Les règles d’affectation du déficit foncier

La prise en compte du déficit foncier

Généralités

Le déficit résultant des dépenses déductibles AUTRES que les intérêts d’emprunts est déductible du revenu global, dans la limite de 10 700 €. 

Ce dispositif n’est pas optionnel, il s’applique automatiquement dès lors qu’un déficit foncier est dégagé au cours d’une année. 

• Le déficit résultant des intérêts d’emprunts ainsi que la part du déficit excédant 10 700 € sont imputables sur les seuls revenus fonciers réalisés au cours des 10 années suivantes. 

Cas particuliers

• Dispositif «PERISSOL» 

Le déficit résultant des dépenses déductibles autres que les intérêts d’emprunts est imputable sur le revenu global dans la limite de 15 300 €. 

• Immeubles classés monuments historiques 

Les déficits fonciers sont imputables sur le revenu global sans limitation. Les modalités de prise en compte des charges déductibles varient selon que l’immeuble procure ou non des recettes et qu’il est ou non occupé par son propriétaire. 

• Immeubles situés dans certaines zones franches urbaines 

Pour les propriétaires bailleurs d’immeubles situés dans certaines zones franches urbaines, à l’occasion de la réalisation de certains travaux de réaménagement, le déficit foncier ne provenant pas des intérêts d’emprunts est imputable sans limitation sur le revenu global. 

• Immeubles situés dans des secteurs sauvegardés ou dans des zones de protection du patrimoine architectural 

A l’occasion de la réalisation de certains travaux de restauration immobilière, les propriétaires d’immeubles situés dans des secteurs sauvegardés ou dans des zones de protection du patrimoine architectural peuvent déduire en totalité sur le revenu global le déficit foncier ne provenant pas des intérêts d’emprunts. 

• Grosses réparations effectuées par les nus-propriétaires 

Le déficit foncier qui résulte de grosses réparations que paient les nus-propriétaires est déductible du revenu global sans limite de montant. L’application de ce régime particulier est conditionnée par l’origine du démembrement de la propriété. 

Obligations : la durée minimale de location (3 ans)

Principe

Lorsqu’un contribuable, propriétaire d’un immeuble, impute un déficit foncier sur ses autres revenus catégoriels au titre d’une année, l’immeuble doit rester affecté à la location jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit celle de l’imputation. 

Cette obligation suppose que la location soit effective et permanente. 

Exceptions

L’imputation d’un déficit foncier sur le revenu global n’est pas remise en cause dans les cas suivants : 

• Invalidité du contribuable ou de l’un des époux soumis à une imposition commune, 
• Licenciement du contribuable ou de l’un des époux soumis à une imposition commune, 
• Décès du contribuable ou de l’un des époux soumis à une imposition commune, 
• Expropriation pour cause d’utilité publique de l’immeuble productif du déficit. Ces exceptions ne peuvent s’appliquer que si l’immeuble a été donné en location avant la survenance de l’événement qui la motive. 

En cas de rupture de la location dans le délai de 3 ans

En cas de rupture de la location dans le délai de 3 ans, le revenu foncier et le revenu global des trois années qui précèdent celle de la rupture sont reconstitués en considérant que les déficits fonciers sont uniquement imputables sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. 

Modalités d’affectation

Dès lors qu’au titre d’une année, les résultats de certains immeubles sont pour les uns bénéficiaires et pour les autres déficitaires, les déficits sont, en premier lieu, imputés sur les revenus fonciers positifs. Si après compensation un déficit subsiste, la fraction imputable de ce déficit sur le revenu global est déterminée de la façon suivante : 

ETAPE 1

Détermination du total :

• des revenus bruts (c’est-à-dire les recettes imposables), 
• des intérêts d’emprunts, 
• des autres frais et charges pour l’ensemble des propriétés ou titres de sociétés. 

ETAPE 2

• Détermination du revenu net d’intérêts d’emprunts ;
• Après avoir déduit du total des revenus bruts le total des intérêts d’emprunts, deux situations doivent être envisagées : 
  • Le résultat est positif : le déficit n’est pas dû aux intérêts d’emprunts. 
  • Le résultat est négatif : les intérêts d’emprunts constituent une fraction du déficit foncier. 

Cette fraction de déficit qui résulte des intérêts d’emprunts n’est pas déductible des autres revenus nets catégoriels. Elle ne peut être que reportée et qu’imputée sur les revenus fonciers des dix années suivantes. 

ETAPE 3

Déduction des autres frais et charges

• Si le résultat de l’étape n° 2 est positif :

Le déficit foncier résulte donc de dépenses autres que les intérêts d’emprunts, en conséquence, ce déficit est imputable sur le revenu global dans la limite annuelle de 10 700 €. 

Le surplus éventuel, ne peut qu’être imputé sur les revenus fonciers des dix années suivantes. 

• Si le résultat de l’étape n° 2 est négatif :

Le montant des autres frais et charges constitue la fraction de déficit foncier imputable sur le revenu global dans la limite annuelle de 10 700 €. 

Le surplus éventuel s’ajoute au déficit provenant des intérêts d’emprunts pour le report et l’imputation sur les revenus fonciers des dix années suivantes. 

EXEMPLES DE PRISE EN COMPTE DE DÉFICITS FONCIERS

PREMIÈRE HYPOTHÈSE : Déficit foncier = 3 000 €

DEUXIÈME HYPOTHÈSE : Déficit foncier = 14 000 €

Phase 1 = Détermination des résultats  – Total des revenus bruts  = 9 000 €  – Total des intérêts d’emprunts  = 4 000 €  – Total des autres frais et charges = 8 000 €  Phase 2 = Revenus nets d’intérêts d’emprunts  9 000 € – 4 000 € = 5 000 €  Résultat positif : le déficit foncier ne provient pas des intérêts d’emprunts.  Phase 3 = Déduction des autres frais et charges  5 000 € – 8 000 € = – 3 000 €  Ce déficit est dû exclusivement aux charges autres que les intérêts d’emprunts.  Il est donc imputable sur le revenu global, dans la limite de 10 700 €.  →Au cas particulier, imputation totale de – 3 000 €.

Phase 1 = Détermination des résultats  – Total des revenus bruts  = 4 000 €  – Total des intérêts d’emprunts = 6 000 €  – Total des autres frais et charges  = 12 000 €  Phase 2 = revenus nets d’intérêts d’emprunts  4 000 € – 6 000 € = – 2 000 €  Résultat négatif : il constitue la fraction de déficit  foncier correspondant aux intérêts d’emprunts.  Cette fraction de déficit ne peut pas être imputée sur  le revenu global, elle est reportable et imputable sur  les revenus fonciers des dix années suivantes.  Phase 3 = Déduction des autres frais et charges  Le résultat de la phase 2 étant négatif,  le total des charges autres que les intérêts d’emprunts  génère un déficit d’égal montant.  Déficit = – 12 000 € Il est imputable sur le revenu global, dans la limite  de 10 700 €  Le surplus (12 000 € – 10 700 € = 1 300 €) est reporté  et imputé que sur les revenus fonciers des dix années  suivantes.  Total reportable =  – 2 000€ (phase 2) – 1 300€ (phase 3) = – 3 300€