Monter sa Société Civile Immobilière : bonne ou mauvaise idée ?

Aujourd’hui, une SCI ou Société Civile Immobilière est un contrat de société par lequel plusieurs personnes (les associés) décident de mettre en commun un ou plusieurs biens immobiliers afin d’en partager les bénéfices ou de profiter des bénéfices qui pourrait en ressortir, tout en s’engageant à contribuer aux pertes. La grande liberté d’organisation de la société civile immobilière a un avantage : elle autorise de nombreuses souplesses tant pour gérer un patrimoine privé que professionnel.

Une société conçue pour réaliser de l’investissement immobilier

La SCI peut être l’outil idéal pour réaliser à plusieurs des investissements immobiliers qui n’auraient pu être effectués par une personne seule. Elle permet de mettre en commun des capitaux et des moyens afin d’augmenter la capacité financière des associés et de faciliter l’obtention de financements externes (notamment de prêts bancaires), en vue d’acheter ou de louer un bien immobilier. La SCI permet par ailleurs de répartir les charges et les coûts liés à la détention de biens immobiliers.
Lorsqu’un un bien est acheté à l’aide de la SCI, les associés disposent d’un droit de vote dans le cadre des prises de décisions collectives. Les conditions de vote et de majorité sont librement définies au sein des statuts. En cas de bénéfices réalisés par la société, les associés reçoivent une rétribution dont le montant est en principe proportionnel à leurs droits dans la société.

Comment faciliter la gestion de son patrimoine personnel grâce à une SCI

Vous l’ignorez peut-être mais monter une SCI permet également à un chef d’entreprise de devenir directement propriétaire des biens immobiliers nécessaires à l’activité de son entreprise, plutôt que de les inscrire à l’actif du bilan de l’entreprise. Les avantages de la SCI dans ce cas de figure sont nombreux. Par exemple, financer l’immeuble par la perception de loyers par la SCI et déduire parallèlement les charges locatives dans la société d’exploitation. Mais également obtenir des revenus complémentaires au travers des loyers perçus par la SCI lorsque celle-ci n’est plus endettée. Enfin, faciliter la transmission du patrimoine à ses enfants en leur attribuant des parts de la société ou de la société d’exploitation selon qu’ils travaillent ou non au sein de l’entreprise d’exploitation. Et mettre à l’abri des créanciers professionnels le patrimoine immobilier de l’entreprise. 

Mais aussi faciliter la cession de son entreprise en permettant de minorer le prix de cession de celle-ci (l’actif de la société d’exploitation ne comprendra pas l’immeuble et la valeur de l’entreprise s’en trouvera d’autant diminuée). Et dernier point, réduire les taxes et impôts devant être acquittés lors de la cession de l’immeuble en bénéficiant du régime
fiscal des particuliers. 


Est-il possible de simplifier la cession de son immeuble ?

Avec la SCI, les associés ont le pouvoir de céder leurs parts. Contrairement à une cession de bien immobilier banal, les cessions de parts de SCI n’ont pas à être constatées par un acte authentique établi devant notaire et engendrent donc des frais moindres.
Autre avantage de la SCI : les cessions de parts de société civile immobilière ne sont également pas soumises aux droits de préemption urbains des communes, sauf lorsque la cession porte sur la majorité des parts sociales d’une société civile immobilière dont le patrimoine n’est constitué que d’une unité foncière. Dans ce dernier cas, ces droits de préemption ne s’appliqueront cependant pas si la cession de parts intervient dans une société civile immobilière constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus.