Le droit de préemption urbain : ses principes et son délai

Notre équipe d’expert en immobilier se propose de répondre à vos interrogations concernant le droit de préemption urbain (DPU).

Le Droit de préemption urbain (DPU) permet à une commune ou à un « organisme délégataire » (État, établissement public d’aménagement, communauté de communes…) d’acheter un bien immobilier en priorité et devant tout autre acquéreur privé. Cela permet donc à la mairie d’aménager son territoire en fonction de ses besoins. C’est aussi une source d’informations précieuse sur les habitants et leur logement.

Exemple : une commune peut préempter un immeuble en vente afin d’y créer des logements sociaux.

Son régime résulte essentiellement de la loi SRU. Il a été modifié notamment pour permettre la création d’un droit de préemption urbain spécifique sur les cartes communales.

Il est défini aux articles L 211-1 et suivants, R 211-1 et suivants du code de l’urbanisme. Sa mise en œuvre, commune avec le régime des zones d’aménagements différées (ZAD), est définie aux articles L 213-1 et suivants et R 213-1 et suivants du même code.

SOMMAIRE :

• Différents droits de préemption ?
  • Comment gérer les cas de cumul de plusieurs droits de préemption ?
• Les biens concernés par le droit de préemption urbain
  • Tous les biens sont-ils concernés par le DPU ?
• Mise en œuvre du droit de préemption urbain

Le droit de préemption urbain (simple) permet à la commune d’acquérir prioritairement un bien foncier ou immobilier lorsque celui-ci est sur le point d’être vendu. Lors d’une vente, lorsque le propriétaire a trouvé un acheteur potentiel pour une maison ou un terrain, la mairie peut donc, en usant du droit de préemption urbain, se substituer à l’acquéreur envisagé.

Mais il existe aussi un droit de préemption renforcé : le droit de préemption urbain peut s’appliquer à des biens très divers (logements, immeubles, terrains…) à l’exception des constructions achevées depuis moins de 10 ans, sauf en cas de décision contraire du conseil municipal (dans ce cas on parle de DPU renforcé).

 

Le locataire aussi dispose d’un droit de préemption. Le bailleur souhaitant vendre le logement, objet d’un contrat de location, doit proposer prioritairement son offre de vente au locataire avant tout autre acquéreur. En cas de non-respect du droit de préemption, le bailleur s’expose à des sanctions.

 

Le secrétaire d’état du logement a été questionné sur le cas dans lequel un vendeur se trouverait confronté à l’exercice du droit de préemption par son locataire et par la commune. Quelle priorité appliquer dans ce cas ?                                                                                 

• Il rappelle, dans sa réponse, que le locataire bénéficie d’un droit de priorité à tout autre acheteur. Toutefois, ce droit de priorité est écarté si le bien mis en vente est situé dans une zone géographique soumise à un droit de préemption urbain.            
• Il justifie sa réponse en précisant que ce droit de préemption urbain constitue une prérogative de puissance publique.

 

Il existe aussi un droit de préemption en faveur du propriétaire indivis : L’indivisaire qui souhaite vendre un bien immobilier à une personne étrangère à l’indivision, tout ou partie de ses droits dans les biens indivis ou dans un ou plusieurs de ces biens, est tenu de notifier par acte d’huissier aux autres indivisaires le prix et les conditions de la vente projetée ainsi que les noms, domicile et profession de la personne qui se propose d’acquérir.

Selon l’article L. 213-1 du code de l’urbanisme, les cessions de droits indivis portant sur un immeuble ou une partie d’immeuble, bâti ou non bâti sont soumises au droit de préemption urbain sauf lorsqu’elles sont consenties à l’un des coïndivisaires. 

 

 

La commune peut exercer son droit de préemption, en principe, sur tout immeuble (maison, appartement, terrain, etc.) vendu ou donné.

Les parts et actions de société (exemple : parts de société civiles, parts de société d’attribution, parts de société coopératives de construction) peuvent également être soumises au droit de préemption. Cependant certaines conditions doivent être requises.

Sont exclus du droit de préemption :

• les successions ;
• les donations portant sur des immeubles ou droits sociaux (SCI) entre parents jusqu’au 6ème degré ou entre personnes ayant des liens issus d’un mariage ou d’un pacs ;
• les conventions (partage, licitation…) mettant fin à une indivision au profit d’un des indivisaires ;
• les immeubles faisant l’objet d’un contrat de vente d’immeubles à construire (exemple : vente en l’état futur d’achèvement ou vente à terme) ;
• les conventions n’entraînant aucun transfert de propriété (exemple : cession ou donation d’un usufruit  ;
• les immeubles cédés à l’occasion d’un plan de cession élaboré dans le cadre d’une procédure de redressement ou de liquidation judiciaire etc…

 

 

La décision d’instituer un DPU relève de la seule décision du conseil municipal après délibération.

Lorsqu’une mairie décide d’utiliser son droit de préemption, elle doit le motiver. L’achat d’un immeuble, d’un terrain ou d’un pavillon situé sur son territoire doit se faire en vue de réaliser une opération d’intérêt général.
La liste de la nature des opérations concernées par le DPU est dressée par l’article L300 du code de l’urbanisme.

Il s’agit principalement de mise en œuvre d’une politique locale de l’habitat : accueillir des activités économiques, favoriser le tourisme, réaliser des équipements collectifs, lutter contre l’insalubrité, sauvegarder le patrimoine…

Tout propriétaire peut savoir si son bien est soumis au droit de préemption urbain en contactant le service urbanisme de la mairie.

Lors d’une vente immobilière, le propriétaire, en général par l’intermédiaire de son notaire, envoie une Déclaration d’intention d’aliéner (DIA) aux services municipaux.

À réception de la DIA, la mairie peut décider :

• De ne pas acheter:

Elle envoie alors une lettre au propriétaire ou ne répond pas dans un délai de deux mois après réception de la DIA.

• D’acheter :

– Soit le propriétaire et le service de la mairie sont d’accord sur le prix. La vente peut avoir lieu.

– Soit il y a désaccord sur le prix. Le propriétaire peut estimer le prix proposé par la mairie trop bas et saisir le juge de l’expropriation (tribunal de grande instance) pour une fixation judiciaire du prix.

Une fois le prix fixé, les deux parties disposent d’un délai de deux mois pour se rétracter.
Une rétractation signifie pour le propriétaire une renonciation à la vente.
Si, durant ces deux mois, aucune partie ne se manifeste, cela équivaut à un accord tacite : la vente peut être réalisée.

 

Outre ce sujet, nos équipes seront ravies de répondre à vos problématiques afin de défendre au mieux vos intérêts, en toute discrétion et partout en France. Nous assurons un service de haute qualité, et sommes prêts à répondre à vos questions sans engagement (ainsi que devis gratuit). Le cabinet Schaeffer Avocats, 10, rue Louis Vicat, 75015 – Paris.