Exercice du droit de retrait d’une SCI

Que faire en cas de refus ou de silence de la part des associés d’une SCI face à une demande de retrait de l’un d’eux ?

Au cours de la vie d’une société civile immobilière (SCI), les associés peuvent parfois faire face à des conflits ou des désaccords. Ceux-ci ont des conséquences importantes pour un associé, qui peut user de son droit de retrait. Or, l’exercice d’un tel droit est complexe, et requiert très souvent une attention importante quant à ses modalités juridiques et à ses aspects procéduraux.

Le Cabinet SCHAEFFER Avocats est composé d’avocats spécialistes en droit immobilier. Ainsi, ces avocats connaissent les rouages de ces problématiques juridiques, et sauront vous accompagner dans la rédaction des statuts de votre SCI afin de protéger vos intérêts en cas de conflits entre associés.

 

Sommaire :

• Qu’est-ce que le droit de retrait pour l’associé d’une SCI ?
• Comment exercer son droit de retrait ?
• Que faire en cas de silence ou de refus de la part des associés face à une demande de retrait de l’un d’entre eux ?
• La SCI est-elle la forme la plus avantageuse de société pour un investissement immobilier ?

 

Pour un associé, utiliser son droit de retrait peut être la décision la plus judicieuse. En effet, c’est la cas lorsque la résolution du conflit et la dissolution de la société ne sont pas possibles. Il est ici question du droit personnel dont l’associé peut bénéficier eu égard aux différentes dispositions statutaires applicables. 

L’article 1869 du Code Civil dispose « qu’un un associé peut se retirer totalement ou partiellement de la société, dans les conditions prévues par les statuts ou, à défaut après autorisation donnée par une décision unanime des autres associés. Ce retrait peut également être autorisé pour justes motifs par une décision de justice ».

L’associé d’une SCI peut se retirer librement de la société sans qu’aucune disposition statutaire ne puisse le priver de ce droit. Toutefois, ce sont les statuts qui définissent les modalités de retrait. A défaut de clause, le retrait ne peut intervenir qu’avec l’accord unanime des associés. En cas de refus, il est possible de demander judiciairement de quitter la SCI à condition d’invoquer des justes motifs.

Exemple : dans un arrêt de 2014, la Haute Cour a jugé que lorsque des époux sont associés à parts égales dans une société civile immobilière et que ceux-ci divorcent et que l’entre eux se voit attribué la jouissance du bien immobilier de la société civile immobilière cela entraîne la disparition de l’affectio societatis, ce qui constitue un juste motif de retrait de l’époux.

 

Pour exercer son droit de retrait, il faut au préalable consulter les statuts pour savoir s’il n’y a pas de restriction à l’exercice de ce droit (une obligation de présence de 2 ans dans la SCI avant de pouvoir se retirer par exemple). Une fois les modalités statutaires prises en compte, il faut informer les associés et la SCI de sa volonté de quitter la société.

Il est nécessaire d’envoyer par courrier recommandé avec avis de réception et au gérant une demande de convocation d’une assemblée générale extraordinaire afin de débattre de la demande de retrait et par conséquent du prix de rachat des parts sociales. Il devra être précisé le prix estimé du rachat des parts sociale (actif moins le passif le tout divisé par le nombre de parts sociales). En cas de refus ou de silence de la part du gérant de procéder à la convocation de l’assemblée générale extraordinaire, il est possible, un mois après la demande, de solliciter judiciairement la nomination d’un mandataire pour convoquer l’assemblée générale.

 

Il sera d’abord demandé aux associés s’ils veulent racheter les parts du cédant. En cas de refus de leur part, la société pourra elle-même racheter les parts sociales et effectuer par la suite une réduction de capital. Il convient ici de préciser que si personne ne détient les liquidités nécessaires au rachat des parts sociales, la société sera dissoute.

Si personne ne veut racheter les parts de l‘associé voulant quitter la SCI, il devra entamer une procédure judiciaire en invoquant des motifs légitimes. L’absence d’accord sur le prix peut être invoquée. Le juge ordonnera alors la désignation d’un expert pour fixer le prix. Le juge pourra alors ordonner le rachat des parts par les associés ou la société.

Ainsi, la restitution en nature du ou des biens(s) initialement apporté(s) est envisageable à condition qu’il(s) soi(en)t toujours dans le patrimoine de la société et moyennant le versement d’une soulte aux associés dans l’hypothèse où la valeur des biens repris excéderait celle des droits sociaux annulés (Cass. civ. 3e du 12.5.10, n° 09-14747).

 

En pratique, il est parfois difficile de s’entendre sur une évaluation à l’amiable. Celui qui se retire doit proposer une valeur des parts avant d’agir en justice, même si son montant est approximatif. Il est en effet indispensable de matérialiser un désaccord entre associés pour justifier la demande d’un expert devant le juge.

En toute hypothèse, pour réaliser un investissement locatif au travers d’une société, il est souvent préférable d’opter pour une SARL de Famille avec option à l’impôt sur le revenu plutôt que pour une SCI à l’impôt sur le revenu. 

En effet, la SCI à l’impôt sur le revenu ne permet pas de faire de location meublée et donc de bénéficier du statut de LOUEUR MEUBLE NON PROFESSIONNEL. Dans la plupart du temps, le statut de LMNP sera bien plus avantageux fiscalement que de réaliser son investissement locatif au travers d’une SCI à l’impôt sur les sociétés du point de vue de la fiscalité des revenus locatifs et des plus-values.

Afin de protéger au mieux vos droits, notre équipe d’avocats fiscalistes se tient à votre disposition pour répondre à toutes vos questions et sécuriser l’ensemble de vos opérations.  Vous pouvez nous contacter quelle que soit votre problématique au 01 55 90 55 15, un seul numéro pour tous vos renseignements.

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