OPTIMISER SON PATRIMOINE IMMOBILIER AVEC UNE HOLDING : MYTHE OU RÉALITÉ
L’investissement immobilier constitue une voie privilégiée pour diversifier un portefeuille d’actifs tout en assurant la transmission d’un patrimoine. Dans cet univers complexe, la structuration patrimoniale revêt une importance croissante à mesure que les acquisitions se multiplient.
Parmi les mécanismes d’optimisation les plus efficaces, la constitution d’une holding immobilière s’impose comme un instrument stratégique. Les investisseurs sont attirés par l’immobilier pour la sécurité financière qu’il procure, la génération de revenus passifs, l’appréciation à long terme des biens, et, surtout, les avantages fiscaux qu’il offre.
Néanmoins, cette option, bien que séduisante, constitue-t-elle véritablement la solution idéale pour alléger la charge fiscale et financière ? Cet article se propose de dissiper les illusions et d’apporter un éclairage objectif sur les enjeux et avantages réels liés à l’usage d’une société holding dans le cadre d’investissements immobiliers.
Sommaire :
- I.Qu’est-ce qu’une société holding ?
- II.Les avantages de la holding pour l’investissement immobilier
- III. Les inconvénients de la Holding pour l’investissement immobilier
- IV. Conclusion : Mythe ou réalité ?
I. Qu’est-ce qu’une société holding ?
La société holding se présente comme une entité juridique dont l’objet principal est de détenir des participations ou des actions dans d’autres sociétés, afin d’en assurer la coordination et le contrôle.
Malgré son importance prépondérante dans le paysage économique européen et français, elle ne bénéficie, jusqu’à présent, d’aucune définition juridique propre.
Le code général des impôts lui consacre toutefois certaines dispositions spécifiques, et la Cour de cassation a reconnu sa légitimité dès 1987.
La société holding peut prendre deux formes distinctes :
- Passive (holding pure) : se limitant exclusivement à la détention de participations dans d’autres sociétés, sans intervenir dans leur gestion opérationnelle.
- Active (holding mixte) : alliant à la fois des fonctions de détention de participations et la conduite d’activités opérationnelles.
Dans le secteur immobilier, c’est principalement la holding mixte qui est privilégiée.
II. Les avantages de la holding pour l’investissement immobilier
Avantages juridiques et opérationnels :
- Centralisation de la gestion : La holding centralise la prise de décisions stratégiques au sein d’une seule entité, ce qui permet de simplifier le contrôle et la coordination de ses filiales.
- Capacité d’octroi de garanties : la holding offre la possibilité d’accorder des garanties et des cautions plus élevées que celles qu’un actionnaire individuel aurait pu fournir.
- Sécurisation des actifs : la holding permet de dissocier les actifs immobiliers des autres activités opérationnelles des filiales, réduisant ainsi les risques financiers. En cas de difficultés d’une activité, les biens immobiliers demeurent à l’abri.
Avantages fiscaux et financiers :
- Régime mère/fille : exonération de 95% sur les dividendes versés par les filiales.
- Régime d’intégration fiscale : compensation des bénéfices et déficits entre les sociétés du groupe, réduisant ainsi l’impôt global sur les sociétés.
- Droit de mutation : la transmission des parts de la holding est souvent plus simple que celle de biens immobiliers, avec des droits de mutation potentiellement plus faibles.
- Facilité d’emprunt : la holding acquiert les titres de ses filiales, elle finance cette opération par un emprunt, ce qui permet ensuite de libérer des liquidités pour ses filiales sans affecter leurs fonds propres.
III. Les inconvénients de la Holding pour l’investissement immobilier
Des coûts élevés et des démarches administratives complexes :
La création et la gestion d’une holding nécessitent une structuration juridique et comptable précise, ce qui peut engendrer des coûts supplémentaires : frais de créations, honoraires d’experts, gestion annuelle, etc.
Un engagement à long terme :
Les actifs immobiliers détenus sont moins liquides, de ce fait, investir dans une holding, peut ne pas convenir à des investisseurs qui recherchent des gains rapides.
Une imposition des plus-values immobilières moins avantageuse :
La holding à l’impôt sur les sociétés (IS) sera imposée selon le régime des plus-values professionnelles, en cas de vente du bien immobilier. Contrairement au régime des particuliers, la holding ne pourra pas bénéficier des abattements et exonérations prévues selon la durée de détention du bien.
IV. Conclusion : Mythe ou réalité ?
La holding constitue une solution pertinente pour les investisseurs désireux de structurer leur patrimoine, d’optimiser leur fiscalité et de sécuriser leurs actifs. Toutefois, il est crucial de considérer les inconvénients qu’elle peut présenter.
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