Quel statut pour le marchand de bien ?
Le marchand de biens est une personne qui achète en son nom des biens immobiliers pour les revendre, de manière habituelle et en vue d’obtenir un profit. Ces biens peuvent être de tous type : maisons, appartements, immeubles, fonds de commerce, actions ou parts de sociétés immobilières etc.
L’activité de marchand de biens est une activité commerciale pouvant être exercée sous différentes formes juridiques et présentant une fiscalité relativement avantageuse.
Cette activité qui est de plus en plus pratiquée mérite d’être étudiée dans ses différents aspects puisqu’elle dispose de nombreux avantages, notamment en comparaison avec l’activité d’agent immobilier, étant beaucoup plus réglementée.
À titre de précision, à partir du 1er janvier 2023, le CFE ne sera plus compétent, laissant sa place au guichet unique électronique de l’I.N.P.I.
Le Cabinet SCHAEFFER Avocats est composé d’avocats fiscalistes. Les avocats fiscalistes du Cabinet maîtrisent les thématiques juridiques et fiscales du statut du marchand de biens et s’engagent à vous accompagner pour sa mise en place.
Sommaire :
- Rappel sur la définition du marchand de biens
- Dans quel cadre juridique puis-je exercer l’activité de marchand de biens ?
- Le cadre fiscal de l’activité de marchand de biens
I – Rappel sur la définition du marchand de biens
Le marchand de biens est une personne qui a pour activité l’achat et la revente de biens immobiliers, que ce soient des immeubles, des maisons ou même des fonds de commerce, dans l’optique de réaliser un profit.
L’activité de marchand de bien peut être exercée, en principe, par n’importe qui, (sauf certaines exclusions) et sans qualification professionnelle particulière.
L’activité de marchand de biens est avantageuse parce qu’elle ne nécessite pas de formalités particulières, contrairement au métier d’agent immobilier. Il convient de préciser qu’un marchand de biens a la propriété des biens vendus alors que l’agent immobilier lui, n’est qu’un intermédiaire entre l’acheteur et le vendeur d’un bien immobilier.
II– Dans quel cadre juridique puis-je exercer l’activité de marchand de biens ?
1. Le statut d’auto-entrepreneur est-il conciliable avec l’activité de marchand de biens ?
Concernant le statut d’auto-entrepreneur, la loi est très claire sur le sujet, il n’est pas compatible avec l’activité de marchand de biens (article 50-0 du CGI).
2. Marchand de biens et société
- Par le biais d’une SCI
La société civile immobilière, comme son nom l’indique, permet d’exercer une activité civile alors que l’activité de marchand de bien est commerciale. Ainsi, il ne sera possible d’exercer l’activité par le biais d’une SCI seulement pour faire de la location non meublée, la location meublée étant considérée comme activité commerciale.
Il convient de préciser qu’un marchand de bien voulant acheter pour construire et revendre par la suite, pourrait passer par une SCI Construction Vente (SCCV), l’inconvénient est qu’il faudrait constituer une SCCV différente pour chaque opération.
En conséquence, la SCI n’est pas réellement adaptée à l’activité de marchand de biens.
Lire aussi : La SNC pour les marchands de biens : quels intérêts ?
- Par le biais d’une société commerciale
L’avantage d’une société commerciale pour l’activité de marchand de biens est l’irresponsabilité des associés pour les dettes de la société, sauf évidemment en cas de fraude ou de faute de gestion.
Un marchand de bien qui souhaite s’associer avec d’autres peut opter pour la création d’une SARL ou d’une SAS, il est à noter que la SAS est préférée pour sa souplesse.
Le marchand de bien peut également opter pour les formes unipersonnelles de ces sociétés s’il est associé unique (l’EURL ou la SASU).
III – Le cadre fiscal de l’activité de marchand de biens
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L’impôt sur le revenu
Le marchand de bien sera soumis à un impôt sur le revenu dépendant de la forme juridique choisie :
Pour une société à responsabilité non limitée : le marchand de bien ainsi que chacun des associés sera imposé de la même manière qu’un commerçant. Une option à l’impôt sur les revenus est possible pendant 5 ans.
Pour une société à responsabilité limitée (SASU, SAS, SARL) : elle sera imposable au taux de 15% jusqu’à 38 120€, au taux de 25% au-delà sur la totalité du bénéfice imposable. Il est à noter que ces sociétés bénéficient d’une option à l’impôt sur les sociétés.
Lire aussi : La fiscalité du marchand de biens
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La TVA
Il existe plusieurs cas en matière de régime de TVA applicable aux marchands de biens :
- Si l’immeuble a plus de 5 ans après achèvement : en principe, la revente n’est pas soumise à TVA, le marchand de biens devra ainsi établir un prix TTC. L’acheteur sera soumis au paiement de droits d’enregistrement de 5,80%
- Si l’immeuble a plus de 5 ans après achèvement et que le marchand de biens a choisi d’opter pour la TVA : la revente est alors soumise à la TVA sur marge (à un taux de 20% en principe)
- Si l’immeuble a moins de 5 ans suite à des travaux importants de rénovation : la revente est obligatoirement soumise à TVA sur le prix total. On considère qu’il y a rénovations lourdes par exemple, lorsque les travaux rendent à l’état neuf la majorité des fondations ou des éléments porteurs.
Il convient de se rapprocher d’un avocat fiscaliste puisque le régime fiscal applicable à l’activité de marchand de biens peut se révéler complexe, par conséquent, les avocats du Cabinet Schaeffer Avocats s’engagent à vous accompagner dans vos démarches fiscales.
Afin de sécuriser juridiquement vos opérations, notre équipe d’avocats fiscalistes se tient à votre disposition pour répondre à toutes vos questions et sécuriser l’ensemble de vos opérations. Vous pouvez nous contacter quelle que soit votre problématique au 01 55 90 55 15, un seul numéro pour tous vos renseignements.
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