Le régime fiscal du loueur en meublé non professionnel et du loueur en meublé professionnel

Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) et celui de loueur en meublé professionnel (LMP) sont prisés par les investisseurs. Leur fiscalité est en effet plus avantageuse que celle d’une location nue.

Avant d’investir, il est recommandé de demander conseil à un avocat qui saura lequel de ces deux statuts convient le mieux à chaque investisseur, et sera le plus avantageux pour lui. Vous pouvez contacter nos avocats spécialisés pour vous conseiller dans le cadre de vos démarches.

Sommaire 

• La location meublée non-professionnelle : une activité commerciale
• Les avantages fiscaux bénéficiant au loueur en meublé professionnel

 

La loi considère la LMNP comme une activité commerciale. Les revenus que génère cette activité doivent être déclarés sous le régime du micro-bic (Bénéfices Industriels et Commerciaux) ou sous le du régime réel. N’hésitez pas à vous tourner vers un avocat si vous avez besoin de conseil dans vos démarches fiscales.

Sa fiscalité est souple, il est permis à un loueur en meublé non professionnel de louer un logement dans des appartements dits classiques, ou bien situé dans des résidences neuves ou de services. L’important est que la location doit être meublée.

Afin d’obtenir cette qualité de loueur en meublé non professionnel, il convient de respecter quelques conditions :

• Il ne doit pas être inscrit au registre du commerce et des sociétés en tant que Loueur meublé ;
• La somme des revenus locatifs doit rester inférieurs à 23 000 euros par an (en le dépassant il peut prendre le statut de LMP) ;
• 50% des revenus globaux ne doivent pas être issus des locations des logements meublés.

Concernant le régime d’imposition, le loueur peut déclarer ses revenus sous le régime micro-bic ou sous celui du régime réel.

• Le régime micro-bic, ou régime simplifié, peut être adapté si le loueur ne déclare pas plus de 33 100 euros par an. Cependant, il n’est possible de déduire aucune charge, telles que les frais d’entretien ou d’assurance, par exemple.

On calcule le revenu net imposable à la suite d’un abattement de 50% sur les recettes. Pour les gîtes et les maisons d’hôtes il est de 71%.

• Le régime réel est utile si le loueur dépasse les 33 100 euros de recettes annuelles. C’est grâce à ce régime qu’il est possible de déduire les dépenses liées à la LMNP, notamment les charges de copropriété, les frais de notaire, la taxe foncière, la taxe d’habitation, etc.

Après déduction de ces sommes, le résultat obtenu constituera le bénéfice, ou le déficit. Le bénéfice sera ajouté aux revenus imposables, tandis que le déficit est reporté pendant 9 ans sur les bénéfices futurs.

Le loueur peut également récupérer la TVA sur le prix bien qu’il a acquis.

Concernant les plus-values, elles sont soumises au régime des plus-values immobilières privées.

Afin de bénéficier de l’avantage fiscal alloué à la LMNP, il convient de respecter quelques conditions :

• Le bien doit être loué pour une durée minimale de 9 ans ;
• La mise en location du logement doit être effectuée dans le mois suivant son achat, ou à la fin des travaux ;
• Lorsqu’un locataire prend congé, il dispose d’un mois pour en trouver un nouveau ;
• Le logement meublé doit être la résidence principale du locataire ;
• Le loueur doit choisir le régime fiscal correspondant à son activité.

 

Le loueur entrant dans cette catégorie, comme le LMNP, est considéré comme un commerçant. Ses cotisations au régime social des indépendants est déductible du revenu imposable. L’aide d’un avocat est cruciale pour sécuriser vos démarches et protéger vos intérêts

Pour être LMP, il existe plusieurs conditions :

• Etre propriétaire de biens qu’il gère en location meublée ;
• Toucher plus de 23 000 euros par an de revenus locatifs ;
• Tirer au minimum 50% de ses revenus de ses revenus locatifs ;
• Avoir un numéro d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés.

Lors de l’exercice de l’activité de loueur en meublé professionnel, il est possible de déduire des revenus globaux les charges, les dépenses de travaux, les intérêts d’emprunts. Un autre avantage est de pouvoir échapper à la taxation des plus-values immobilières, à l’impôt sur la fortune immobilière, ainsi qu’au plafonnement des niches fiscales à 10 000 euros.

 

Les avantages liés au statut de LMP sont multiples :

• Il permet de déduire plus de charges qu’avec une activité de LMNP ;
• Il a la possibilité d’imputer sans limitation le déficit foncier sur l’ensemble des revenus ;
• Il peut pratiquer l’amortissement et chaque année déduire une quote-part de la valeur du bien ;
• Il bénéficie du régime des plus-values professionnelles, passibles d’une exonération d’impôt si l’activité exercée est active depuis plus de 5 ans, et si les recettes hors taxe sont inférieures à 90 000 euros ;
• Il peut écarter les biens exploités en régime LMP de son assiette de l’impôt sur la fortune immobilière ;
• Il a la faculté de transmettre facilement le bien à ses héritiers, grâce au régime de transmission d’entreprise et au différé des droits de succession.

 

Comme pour le LMNP, le LMP doit choisir entre les régimes fiscaux du micro-bic ou le régime réel.

Le régime micro-bic concerne les recettes locatives inférieures à 70 000 euros, offrant un abattement forfaitaire de 50%. La somme de toutes les charges déductibles doit toutefois être inférieure à la moitié de vos recettes.

Le régime réel quant à lui, permet de déduire les différentes charges locatives réelles. Il est intéressant d’opter pour ce régime lorsque le montant total de ces charges dépasse la moitié des recettes du loueur.

Dans les deux régimes, le statut LMP permet de diminuer les recettes imposables, faisant bénéficier le loueur d’une baisse d’imposition importante par rapport à la déclaration classique des revenus fonciers. Il s’agit d’une bonne option afin d’optimiser la rentabilité de son activité.

La location meublée professionnelle ou non-professionnelle étant très avantageuse fiscalement, elle peut être considérée comme un moyen de fraude fiscale par l’administration française, et faire l’objet de contrôles réguliers destinés à la débusquer. Ainsi, le conseil d’un avocat fiscaliste vous permettra de contrôler votre fiscalité en restant dans une parfaite légalité.

 

Afin de protéger au mieux vos droits, notre équipe d’avocats spécialisée en fiscalité se tient à votre disposition pour répondre à toutes vos questions et sécuriser l’ensemble de vos opérations.  Vous pouvez nous contacter quelle que soit votre problématique au 01 55 90 55 15, un seul numéro pour tous vos renseignements.

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