de projets, et des potentiels particuliers investisseurs. Il permet à des promoteurs menant des projets immobiliers et ayant besoin de fonds propres, de financer en partie leurs programmes. Quant aux investisseurs, il leur permet de diversifier leur placement.
Le porteur de projet, est généralement un promoteur immobilier. Il finance une partie de l’opération immobilière en faisant appel à des investisseurs particuliers, qui lui prêtent de l’argent pendant une période précise. En contrepartie, le promoteur leur garantit un remboursement de leur capital à date fixe.
Précision : La SCPI et le CROWDFUNDING présente des similarités, mais également des distinctions, notamment sur la fiscalité, la durée d’investissement, les délais de jouissance, etc.
VI. LA LOCATION-ACCESSION
La location-accession est un contrat donnant la possibilité à une personne d’acheter un logement immobilier après l’avoir loué sur une certaine durée. Ce système peut s’apparenter au leasing automobile, mais appliqué aux propriétés immobilières, et peut concerner un appartement, une maison, ou même un logement en cours de construction.
Une période de jouissance est préalablement définie entre les parties. A la fin de celle-ci, l’accédant doit décider d’acquérir ou non le bien.
Pendant la période de location, le locataire verse :
- un loyer au titre de la jouissance du bien, appelé fraction locative ;
- un montant correspondant au paiement anticipé du prix de vente, appelé fraction acquisitive.
S’il décide d’acheter le bien, l’accédant devra payer le prix de vente défini, diminué du montant versé pendant la location. Dans le cas contraire, il devra quitter les lieux et le montant de la fraction acquisitive déjà réglée doit lui être remboursé.
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