Quel recours en cas de logement insalubre ?
Un logement est considéré comme insalubre lorsqu’il présente un danger pour la santé de ses occupants ou de ses voisins en raison de son état ou de ses conditions d’occupation. L’insalubrité résulte d’un désordre grave ou d’un cumul de désordres.
Une procédure visant à caractériser l’insalubrité du logement et à la faire cesser peut être engagée. On distingue alors deux types d’insalubrité :
- L’insalubrité remédiable
- L’insalubrité irrémédiable
Dans les deux cas, il arrive que le propriétaire du logement ne réponde pas aux obligations qui lui incombent et qu’ils ne mettent pas en œuvre les mesures nécessaires, ordonnées notamment par le préfet. Le locataire dispose alors de recours. A contrario, le propriétaire peut s’opposer à l’arrêté d’insalubrité ou à certaines mesures prises dans le cadre de la résorption de l’insalubrité. Il dispose lui aussi de recours.
Le recours du locataire d’un logement insalubre
L’action civile du locataire en cas d’inaction du propriétaire
Lorsque qu’un arrêté d’insalubrité est prononcé, le propriétaire doit satisfaire à certaines obligations mises à sa charge. Il doit, par exemple, reloger les locataires, effectuer les travaux prescrits lorsque l’insalubrité est remédiable. Si le propriétaire n’exécute pas les obligations, le locataire peut agir.
En effet, les articles 1719 et 1720 du Code civil disposent que le propriétaire a l’obligation de mettre à disposition un logement décent à son locataire. Il doit assurer les réparations nécessaires afin que celui-ci puisse avoir une jouissance paisible du bien. Sur ce fondement, le locataire peut agir devant le juge civil dans un délai de 5 ans.
Le locataire peut agir en réparation de certains dommages causés par l’insalubrité et par l’inaction du propriétaire. Le bailleur peut aussi être condamné à la résiliation du bail s’ils n’exécutent pas les travaux de remise en état des lieux loués, notamment s’ils ont déjà été condamné à l’exécution à de ces travaux par une précédente décision (Cass. Civ. 3e, 24 novembre 1993, n°91-15295).
La jurisprudence adopte un raisonnement plutôt favorable au locataire. En effet, elle condamne strictement les manquements du propriétaire dans le cadre du logement insalubre. A titre d’exemple, la Cour de Cassation a jugé que pour satisfaire à l’obligation de relogement des occupants de l’article L521-1 du Code de la construction, le propriétaire devait notifier sa proposition de relogement à tous les cotitulaires du bail. Le propriétaire ne peut pas se prévaloir de l’unicité du bail (Cass. Civ. 3e, 9 février 2017).
Par ailleurs, il a été jugé que l’indemnisation du preneur en cas de défaut de délivrance d’un logement décent n’était pas subordonnée à la mise en demeure préalable du bailleur (Cass. Civ. 3e, 4 juin 2014, n°13-12314).
Il convient de noter que le préfet peut obliger le propriétaire à s’exécuter s’il ne se soumet pas aux obligations mises à sa charge.
Les sanctions pénales encourues par le propriétaire
Dans le cadre du logement insalubre, le propriétaire est exposé à des sanctions pénales, qui peuvent être importantes.
A titre d’exemple, le refus sans motif légitime de réaliser les travaux prescrits par l’arrêté d’insalubrité ou de péril sont punis d’un an d’emprisonnement et d’une amende de 50 000€ A cette peine peuvent s’ajouter des peines complémentaires, comme la confiscation du logement concerné ou l’interdiction pour le propriétaire, pendant 5 ans au maximum, d’acheter un bien immobilier à usage d’habitation à d’autres fins que son occupation à titre personnel.
Par ailleurs, si le propriétaire perçoit un loyer en contrepartie de l’occupation du logement insalubre ou s’il refuse de reloger l’occupant alors qu’il peut le faire, il risque 3 ans d’emprisonnement ainsi qu’une amende de 100 000€. Là encore, les mêmes peines complémentaires sont possibles.
Le recours du propriétaire contre l’arrêté d’insalubrité
Les actions du propriétaire devant le juge administratif
Lorsqu’un arrêté d’insalubrité est prononcé par le préfet sur le fondement des articles L.1331-26 et L.1331-28 du Code de la Santé publique, le propriétaire peut vouloir s’y opposer. Selon une jurisprudence constante, c’est un recours de pleine juridiction devant le juge administratif (CE, 30 juillet 1997, n°16-2068 ; CE, 29 décembre 2000, n°19-8220).
C’est aussi le cas lorsque le propriétaire veut agir en annulation de la mise en demeure du préfet de faire cesser la mise à disposition des locaux aux fins d’habitation (CE, 7 octobre 2013, n°35-2812).
Dans le cas d’un recours de pleine juridiction, le juge doit se prononcer sur le caractère impropre à l’habitation du logement. Pour apprécier l’insalubrité, le juge tient compte de la situation existant à la date à laquelle il statue. Il prend alors en compte l’ensemble des circonstances de droit et de fait, comme les réparations intervenues depuis l’arrêté d’insalubrité (CAA Versailles, 1er mars 2012, n°11VE00569). Le juge peut aussi modifier les mesures ordonnées par l’autorité administrative (CE, 15 avril 2015, n°36-9548). Le juge prend alors une place importante dans l’appréciation de l’insalubrité du logement.
Il est aussi possible d’obtenir la suspension de l’arrêté d’insalubrité en attendant la décision au fond grâce au référé-suspension. L’appréciation de l’opportunité de la suspension par le juge administratif s’orientera autour de la notion des intérêts de la santé publique. En effet, la suspension de la décision exécutoire est possible si ces derniers ne s’y opposent pas. Par exemple, lorsque les travaux prescrits par l’arrêté préfectoral impliquent une importante restructuration intérieure du bâtiment, qui présente un caractère difficilement réversible et dont le montant est élevé, il a été jugé que l’intérêt de la santé publique ne s’oppose pas à la suspension de l’arrêté (CE, 19 février 2010, n°32-9748).
Il convient de noter que les recours contre les arrêtés municipaux pris dans le cadre des pouvoirs de police du maire sont des recours pour excès de pouvoir (CE, 31 mai 1967, n°66-650B).
Les conséquences de l’annulation de l’arrêté préfectoral
L’arrêté préfectoral d’insalubrité peut être annulé par le juge administratif. Dans ce cas, l’illégalité de l’arrêté est constitutive d’une faute qui entraîne la responsabilité de l’Etat (CAA Marseille, 10 octobre 2011, n°09MA00764). Il sera alors possible pour le propriétaire d’obtenir des réparations sur ce fondement.
Lorsque l’arrêté d’insalubrité est jugé illégal, l’exécution d’office de travaux, de facto illégalement ordonnés, peut constituer une voie de fait (CE, 15 mars 1957, n°15-290A). En effet, l’administration a agi sans droit et cette action porte également atteinte au droit de propriété. Les préjudices particuliers du propriétaire pourront donc être réparés mais la seule constatation d’une voie de fait ouvre droit à réparation (Cass. Civ. 3e, 9 septembre 2009, n°08-11154).
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