Les effets du renouvellement du bail commercial

 

Les conséquences du renouvellement du bail

Le renouvellement est un droit. Il est en conséquence immédiat, faute de quoi le locataire risque de perdre sa clientèle. Le nouveau bail est conclu pour la même durée (9 ans en principe), aux mêmes conditions, sauf pour le loyer qui est réajusté.

Il est ainsi fréquent qu’à l’expiration du bail, le bailleur accepte le principe du renouvellement du bail pour une nouvelle période de neuf ans. Ce dernier pose généralement en condition la révision du loyer. Dans ce cas, il indique au locataire le loyer proposé. Cela enclenchera alors la procédure de révision. Chaque partie peut demander au juge la fixation du loyer du bail renouvelé sans condition particulière.
Le loyer est en principe fixé à la valeur locative. Toutefois, la règle du plafonnement limite la hausse afférente du loyer. La variation du loyer ne peut en principe excéder celle de l’ILC ou de l’ILAT intervenue depuis la dernière fixation du loyer initial du précédent bail. Ainsi, le juge ne peut fixer le loyer à un montant supérieur à celui du loyer plafonné alors même que la valeur locative du bien est supérieure. Les baux de neuf ans sont les seuls à être soumis au plafonnement, à condition que leur durée effective ne dépasse pas douze ans par l’effet de la tacite reconduction .
En cas de modification notable de l’un des quatre premiers éléments constitutifs de la valeur locative (caractéristiques des lieux loués, destination des lieux, facteurs locaux de commercialité et obligation des parties), le plafonnement sera écarté. La modification doit avoir une incidence significative. Cette incidence relève du pouvoir souverain d’appréciation des juges du fond.
Le bail commercial est renouvelé pour la durée légale de neuf ans sauf accord des parties pour une durée plus longue. En cas de désaccord sur le nouveau loyer et à défaut de fixation judiciaire de celui-ci, le loyer de l’ancien bail continue à courir.

Comment fixer le loyer à la hausse ?

La fixation à la hausse du loyer du bail renouvelé est encadrée par le nouveau plafond de la loi Pinel . En effet, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à une augmentation supérieure, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.
Par exception, le bail assorti d’une clause-recettes est renouvelé aux conditions du bail initial, y compris en ce qui concerne la détermination du loyer. Il ne peut donc y avoir de fixation judiciaire du nouveau loyer, qui dépendra de la convention des parties. Cela signifie, pour le bailleur, que le bail est renouvelé aux conditions du contrat de bail initial. En cas de désaccord sur le prix du loyer, il n’a d’autre choix que de refuser le renouvellement du bail.
Le contentieux du plafonnement est de la compétence de la commission départementale de conciliation composée de bailleurs et de locataires à parité et de personnes qualifiées. Le juge ne peut statuer tant qu’elle n’a pas rendu son avis (si elle a été saisie). La saisine est en effet facultative selon la jurisprudence. Les parties peuvent donc saisir directement le juge.

Pour plus de renseignements en matière de bail commercial, notre cabinet se tient à votre disposition pour répondre à vos questions et vous accompagner dans vos démarches juridiques.