Les vices cachés et la vente immobilière

Il arrive qu’après l’achat d’un bien immobilier, les acquéreurs s’aperçoivent que ce bien est affecté de désordres qu’ils n’avaient pas décelés au moment de la vente.

Ils se demandent alors s’ils peuvent se retourner contre le vendeur.

L’article 1641 du Code Civil dispose que « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. »

Il est donc possible de faire une procédure contre le vendeur d’un bien affecté d’un vice caché à condition de pouvoir démontrer que :

– Le vice existait avant la vente
– Qu’il est suffisamment grave pour affecter l’utilisation normale de la chose
– Qu’il n’était pas apparent au moment de la vente, du moins pour un profane.

Si le bien immobilier est neuf, cette garantie des vices cachés s’applique sans difficulté.

Si en revanche le bien immobilier est ancien, une clause excluant la garantie des vices cachés est généralement insérée dans l’acte de vente.

Cette clause est parfaitement valable et empêche l’acquéreur de se retourner contre le vendeur.

Mais elle peut toutefois être écartée si le vendeur parvient à prouver que le vendeur est de mauvaise foi, c’est-à-dire qu’il connaissait le vice et qu’il l’a dissimulé à l’acquéreur afin de l’inciter à acheter à un certain prix.

Dans ce cas, l’acheteur peut exercer cette action en justice afin, soit d’obtenir l’annulation de la vente soit d’obtenir une réduction du prix de vente.

Il y a de nombreux litiges de ce type lorsque par exemple, peu de temps après la vente d’un bien immobilier (quelques semaines), des sinistres se produisent (infiltrations liées à la pluie, panne de la chaudière…).