Comment réduire les charges sociales applicables sur les plus-values ?

Lors de la revente d’un bien, une plus-value immobilière peut être dégagée. Il s’agit de la différence entre le prix de vente et celui de l’acquisition de départ.

À l’occasion d’une cession (vente, échange de biens, partage, apport), les plus-values réalisées par des particuliers et des sociétés de personnes soumises à l’imposition sur les revenus, sont redevables d’une imposition forfaitaire.

L’évaluation de la plus-value et les déductions d’éventuels abattements et exonérations demandent une étude approfondie de chaque dossier. Pour cela, le conseil d’un avocat fiscaliste spécialisé est vivement recommandé.

Sommaire 

• Les impositions sur les plus-values
• Les abattements s’appliquant aux charges de la plus-value immobilière
• De possibles exonérations de charges des plus-values immobilières

 

Le montant résultant de la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition peut bénéficier d’abattements, en fonction de la durée de détention du bien, ou dans des cas exceptionnels.

Suite à la déduction ces abattements, les plus-values sont soumises :

• A l’impôt sur le revenu dont le taux est de 19% ;
• Aux prélèvements sociaux CSG à un taux de 9,9%, CRDS au taux de 0,5%, prélèvement social au taux de 4,5%, contribution additionnelle « solidarité autonomie » au prélèvement social dont le taux est de 0,3%, et prélèvement de solidarité d’un taux de 2%. Soit un total de 17,2%.
• A la taxe forfaitaire sur les cessions de terrains nus devenus constructibles, et éventuellement à la taxe sur les plus-values immobilières élevées.

 

Il faut néanmoins distinguer deux régimes de plus-values :

• La plus-value sur le long terme :

Il s’agit de la plus-value qui constate l’évolution de la valeur du bien depuis son achat. Elle est taxable à 12,8%, mais le loueur peut en être exonéré après une exploitation de 15 ans en Location en Meublé Professionnelle, Il reste cependant redevable des prélèvements sociaux au taux de 17,20% sur cette plus-value.

• La plus-value sur le court terme :

Elle correspond aux amortissements réalisés sur le bien détenu depuis plus de deux ans.

L’imposition sur la plus-value immobilière dans une Location en Meublé Non Professionnelle est basée sur la fiscalité des plus-values immobilières des particuliers. Par défaut, elle sera taxable à l’impôt sur le revenu à 19%, et aux prélèvements sociaux à 17,20%.

Recourir à un avocat fiscaliste dans l’établissement de l’assiette imposable est primordial pour limiter et maîtriser son imposition.

 

Les cessions de biens immobiliers bénéficient d’abattements qui diffèrent selon la durée de détention ou cas exceptionnels.

En ce qui concerne la durée de détention, l’abattement dépend de la détermination de la plus-value soumise à l’impôt sur le revenu (à un taux de 19%), ou des prélèvements sociaux (à un taux de 17,2%).

L’abattement au titre de l’impôt sur le revenu est à hauteur de 6% pour chaque année de détention, dépassant la cinquième année, et allant jusqu’à la vingt-et-unième.

Il est alors possible de bénéficier d’une exonération totale des plus-values immobilières soumises à l’impôt sur le revenu après un délai de détention d’au moins vingt-deux ans.

Pour ce qui est des prélèvements sociaux, l’abattement est progressif et s’élève à 1,65% pour chaque année de détention au-dessus de la cinquième année, jusqu’à la vingt-et-unième, à 1,60% pour la vingt-deuxième année, et 9% pour chaque année dépassant la vingt-deuxième année.

Plus le bien est détenu longtemps, plus l’abattement est important.

Les plus-values sur les titres des sociétés bénéficient également d’un abattement pour durée de détention. Il est à hauteur de 50% pour les titres détenus depuis 2 ans et moins de 8 ans, et de 65% pour les titres détenus depuis 8 ans.

Un avocat fiscaliste vous permettra de déceler ces abattements, afin d’amoindrir votre assiette imposable. L’avocat fiscaliste est le meilleur intermédiaire pour optimiser sa fiscalité.  

 

Les petites entreprises exerçant une activité à titre professionnel depuis au moins 5 ans, et dont les recettes sont inférieures à 350 000 euros, bénéficient d’une exonération portée sur l’IR, la CSG/CRDS, et les prélèvements sociaux sur les plus-values à long terme. 

Toutefois, les plus-values sur le court terme exonérées d’IR n’échappent plus aux cotisations sociales depuis 2012.

L’article 151 septies A du code général des impôts prévoit qu’au moment de leur départ à la retraite, les exploitants soumis à l’IR bénéficient d’une exonération des plus-values sur la cession de leur entreprise. Là aussi, l’activité doit avoir été exercée pendant au minimum 5 ans. Cette exonération a pour conditions de cesser toute fonction dans l’entreprise, et de faire valoir ses droits à la retraite dans les 2ans suivant ou précédant la cession.

Toutefois, l’exonération porte sur l’IR, mais n’a aucune conséquence sur la CSG, CRDS et les prélèvements sociaux sur les plus-values à long terme. Les plus-values à court terme ayant bénéficié de l’exonération d’IR, ne peuvent prétendre à une exonération des cotisations sociales.

L’article 238 quindecies du CGI précise l’étendue de l’exonération pour la cession d’entreprise ou de fonds inférieur à certains montant. A l’IR, l’exonération concerne l’impôt, la CSG, CRDS et les prélèvements sociaux sur les plus-values à long terme. Cependant, depuis 2021, les plus-values à court terme exonérées d’IR continuent à cotiser aux cotisations sociales.

Concernant l’IS, la plus-value est exonérée, mais la distribution des dividendes résultant de la plus-value ne l’est pas. Cela est donc moins intéressant que l’exonération à l’IR.

L’article 41 du CGI prévoit une exonération de la transmission à titre gratuit d’une entreprise individuelle, si l’entreprise qui est transmise a été conservée depuis 5 ans au minimum.

Elle porte sur l’IR, sur la CSG, la CRDS et les prélèvements sociaux sur les plus-values à long terme. Les plus-values à court terme s’acquittent toujours des cotisations sociales.

Il en est de même pour une cession d’immeuble inscrit au bilan d’une entreprise soumise à l’IR. L’article 151 septies B du CGI prévoit que les plus-values à long terme de cession d’immeubles professionnels sont imposées, en ayant la possibilité de bénéficier d’un abattement de 10% par an, après la cinquième année de détention. 

Cela permet d’obtenir une exonération totale de la plus-value à long terme au bout de 15ans, portant sur l’IR, sur la CSG, CRDS et les prélèvements sociaux.

Ces différents moyens permettant de réduire les charges des plus-values immobilières peuvent donner lieu à interrogations lorsque l’on ne connaît pas bien ce sujet. C’est la raison pour laquelle l’assistance d’un avocat est vivement conseillée. Il sera ainsi à même de vous aiguiller sur les démarches à entreprendre afin de bénéficier de ces abattements et exonérations, et vous permettre ainsi d’optimiser votre fiscalité.

 

Afin de protéger au mieux vos droits, notre équipe d’avocats fiscalistes se tient à votre disposition pour répondre à toutes vos questions et sécuriser l’ensemble de vos opérations.  Vous pouvez nous contacter quelle que soit votre problématique au 01 55 90 55 15, un seul numéro pour tous vos renseignements.

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