Le démembrement par usufruit des parts de SCI vers une holding : comment procéder ?
Face au choix de soumettre sa SCI à l’IS ou à l’IR, pour un dirigeant d’entreprise désirant acquérir un bien immobilier professionnel, le recours au démembrement de SCI permet d’allier les avantages des deux régimes, pour autant qu’un certain nombre de précautions soient prises, notamment au regard de l’extension de l’abus de droit aux opérations à but principalement fiscal.
Sommaire :
- Principes applicables au démembrement de parts de SCI
- Que se passe-t-il lors de la revente du bien immobilier ?
- Ce mécanisme constitue-t-il un abus de droit ?
Le démembrement de parts sociales de SCI ne porte non pas directement sur le bien immobilier. L’usufruit et la nue-propriété se scindent au niveau des parts de la SCI non soumise à l’IS, détentrice de la pleine propriété du bien immobilier.
Le démembrement de propriété n’est pas viager, mais à durée fixe. Il s’étend généralement sur une durée comprise entre 10 et 20 ans, au moins égale à celle de l’emprunt bancaire.
Dès lors, on peut se demander quels sont les risques applicables lors d’un démembrement par usufruit des parts de SCI vers une holding. Il est nécessaire pour vous de sécuriser juridiquement votre situation.
Principes applicables au démembrement de parts de SCI
Le démembrement de parts sociales de SCI ne porte non pas directement sur le bien immobilier. L’usufruit et la nue-propriété se scindent au niveau des parts de la SCI non soumise à l’IS, détentrice de la pleine propriété du bien immobilier.
Le démembrement de propriété n’est pas viager, mais à durée fixe. Il s’étend généralement sur une durée comprise entre 10 et 20 ans, au moins égale à celle de l’emprunt bancaire.
Quel est l’intérêt du schéma ?
Le recours au démembrement de parts sociales est préconisé lorsqu’il s’avère moins intéressant fiscalement de procéder au démembrement directement sur le bien immobilier.
En effet, le vendeur de l’usufruit temporaire d’un bien immobilier relevant de la fiscalité des particuliers (personne physique ou SCI à l’IR) ne relève plus du régime avantageux des plus-values des particuliers, mais supporte une imposition coûteuse au barème progressif de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux, sur le prix de vente de l’usufruit temporaire. La règle dissuaderait quiconque envisagerait de céder, la nue-propriété de son immeuble à une personne et un usufruit temporaire à une autre
Le recours au démembrement de propriété de parts sociales d’une SCI s’avère fiscalement intéressant pour l’acquisition de biens immobiliers destinés à la location et financée par l’emprunt, car il permet de bénéficier pendant la période du démembrement des avantages de la fiscalité des sociétés à l’IS (assiette réduite liée à l’amortissement du bien et taux d’imposition à 15 et 28% au lieu du taux de l’IR majoré des 17,2% de prélèvements sociaux), tout en profitant lors de la revente du bien du régime des SCI relevant de l’IR (plus-values des particuliers avec le bénéfice de l’abattement pour durée de détention sans reprise des amortissements antérieurement déduits).
Le démembrement de parts sociales permet de bénéficier à la fois des avantages de la SCI à l’IS lors de la période de remboursement du prêt et des avantages de la SCI à l’IR lors de la revente du bien.
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Que se passe-t-il lors de la revente du bien immobilier ?
C’est sans aucun doute l’hypothèse de la cession du bien immobilier à l’issue du démembrement, qui révèle l’intérêt de ce mécanisme par rapport à une SCI à l’IS. La plus-value est imposée au nom des associés suivant le régime applicable aux plus-values des particuliers, sans reprise de l’amortissement du bien immobilier déduit pendant la période de démembrement.
Ainsi, l’ancien nu-propriétaire bénéficiera de l’abattement pour durée de détention, dont le point de départ est la date d’acquisition de l’immeuble par la SCI, avec un prix de revient correspondant au prix d’acquisition par la SCI, alors qu’il n’aura payé que le prix de la nue-propriété des parts de la SCI.
Pour résumer, en ce qu’il permet à la fois d’éviter de soumettre les revenus de la SCI au régime fiscal pénalisant des revenus fonciers pendant la période de remboursement de l’emprunt bancaire, tout en bénéficiant du régime favorable des plus-values des particuliers lors de la cession du bien, le mécanisme du démembrement des parts sociales de la SCI est indéniablement avantageux d’un point de vue fiscal.
D’où la nécessité de s’interroger sur les risques fiscaux qu’il est susceptible de présenter.
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Ce mécanisme constitue-t-il un abus de droit ?
On le voit, le mécanisme du démembrement des parts sociales de SCI génère une économie d’impôts substantielle, en cas de revente du bien. La pratique suscite sans surprise une attention de l’administration fiscale qui veille minutieusement à ce que l’habilité fiscale relevant la liberté de gestion reconnue au dirigeant ne franchisse pas les limites de l’interdit.
Pour ce faire, elle peut contester le démembrement sur la base de l’abus de droit, mais avec de faibles chances de succès, dans l’ancienne version de l’abus de droit, si l’usufruit n’est pas dépourvu de substance, mais vraisemblablement avec plus de chances de succès avec le nouvel abus droit à but principalement fiscal censurant les actes à but principalement fiscal.
Elle peut également, avec de grandes chances de succès dans de nombreux cas, contester la valorisation retenue de l’usufruit temporaire.
Rappelons que la notion de l’abus de droit prévu par l’article L64 du LPF permet au fisc de remettre en cause les actes fictifs et ceux inspirés par aucune motivation autre que celle d’éluder ou d’atténuer sa charge fiscale : la recherche d’un but exclusivement fiscal.
De son côté, l’article L 64 A du LPF a institué le mini abus applicable aux opérations réalisées depuis le 1er janvier 2020 dans un but principalement fiscal.
Ainsi, s’il n’est pas répréhensible en soi de profiter de l’économie substantielle d’impôts qu’offre la détention de l’usufruit temporaire de parts de la SCI par une société à l’IS contrôlée par le nu-propriétaire, le schéma ne doit nullement être artificiel et l’avantage fiscal qu’il procure ne doit pas en être l’objectif principal.
Dans le cas de cession d’un usufruit temporaire portant directement sur un bien immobilier, la Cour Administrative d’Appel de Nantes (1re ch., 31 mai 2018, n° 16NT04184) a écarté l’abus de droit en considérant que cette cession a produit des effets économiques et juridiques distincts de la signature ou la poursuite d’un contrat de bail, dès lors que la SCI a reçu immédiatement un prix de cession ferme et définitif, et non des loyers échelonnés sur une période de quinze ans, susceptibles d’être interrompus en cas de cessation d’activité.
Le cabinet Schaeffer Avocats est à votre disposition pour accompagner et vous conseiller dans vos démarches. Dans ce cadre il est très important d’être conseillé pour sécuriser les démarches et protéger ses intérêts. Notre cabinet sera ravi de vous accompagner au 01-55-90-55-15.
