Deux actes distincts dans les opérations du rachat de parts sociales d’une SCI pour les personnes morales

Concernant les personnes morales à prépondérance immobilière, le seul critère posé par les dispositions de l’article 726 du CGI et commenté par la doctrine administrative est que l’actif brut total soit constitué pour plus de la moitié d’immeubles ou de droits immobiliers en France :

« S’agissant des cessions de participations dans des personnes morales à prépondérance immobilière réalisées à compter du 1er janvier 1999 et taxables au taux de 4,80 % en application de l’article 726-I-2° du CGI, ces cessions sont taxables si elles concernent des participations dans des personnes morales non cotées en bourse, françaises ou étrangères , dont l’actif brut total est constitué pour plus de la moitié d’immeubles ou de droits immobiliers sis en France ou de participations dans des personnes morales non cotées en bourse, françaises ou étrangères, elles-mêmes à prépondérance immobilière ».

Le droit de mutation mentionné est assis sur le prix exprimé et le capital des charges qui peuvent s’ajouter au prix ou sur une estimation des parties si la valeur réelle est supérieure au prix augmenté des charges.
Il convient de préciser à cet effet que l’administration a la possibilité d’asseoir en définitive le droit d’enregistrement sur la valeur vénale réelle lorsqu’elle est supérieure au prix déclaré ou à l’estimation des parties. En effet, l’article L.17 du Livre des procédures fiscales dispose que :
« En ce qui concerne les droits d’enregistrement et la taxe de publicité foncière ou la taxe sur la valeur ajoutée lorsqu’elle est due au lieu et place de ces droits ou taxe, l’administration des impôts peut rectifier le prix ou l’évaluation d’un bien ayant servi de base à la perception d’une imposition lorsque ce prix ou cette évaluation paraît inférieur à la valeur vénale réelle des biens transmis ou désignés dans les actes ou déclarations.
La rectification correspondante est effectuée suivant la procédure de rectification contradictoire prévue à l’article L. 55, l’administration étant tenue d’apporter la preuve de l’insuffisance des prix exprimés et des évaluations fournies dans les actes ou déclarations ».

Par ailleurs, aux termes de l’article 666 du CGI : « Les droits proportionnels ou progressifs d’enregistrement et la taxe proportionnelle de publicité foncière sont assis sur les valeurs ».
En outre, il convient de rappeler que dans le cas où la cession a lieu en cours d’exercice et où le cessionnaire reçoit les bénéfices attachés aux parts, le droit de cession ne frappe que le prix de cession des parts proprement dites, après ventilation et sous réserve du droit de contrôle de l’administration.
Enfin, il est nécessaire de préciser que le bénéfice de l’abattement prévu par le 1° bis A de l’article 726 du CGI, égal au rapport entre la somme de 23 000 € et le nombre total de parts sociales de la société, ne s’applique pas aux cessions de parts sociales des sociétés à prépondérance immobilière au sens du I-2° de l’article 726 du CGI.

L’article 814 C du CGI dispose que : « Sous réserve des dispositions du dernier alinéa du III de l’article 810, sont enregistrés au droit fixe de 375 € porté à 500 € pour les sociétés ayant un capital d’au moins 225 000 € :
1° Les réductions de capital de sociétés contre annulation ou réduction du nominal ou du nombre de titres ;
2° Les réductions de capital consécutives au rachat par les sociétés de leurs propres titres, avec attribution de biens sociaux aux associés, y compris du numéraire, lorsqu’un seul acte est établi pour constater les deux opérations ».
Il résulte des dispositions précitées que la réduction de capital consécutive au rachat par une société de ses propres parts qui s’accompagne de l’attribution de biens sociaux aux associés, y compris du numéraire, est enregistrée au droit fixe visé à l’article 814 C du CGI lorsqu’un seul acte est établi pour constater les deux opérations.
Il convient de préciser à cet effet qu’en vertu de l’article 814 C du CGI, le bénéfice du droit fixe n’est accordé que sous réserve des dispositions du dernier alinéa de l’article 810, III du CGI.

En effet, aux termes de l’article 810, III du CGI du CGI : « Les biens qui ont bénéficié de la réduction du taux à 1 % en 1991 ou qui ont supporté le droit fixe prévu au troisième alinéa ou en ont été exonérés en application de l’article 810 bis sont soumis au droit de mutation à titre onéreux s’ils sont attribués, lors du partage social, à un associé autre que l’apporteur et au régime prévu au 3° du I de l’article 809 s’ils sont apportés à une autre société passible de l’impôt sur les sociétés ».
En conséquence, les dispositions de l’article 814 C du CGI ne sont pas applicables aux opérations placées dans le champ d’application de la théorie de la mutation conditionnelle des apports prévue au dernier alinéa de l’article 810, III du CGI, qui emporte la taxation aux droits de mutation à titre onéreux, dans les conditions de droit commun ou selon le régime prévu à l’article 809, I-3° du CGI, des biens initialement transférés en suspension de droits attribués à un associé autre que l’apporteur.
Ainsi, aucun droit de mutation n’est exigible si les biens sont attribués à l’apporteur, sous réserve de la publicité foncière s’il s’agit d’immeubles ou de droits immobiliers.