Informations diverses sur les baux immobiliers et le bail commercial en particulier

Qui de la TVA du droit d’entrée d’un bail commercial ?

Normalement, lors de la conclusion d’un bail commercial qui suit le régime des loyers, il faut verser un droit d’entrée, qui peut se voir comme un supplément de loyer, « qui constitue avec le loyer lui-même la contrepartie d’une opération unique de location et qui est soumis à la TVA au même titre que celui-ci. »

Le droit d’entrée ne peut se voir comme une indemnité qui est destinée à dédommager le bailleur d’un préjudice qui résulte de la dépréciation de son patrimoine. « La seule circonstance que le bail commercial se traduise, pour le preneur, par la création d’un élément d’actif nouveau, compte tenu du droit au renouvellement du bail que celui-ci acquiert, ne suffit pas pour caractériser une telle dépréciation. »

Et lors d’un congé du bail comment cela se passe ?

Pour information complémentaire et afin de mieux cerner le problème lors de congés donnés dans le cadre d’un bail commercial, nous pouvons rappeler qu’un congé délivré sans motif ou pour motifs équivoques par un bailleur produit ses effets et met fin au bail commercial puisque le bailleur est en toujours en droit de refuser le renouvellement du bail à la condition de payer une indemnité d’éviction.
Dans une jurisprudence existante (et s’appuyant sur le Code du Commerce à l’Article L145-9), la cour a ajouté que « la nullité d’un congé est une nullité relative qui ne peut être soulevée que par le locataire ; celui-ci peut soit renoncer à la nullité du congé en sollicitant une indemnité d’éviction et en se maintenant dans les lieux en l’attente de son paiement, soit se prévaloir de la nullité du congé en optant pour la poursuite du bail commercial. » De ce fait, qu’un locataire reste ou non dans les lieux du bail est sans incidence aucune sur les effets du congé irrégulier.

Que faire dans les cas de refus de renouvellement du bail ?

Pour rappel, bien sûr que le bailleur est en droit de refuser le renouvellement du bail. Néanmoins, sauf exception légale, le bailleur se doit de payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Ceci est noté dans le Code du Commerce à l’Article L145-14 .
Le congé donné au locataire doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de 2 ans à compter de la date du congé.
La Cour de cassation rappelle (dans une jurisprudence) que « le congé délivré sans motif ou pour motifs équivoques par le bailleur est un congé irrégulier qui produit néanmoins ses effets et met fin au bail commercial puisque le bailleur est en toujours en droit de refuser le renouvellement du bail à la condition de payer une indemnité d’éviction. »
« La nullité de ce congé prévue par l’article L. 145-9 du code de commerce est une nullité relative qui ne peut être soulevée que par le preneur. Celui-ci peut soit renoncer à la nullité du congé en sollicitant une indemnité d’éviction et en se maintenant dans les lieux en l’attente de son paiement en application, soit s’en prévaloir en optant pour la poursuite du bail. »