La condition suspensive d’obtention d’un prêt dans les promesses de vente immobilières

Généralement, les acquéreurs d’un bien immobilier doivent, pour financer au moins en partie leur acquisition, avoir recours à un crédit.

Ceci est spécifié dans les promesses synallagmatiques de vente (appelées généralement compromis de vente) qui constituent des actes de vente sous condition suspensive de l’obtention, par l’acquéreur, d’un crédit.
Si le crédit n’est pas obtenu, la vente n’a pas lieu et l’acompte qui a pu être éventuellement versé par l’acquéreur doit lui être restitué.
Néanmoins, l’acquéreur doit respecter scrupuleusement les obligations mentionnées dans la promesse de vente et, notamment :
– Il doit déposer sa ou ses demandes de prêt auprès des établissements bancaires dans le délai prévu, et à en justifier à première demande du promettant par tout moyen de preuve écrite.
– Il doit se prévaloir au plus tard à la date indiquée par la promesse, de la non obtention d’une ou plusieurs offres de prêt ou de refus de prêt.

Dans le cas où le bénéficiaire n’aurait pas apporté la justification requise dans un délai de huit jours suivant la mise en demeure qui lui sera faite par le promettant, ce dernier pourra se prévaloir de la caducité de la promesse de vente.
Par suite, le promettant retrouvera son entière liberté et le bénéficiaire ne pourra recouvrer l’indemnité d’immobilisation qu’il aura versée qu’après justification qu’il a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt, et que la condition n’est pas défaillie de son fait.
A défaut, l’indemnité d’immobilisation restera acquise au vendeur.
Pour que l’indemnité d’immobilisation, généralement séquestrée par le Notaire, soit restituée à l’acquéreur, il faut l’accord des deux parties. A défaut, il appartiendra à la partie la plus diligente d’engager une procédure judiciaire et il appartiendra alors au Juge de déterminer si l’indemnité d’immobilisation doit être restituée à l’acquéreur ou si elle doit être versée au vendeur.
En vertu d’une jurisprudence bien établie, « il appartient à l’emprunteur de démontrer qu’il a sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente » (ex : Civ 1ère, 13 nov. 1997 : Bull civ I n° 310 ; Civ 3° 30 janvier 2008 : Bull civ III n° 22).
Pour ce faire, l’acquéreur doit fournir des attestations de refus émanant des banques sollicitées et comportant les caractéristiques précises des prêts qu’il devait réclamer.
Il a été jugé, par exemple, que des attestations émanant d’un courrier mentionnant simplement qu’un prêt immobilier a été sollicité auprès de telle banque et qu’il a fait l’objet d’un refus sont insuffisantes pour rapporter une telle preuve dès lors que ces documents ne donnent aucune précision sur les conditions du prêt sollicité auprès de ces établissements bancaires, en particulier la date de la demande, le taux, la durée, le montant ou encore sur la raison du refus de prêt.

Selon la Cour de cassation, l’acheteur qui forme une demande de prêt incomplète, imprécise et vouée à l’échec commet un défaut de diligence fautif qui lui fait perdre le droit de recouvrer l’indemnité d’immobilisation qu’il a versée (Civ 1ère 25 octobre 1994 : Defrénois 1995. 755)
Outre la perte de l’indemnité d’immobilisation, les acquéreurs qui ne seraient pas en mesure de satisfaire à l’exigence de preuve qu’ils ont déposé, dans le délai contractuellement prévu, la demande de prêt, pourraient également se voir condamnés à payer la clause pénale prévue généralement dans la promesse et qui peut être supérieure au montant de la somme séquestrée au titre de l’indemnité d’immobilisation.