Les montages préconisés dans un objectif d’optimisation fiscale
L’un des montages fiscaux qui peut être conseillé en fonction de la situation personnelle est de financer son bien immobilier par la technique du crédit-bail. Dans ce type de montage, une société de crédit-bail (qui est généralement un organisme de financement) serait propriétaire de l’immeuble loué à la SCI. Cette dernière pourrait alors sous-louer l’immeuble à la société d’exploitation et aux associés. Cependant, cette technique de financement n’est pas adaptée à l’achat d’un bien à usage mixte, autrement dit privé et professionnel.
Autre montage : la création d’une SCI propriétaire du bien donné en location
La première solution pour optimiser fiscalement l’acquisition d’une résidence principale, et la plus simple, consiste en la création d’une SCI dont les associés seraient les époux. La SCI va alors acquérir le terrain à bâtir et construire le bien immobilier. Ce dernier pourra alors être mis en location au profit, d’une part, des associés, et d’autre part, de la société d’exploitation.
Ainsi, les associés dont la résidence principale est détenue par la SCI, devront lui verser un loyer en ayant la possibilité de déduire les charges correspondantes. La deuxième possibilité pour les associés est d’occuper ce bien à titre gratuit, mais sans possibilité dans ce cas de déduire les charges d’entretien ou encore de travaux.
L’occupation à titre gratuit
Dans le cadre de l’occupation à titre gratuit, la SCI laisse un bien qu’elle possède à la disposition gratuite de l’un ou plusieurs de ses associés.
La société ne perçoit donc pas de revenus dans la mesure où l’article 15-II du CGI exonère les revenus des logements dont le propriétaire se réserve la jouissance. Si la SCI est soumise à l’impôt sur le revenu, elle ne pourra pas déduire les charges (exemple : travaux effectués, les intérêts d’emprunt etc.). Le résultat fiscal de la société sera donc nul, elle n’aura pas l’obligation d’établir de résultats des SCI et les associés n’auront aucun impôt sur le revenu à déclarer.
En revanche, les associés de cette SCI pourront bénéficier des différents crédits d’impôts proposés pour la réalisation de travaux ou l’acquisition d’une résidence principale.
Lors de la cession, il n’y aura pas d’imposition de la plus-value éventuelle dans la mesure où il s’agit d’une résidence principale. Cependant, si la SCI est soumise à l’impôt sur les sociétés, l’avantage en nature que constitue la mise à disposition gratuite du bien doit être évalué, imposé chez l’associé qui occupe ce bien dans la catégorie des revenus mobiliers, et comptabilisé par la SCI comme un produit imposable. En contrepartie, les charges de cette SCI sont déductibles.
