Dix conseils pour réussir un investissement immobilier locatif

L’investissement locatif est perçu depuis longtemps comme l’investissement clé par les français, car il offre des perspectives de rendement et d’améliorations de la situation patrimoniale.

Pourtant, leur réglementation est souvent complexe (Loi Pinel, Censi-Bouvard, Malraux…) et les contraintes dans l’immobilier locatif ne manquent pas.
Pour faire de votre projet une réussite, encore faut-il prendre les bonnes décisions. Notre équipe d’experts en droit immobilier s’engage à répondre à toutes vos questions en toute confidentialité et partout en France.
Quelle que soit votre problématique, nous vous proposons un devis gratuit sans engagement, et vous accompagnerons en répondant à vos interrogations, du choix de l’investissement au lieu du placement, en passant par l’examen des lois et dispositifs en vigueur.

Le cabinet vous propose dix conseils pour démarrer sur de bonnes bases votre projet immobilier.

 

• • 1. Fixez vos objectifs

    Pour un investissement réussi, une analyse de vos objectifs principaux est primordiale : priorité au rendement ou au patrimoine ?

    D’abord, définissez le type de location que vous voulez mettre en place. Entre la location saisonnière, la location meublée ou nue, la location étudiante, le para hôtelier, ou un mix entre location et utilisation comme résidence secondaire, les modes de location des biens sont très variés et s’adaptent à chaque profil d’investisseur.

    Le mode d’investissement choisi doit aussi prendre en compte les objectifs patrimoniaux. Ainsi, un investisseur qui souhaite augmenter ses revenus choisira un investissement différent de celui qui souhaite alléger ses impôts, ou transmettre son patrimoine à ses héritiers.

 

• • 2. Sélectionnez un secteur géographique porteur pour votre investissement locatif et étudiez le marché

    Un investissement immobilier réussi repose avant tout sur la localisation du bien. Préférez une ville dynamique alliant plusieurs opportunités de travail et d’étude.

    Adaptez également le lieu à la clientèle visée. Par exemple, si votre investissement porte sur un logement de petite surface, prisé par les étudiants et les jeunes travailleurs, assurez vous qu’il soit bien desservi par les transports en commun et proche des universités.

    A l’inverse, si vous optez pour la location nue destinée à des familles, privilégiez un quartier calme et sûr, quitte à ce qu’il soit légèrement éloigné du centre névralgique de la ville.

 

• • 3. Chiffrez le loyer optimal

    Le prix du loyer doit être calculé rigoureusement car il aura une forte influence sur le rendement de votre bien ainsi que sur la demande.

    Pour évaluer le prix de la location, des sources d’informations existent :
    – Les rapports sur l’évolution des loyers en France établi par des organismes publics ou privés.
    – L’indice de référence des loyers publié par l’Insee.

    Parce qu’il est parfois difficile de fixer le loyer de son investissement, nos avocats experts en droit immobilier sauront vous conseiller pour fixer votre loyer au plus juste.

 

• • 4. Évaluez la possibilité de gain de la rentabilité du logement

    Comme tout investissement, la rentabilité suite à l’acquisition d’un bien immobilier est susceptible d’évoluer. Étudier le loyer potentiel ainsi que le loyer futur est une étape primordiale de l’investissement. Le loyer potentiel correspond au loyer qui peut être obtenu après peut-être quelques travaux. Le loyer futur correspond à la progression supposée du bien.

    Des prévisions sur le cours de l’immobilier au cours des années suivant l’investissement sont primordiales afin de se prémunir des risques d’un investissement qui se révèlerait déficitaire.

 

• • 5. Prévoyez une durée d’emprunt adaptée

    La durée d’emprunt conseillée est de moins de vingt ans, mais il ne s’agit que d’une moyenne ; plusieurs exceptions sont envisageables. Les mensualités doivent être cohérentes avec votre capacité de remboursement.
    N’ayez pas peur de l’endettement . Même si vos capacités vous permettent de rembourser l’emprunt sur 10 ans, il est préférable de recourir à la dette sur une vingtaine d’années pour profiter de l’effet de levier de l’emprunt, et développer ainsi plus rapidement votre patrimoine.

 

• • 6. Profitez des dispositifs incitatifs en vigueur

    Dans le but de maximiser votre investissement il est parfois avantageux d’utiliser les lois et dispositifs existants, à l’instar de la loi Pinel par exemple.

    Aperçu sur le dispositif PINEL

    La loi Pinel (lien) a été mise en place en septembre 2014 par la ministre du logement Sylvia Pinel. Tout contribuable français peut en bénéficier.
    Le dispositif présente cinq avantages pour les contribuables :

    1. Une réduction d’impôt importante,
    2. La possibilité d’investir sans apport,
    3. La constitution d’un patrimoine immobilier,
    4. La possibilité de louer à sa famille,
    5. Un outil pour préparer sa retraite.

 

• • 7. Nommez votre locataire intelligemment

    Votre investissement dépend de votre preneur à bail. Cette décision est donc primordiale.
    Il est important d’avoir un locataire qui paye régulièrement son loyer et qui entretien correctement les lieux.

    Le risque de non-paiement des loyers est un des risques les plus répandus, c’est pour cela qu’une garantie loyers impayés (GLI) peut s’avérer bien utile. Elle vous permettra de percevoir le versement des loyers en cas d’impayés.

 

• • 8. Déléguez à un tiers spécialisé votre investissement locatif

    Vous pouvez faire appel à une agence pour la gestion de votre bien. L’agence vous permettra d’éviter tout problème de gestion et vous déchargera des litiges éventuels et des démarches.

 

• • 9. Optez pour une SCI

    Le recours à la société civile immobilière (SCI) peut être conseillé pour réaliser un investissement locatif, surtout lorsque l’acquisition est réalisée à plusieurs.
    Les avantages de la SCI sont multiples :
    Elle permet d’assurer une certaine continuité : la sortie d’associés n’a pas d’incidence, le propriétaire des biens donnés en location restant la société ;
    Un bien logé dans une SCI facilite la transmission car il est plus simple de transmettre des parts de société à ses héritiers que des biens détenus en direct.

    N’hésitez pas à consulter nos articles sur la SCI (lien) pour en apprécier les avantages potentiels.

 

• • 10. Elargissez vos investissements

    Notre dernier conseil est d’élargir vos projets afin de lutter face aux risques liés aux placements immobiliers. Ainsi, privilégiez l’achat de plusieurs petites surfaces dans différents emplacements plutôt qu’un seul bien immobilier.
    Pourquoi les petites surfaces ?
    Elles sont tout d’abord plus faciles à acquérir, puisqu’elles demandent un financement moins important ;
    Elles se louent surtout plus facilement, plus rapidement et proportionnellement plus cher que les logements dotés d’une surface supérieure.

    Il existe toutefois un inconvénient : la rotation des locataires est plus importante pour les petites surfaces. En effet, ce type de logement attire généralement des étudiants ou des jeunes actifs, par conséquent très mobiles.

 Lire aussi : Optimiser la fiscalité de l’immobilier locatif : ce qu’il faut savoir

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En définitive, avec une offre de plus en plus riche mais aussi de plus en plus complexe, le choix du bon placement s’avère délicat.
Chacun recherche un placement idéal, le plus rentable et tout en minimisant les risques.
Mais il faut garder à l’esprit que l’intérêt d’un placement dépend également de la situation et des objectifs de chacun et qu’il n’y a donc pas un seul placement qui soit meilleur que tous les autres.
Ainsi, le cabinet d’avocats Schaeffer Immobilier vous aidera à déjouer les pièges et saisir les opportunités pour réussir votre investissement immobilier locatif.