Fiscalité SCI : Choisir le bon régime d’imposition ?

Une société civile immobilière (SCI) est une société ayant un caractère civil, plus particulièrement immobilier. Elle va permettre d’associer plusieurs personnes (deux associés minimum) pour acheter, louer, gérer un patrimoine immobilier.

C’est un outil juridique extrêmement utilisé de nos jours, en effet, la SCI permet la protection du patrimoine immobilier, simple à créer, elle permet de protéger le patrimoine des différents associés.

Les associés devront réaliser des apports (le plus souvent en nature ou en numéraire) qui donneront droit à des parts sociales de la SCI correspondant au capital social de celle-ci.

L’un des enjeux fondamentaux lors de la création d’une SCI est le choix de son régime fiscal, si la SCI est assujettie par défaut à l’impôt sur le revenu, les associés pourront cependant choisir d’opter pour le régime de l’impôt sur les sociétés.

Le choix du régime fiscal de la SCI va avoir des conséquences importantes et nous pouvons relever plusieurs différences selon que la SCI soit soumise à l’IR ou à l’IS

Sommaire:

• Les SCI soumises à l’impôt sur le revenu
  • Les revenus tirés de la location
  • Les plus-values sur les cessions immobilières
• Les SCI soumises à l’impôt sur les sociétés
  • Les revenus tirés de la location
  • Les plus-values immobilières et les plus-values de cessions de parts
• L’exploitation de la SCI
  • La question de la TVA
  • Les conséquences fiscales de la dissolution

Les règles fiscales applicables aux SCI soumises à l’impôt sur le revenu sont celles des revenus fonciers. Les associés sont assujettis directement à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers (RCM) sur leur quote-part de résultat.

En effet, lorsque la SCI est soumise à l’impôt sur le revenu, la quote-part de résultat des associés sera imposée à l’IR dans la catégories des revenus fonciers, ces revenus seront également soumis aux prélèvements sociaux de 17,2%.

Ce régime va s’appliquer dès lors que les revenus bruts fonciers excèdent 15 000 €, ce régime présente des avantages fiscaux, en effet, il va permettre notamment de déduire des loyers le montant des charges réelles comme les intérêts d’emprunts ou encore les primes d’assurance.

Cependant, si les revenus bruts fonciers n’excèdent pas cette limite, c’est le régime du micro-foncier qui s’appliquera avec un abattement forfaitaire de 30% des charges.

En l’absence de bénéfices, le déficit foncier pourra quant à lui être imputé sur les revenus fonciers des dix années suivantes et sur le revenu global de l’associé dés lors qu’il résulte de dépenses autres que les intérêts d’emprunt, la limite annuelle étant de 10 700 euros.

De fait, il apparaît que le régime des revenus fonciers peut être pénalisant en cas d’imposition élevée et si peu de charges sont déduites.

Autre avantage fiscal important, le cas du régime des plus-values sur les cessions immobilières.

 

Pour les SCI soumises à l’impôt sur le revenu, la plus-value sera imposable selon le régime des plus-values immobilières des particuliers, au prorata de la part qui revient à chaque associé lors de la vente d’un des biens immobiliers de la société.

Les plus-values immobilières sont soumises à l’IR à un taux forfaitaire de 19% ainsi qu’aux prélèvements sociaux au taux de 17,2% avec donc une imposition globale de 36,2%. 

Avantage fiscal important, la plus-value bénéficie d’un abattement pour durée de détention qui conduit à une exonération d’impôt sur le revenu après 22 ans de détention et après 30 ans de détention pour les prélèvements sociaux.

 

On peut opter pour le régime de l’impôt sur les sociétés au moment de la création de la SCI ou durant son exploitation, attention cependant, ce choix est irrévocable.

Si les associés optent pour l’impôt sur les sociétés, ils font peser la fiscalité des bénéfices et des plus-values directement sur la SCI, les associés n’étant imposés que sur les seuls dividendes qu’ils décident de s’octroyer.

 

Opter pour le régime de l’impôt sur les sociétés présente de nombreux avantages, en effet, si la SCI est soumise à l’impôt sur les sociétés, ce sera elle qui sera taxée sur son résultat au taux normal de 28% jusqu’à 500 000 euros de bénéfices ou au taux réduit de 15% dans la limite de 38 120 € de bénéfices imposables.

La SCI soumise à l’IS pourra proposer n’importe quel type de bail, les associés pourront se reverser des dividendes sur les bénéfices de la société. Ces dividendes seront soumis à l’impôt sur le revenu de l’associé avec un abattement de 40% après que la société ait été imposée sur ces bénéfices.

De même, on peut également mentionner le fait que la rémunération du gérant est déductible du résultat.

 

Autre exemple, cette fois relatif à l’exploitation des immeubles inscrits à l’actif du bilan, il est possible d’amortir les immeubles inscrits à l’actif, ce qui vient diminuer le résultat imposable.

En effet, dans le cadre d’une SCI soumise à l’IS, on pourra amortir le prix d’achat d’un immeuble et les travaux qui y ont été réalisés.

De fait, il apparait que durant l’exploitation la fiscalité des SCI soumises à l’IS est avantageuse, cependant, il ne faut pas occulter le fait qu’en cas de cession immobilière, la soumission au régime de l’IS entrainera une imposition très lourde.

 

Les plus-values réalisées dans une SCI soumise à l’IS seront soumises au régime des plus-values professionnelles. La plus-value sera ainsi taxée au taux de droit commun de 15% puis 28%.

La plus-value sera calculée par la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition minoré des amortissements réalisés, cependant, au contraire des SCI soumises à l’IR, on ne pourra prétendre ici à aucun abattement pour la durée de détention.

 

On peut également mentionner le fait que la soumission au régime de l’IS modifie le régime d’imposition des plus-values de cession des parts de la SCI par les associés. En effet, ce régime d’imposition sera celui des plus-values de cession de droit sociaux.

 

On distingue trois séries de cas, le cas où la SCI loue des biens à usage d’habitation, lorsqu’elle loue des biens à usage professionnel, et enfin lorsqu’elle loue des biens à usage agricole.

• En cas de location de biens à usage d’habitation, meublée ou nue, la SCI est exonérée de TVA, de fait, les travaux réalisés sur le bien immobilier ne pourront pas être déduits. On peut relever une exception, ainsi, quand la location est meublée dans des conditions proches de l’hostellerie comme dans le cas d’une chambre d’hôte, la SCI sera assujettie à la TVA.

 

• En cas de location de biens à usage professionnel, deux cas de figures :

– Cas d’une location meublée, la SCI sera assujettie à la TVA qui viendra s’ajouter aux loyers.

– Cas d’une location nue, la SCI sera exonérée de TVA avec cependant une faculté d’option, ainsi, on pourra décider d’opter pour la TVA, ainsi, lorsque des travaux devront être réalisés sur le bien on pourra déduire la TVA.

 

• Concernant la location d’un bien à usage agricole, la SCI sera exonérée de TVA, on constate cependant qu’on pourra opter pour la TVA dès lors qu’un bail enregistré est établi et que le loueur est également assujetti à la TVA.

 

Les conséquences fiscales de la dissolution d’une SCI sont multiples, on peut les analyser en deux temps :

• Concernant d’abord les plus-values sur les biens de la SCI, en cas de dissolution de la SCI, les associés seront imposés sur les plus-values réalisées sur les biens détenus par la SCI.

 

En effet, le fait générateur de cette imposition sera les plus-values réalisées par la vente des biens de la SCI lors de sa dissolution.

• Concernant ensuite l’imposition du résultat de la SCI, les associés devront s’acquitter de l’impôt du résultat de l’année de dissolution de la société, en cas de bénéfices, les associés s’acquitteront d’un droit de 2,5 % sur le boni de liquidation.

 

 

Pour conclure, le choix du régime fiscal de la SCI entraine des conséquences importantes, ce choix dépendant notamment de vos objectifs et de vos besoins particuliers, notre cabinet spécialisé en fiscalité immobilière est à même de vous conseiller au mieux afin de trouver la solution adaptée à vos besoins.