La location équipée, ce qu’il faut savoir

La location équipée une stratégie fiscale particulièrement intéressante et pleine de bon sens pour les entrepreneurs qui souhaitent devenir propriétaire de leur immobilier d’exploitation, sans pour autant être assujetties à une imposition forte de leurs revenus fonciers.

En effet, la location équipée de locaux professionnels est particulièrement intéressante pour les chefs d’entreprise qui souhaitent devenir propriétaire de leur local, d’autant plus quand l’activité nécessite peu de matériel, telles que les sociétés de conseil et autres prestations intellectuelles.

A l’instar de la location meublée de logement, la location équipée d’immobilier d’entreprise permettra à l’investisseur d’être imposé dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux et non dans la catégorie des revenus fonciers. Ce seul changement de catégorie d’imposition suffira pour rendre l’investissement nettement plus rentable.

Le Cabinet SCHAEFFER Avocats est composé d’avocats spécialisés en droit fiscal et en droit immobilier. Ainsi, ces avocats connaissent les rouages et les mécanismes fiscaux de ce type d’investissement et sauront vous accompagner efficacement afin d’optimiser votre fiscalité professionnelle et personnelle.

 

Sommaire 

• Location équipée : quelles conditions pour bénéficier du régime ?
• Par quelle structure juridique peut-on exercer la location équipée ?
• Le régime fiscal de la location équipée : quelle fiscalité applicable ?

La location équipée connaît un certain succès dans le domaine de la location de bureaux, de locaux commerciaux, ou de locaux industriels. La particularité de ces locaux est qu’ils sont fournis avec du mobilier et du matériel nécessaire à leur exploitation. La location équipée peut ainsi permettre de bénéficier de revenus locatifs défiscalisés. 

Des conditions doivent être respectées pour pouvoir bénéficier du régime de la location équipée :

• Il faut que le preneur puisse exercer son activité professionnelle dans les locaux pris à bail dès la remise des clés. 
• Il ne doit pas avoir besoin d’y apporter des modifications spécifiques ou y ajouter des équipements.  En effet, tout ce qui est nécessaire à l’activité y est préinstallé, comme des bureaux, fauteuils et meubles de rangement, mais également le matériel informatique ou téléphonique nécessaire.
• La qualification de locaux « aménagés » ou « équipés » implique que les bureaux soient munis du mobilier et du matériel nécessaires à l’exercice de l’activité de l’exploitant.  
• Les locaux doivent, en principe, contenir non seulement les bureaux, fauteuils, armoires et meubles de rangement ou de classement, et autres « meubles meublants », mais également le matériel informatique ou téléphonique nécessaire à l’exploitation par le preneur. 

 

Le montage juridique peut être effectué :

• En direct par un investisseur personne physique
• Ou par l’intermédiaire d’une société de personnes (mais pas par une SCI). Le statut de SNC (Société en Nom Collectif)  ou de SARL de famille peut être utilisé pour ce type d’opérations.

A noter que la location équipée peut séduire une personne physique, en particulier lorsque l’investisseur exerce lui-même son activité professionnelle dans les locaux.

 

Attention : La SCI n’a pas vocation à héberger une activité de locaux équipés. En effet, l’activité de location équipée ou meublée étant une activité commerciale, elle entraînerait l’assujettissement automatique à l’impôt sur les sociétés.

 

Régime fiscal

A l’instar de la location de logements meublés, la location de locaux professionnels ou commerciaux équipés pour les besoins de l’activité est soumise au régime des bénéfices industriels et commerciaux.  

L’investisseur a la faculté de neutraliser, en tout ou partie, l’imposition des loyers grâce à la déduction conjuguée des amortissements, des charges et des intérêts d’emprunts. De plus, les frais d’acquisition peuvent faire l’objet d’une déduction immédiate l’année de l’acquisition.

Si l’activité génère un déficit BIC, ce qui peut être le cas compte tenu de la déduction des frais d’acquisition et des amortissements, ce déficit peut s’imputer sur les autres revenus du contribuable dès l’instant où l’activité est exercée à titre professionnel. 

Si l’entrepreneur se situe dans le régime fiscal du micro-BIC, il pourra bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50% sur le chiffre d’affaires déclaré.

 

Remboursement de la TVA

Étant donné que les locaux sont loués équipés, les loyers sont soumis à la TVA. Le bailleur peut donc récupérer la TVA d’acquisition, la TVA sur les travaux, mobiliers et équipements.

La TVA étant facturée sur les loyers, il est recommandé d’avoir un locataire qui n’exerce pas une activité exonérée de TVA telles que les professions médicales par exemple.  

Pour ce faire, il faut veiller à exercer différentes options qui permettent l’assujettissement à la TVA, et en particulier : 

• Déclarer son activité dans les 15 jours suivant le début de la location auprès du Service des Impôts 

• Ne pas bénéficier du régime de la franchise en base de TVA 

• Établir des factures de loyers avec mention de la TVA

 

En cas de revente de l’immeuble ? Application du régime fiscal de la plus-value professionnelle

En cas de revente de l’immeuble, il faudra appliquer le régime fiscal des plus-values professionnelles. 

L’article 151 septies du CGI permettra une exonération totale si le chiffre d’affaires en location équipée est inférieur à 90 000€ et partielle au-delà, lorsque l’activité de location équipée sera considérée comme exercée à titre professionnelle. 

Après 15 ans de détention de l’immeuble, l’article 151 septies B du CGI pourrait permettre une exonération. 

En somme, la location équipée de bureaux et plus généralement de locaux professionnels est une stratégie fiscale qui devra être analysée par les entrepreneurs qui cherchent à devenir propriétaire de leurs locaux professionnels et principalement par ceux qui exercent une activité peu gourmande en matériel, type société de conseil et autres prestataires intellectuels.

 

Afin de protéger au mieux vos droits, notre équipe d’avocats spécialisée en fiscalité se tient à votre disposition pour répondre à toutes vos questions et sécuriser l’ensemble de vos opérations.  Vous pouvez nous contacter quelle que soit votre problématique au 01 55 90 55 15, un seul numéro pour tous vos renseignements.

 

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