La fiscalité du promoteur immobilier 

Vous achetez un terrain à bâtir en vue d’édifier un ou plusieurs bâtiments et de les revendre après en bloc ou à la découpe ? Vous êtes un promoteur immobilier.

Sommaire :

• Fiscalité du promoteur en cas d’opération ayant un caractère habituel et spéculatif
• Fiscalité du promoteur en cas d’opération ayant un caractère occasionnel
• Suis-je un promoteur immobilier occasionnel ou habituel ?

La fiscalité sur l’opération sera sensiblement différente selon que les opérations présentent un caractère occasionnel ou un caractère habituel et spéculatif.

Si vous êtes un particulier, le profit de construction, calculé par différence entre le prix de vente et le prix de revient du terrain et des constructions, sera imposable à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). L’imposition sera donc assez forte étant donné que ce sera le taux marginal de l’impôt sur le revenu qui s’appliquera (taux maximum de 45%) auquel il convient d’ajouter les prélèvements sociaux de 17,20%.

De plus, l’opération ayant un caractère habituel, le particulier promoteur immobilier est assujetti à la TVA au taux de 20% sur le prix total de vente du bien immobilier. L’avantage est que la TVA sur les travaux de construction est alors récupérable. 

Si vous faites le choix de constituer une société civile de construction-vente (SCCV), la fiscalité sera identique, avec une imposition entre les mains de associés personnes physiques.

Si vous faites le choix de réaliser le programme par l’intermédiaire d’une société soumise à l’impôt sur les sociétés (SAS ou SARL), il y aura de la même manière de la TVA sur le prix total, mais les profits de construction seront alors soumis à l’impôt sur les sociétés.

Conseil : pour le choix de la structure adéquate pour la réalisation de votre projet immobilier, nous vous conseillons de vous rapprocher de nous pour bien appréhender tous les enjeux fiscaux mais aussi juridiques. 

 

Cette situation ne peut viser que des opérations réalisées par des particuliers car, s’agissant d’une société, le profit est nécessairement habituel puisque c’est dans son objet social. 

Le profit immobilier réalisé à titre occasionnel par un particulier est imposé dans la catégorie des plus-values des particuliers : la plus-value, déterminée en distinguant la fraction de la plus-value afférente au terrain et celle afférente à la construction, est imposable au taux de 19% auquel il convient d’ajouter les prélèvements sociaux de 17,2%.

De plus, l’opération n’est pas imposable à la TVA car le vendeur n’est pas assujetti à la TVA. La TVA sur les travaux de construction n’est alors pas récupérable.

La fiscalité est donc nécessairement plus intéressante en cas d’opération ayant un caractère occasionnel.

 

Exemple de calcul

Prix d’acquisition du terrain (par hypothèse sans TVA) : 40.000 €

Prix de revient des constructions : 100.000 HT + TVA de 20.000 €

Prix de revente (TTC) : 240.000 € (dont 40.000 de TVA, s’il y a)

	Opération réalisée à titre habituel par un particulier	Opérations réalisée à titre occasionnel par un particulier
Montant de la plus-imposable	200.000 – (40.000+100.000)= 60.000 €	240.000 – (40.000+120.000)= 80.000 €
Impôt sur le revenu (par hypothèse taux marginal d’IR  à 30%)	60.000 * 30%= 18.000 €	80.000 * 19%= 15.200 €
Prélèvements sociaux de 17,2%	60.000 * 17,2%= 10.320 €	60.000 * 17,2% = 10.320 €
TVA due	40.000 – 20.000 = 20.000 €	0
Net cash après vente	240.000 – (40.000 + 100.000 + 18.000 + 10.320 + 20.000) =  51.680 €	240.000 – (40.000 + 120.000 + 15.200 + 10.320) =  54.480 €

 

On voit donc bien qu’a priori la situation d’un particulier qui agit à titre occasionnel est plus intéressante, mais il convient de vous faire assister d’un conseil pour valider les calculs pour chacune de vos opérations. 

La question est essentielle, vous l’avez compris.

Sur ce point, l’administration a précisé que la réalisation par une personne physique d’une opération de construction isolée n’est pas considérée comme habituelle si elle comporte moins de dix appartements, cinq maisons individuelles ou 500 m² de bureaux ou locaux commerciaux. 

Cela suppose que cette même personne ne peut pas par ailleurs être qualifiée de marchand de biens. Le caractère habituel et l’intention spéculative étant appréciés en fonction des circonstances de fait, il est préférable de prendre conseil auprès d’un avocat pour valider dans quelle situation vous vous trouvez.