La destination de l’activité dans le cadre d’un bail commercial

Le contrat de bail commercial contient une clause déterminant la nature de l’activité qui peut être exercée par le locataire dans les lieux. Il s’agit de la clause de destination des lieux qui contraint le locataire à exercer une activité conforme à ce qui est stipulé.
Le changement d’activité nécessite l’accord du bailleur. A défaut le bailleur pourra demander la résiliation du contrat de bail.
Dans la pratique, le changement d’activité implique d’examiner si la nouvelle activité entre dans le champ de la destination contractuelle, ce qui relève de l’appréciation souveraine du juge.

Les clauses des contrats d’un bail commercial

Si le contrat contient une clause dite « tous commerce », le locataire pourra exercer n’importe quelle activité commerciale dans les lieux. S’il souhaite par la suite étendre ou modifie son activité, il n’aura pas besoin de solliciter l’autorisation du bailleur, ni de passer par la procédure de déspécialisation en cas de refus. Cependant cette liberté se trouvera limitée à trois égards :
– Le locataire devra respecter l’affectation des locaux(ne peut par exemple développer une activité de manufacture aux lieux et place d’une activité de vente ;
– Le renouvellement du bail ne sera possible que si le locataire exerce cette nouvelle activité depuis au moins trois années ;
– cette clause s’accompagne en général d’une clause restreignant la libre cession du droit au bail.
Si le bailleur s’oppose à la modification de la destination des lieux, le locataire dispose d’une procédure de déspécialisation partielle ou plénière.
La déspécialisation partielle consiste à ajouter à l’activité à la spécialité prévue au contrat des activités connexes ou complémentaire lorsqu’elle s’avère utile oui nécessaire à un meilleur exercice de l’activité principale.
La procédure est simple. Le locataire
Le locataire doit notifier son intention au bailleur qui a deux mois pour contester. La contestation ne peut porter que sur la connexité ou la complémentarité des activités.

Si le bailleur conteste dans les délais le caractère connexe ou complémentaire, l’une des parties peut saisir le Tribunal de grande instance qui se prononcera, en fonction des usages commerciaux.