Comment réduire efficacement son IFI ?

Depuis le 1er janvier 2018, l’IFI a été substitué à l’ISF, Impôt sur la Fortune Immobilière. L’IFI taxe uniquement le patrimoine immobilier des contribuables possédant un patrimoine supérieur à 1,3 M€, que celui-ci soit détenu en direct ou en direct (par le biais d’une société ou de parts de SCPI ou OPCI). L’IFI est plus avantageux pour les contribuables, puisque le montant total de l’Impôt sur la Fortune Immobilière est estimé à seulement 20 % de l’ancien ISF.

Avec le remplacement de l’ISF par l’IFI, la loi de Finances pour 2018 a aussi prévu l’arrêt des dispositifs de la loi TEPA au 1er janvier 2018. Ainsi, l’investissement au capital de PME ou la souscription de parts de FIP ou FCPI prévu par celle-ci et qui permettait de réduire son ISF de 50% du montant investi, n’est plus possible. 

Pour autant, les redevables sont toujours amenés à vouloir à vouloir réduire leur impôt, ainsi, l’objet des propos qui vont suivre est d’envisager quelques techniques efficaces de réduction de l’IFI.

Le Cabinet SCHAEFFER Avocats est composé d’avocats fiscalistes qui maîtrisent un large panel de thématiques fiscales. Ils sauront vous accompagner et vous proposer les solutions adéquates pour réduire efficacement votre IFI.

 

Sommaire :

• Réduire son IFI par la réduction de base taxable
  • Par arbitrage immobilier / financier
  • Par la donation temporaire d’usufruit
  • Par l’acquisition de la nue-propriété
• Devenir loueur meublé professionnel (LMP)
• Réduire l’IFI avec la dette

 

Les valeurs mobilières ne sont plus incluses dans la base taxable de l’IFI, il peut être bénéfique, pour les redevables qui investissent en immobilier, d’arbitrer une partie leurs avoirs immobiliers au profit de valeurs mobilières. L’économie d’IFI entre 0,5% et 1,5% par an, (en fonction de la tranche marginale dans laquelle est imposé le redevable concerné), peut être considérée comme un surplus de rendement.

 

La transmission du patrimoine immobilier peut se faire de manière anticipée, du vivant du contribuable. En effet, plus le patrimoine est transmis en avance et moins le coût de la transmission est élevé. De ce fait, pour réduire son IFI, il peut être intéressant de démembrer la propriété de son bien en donnant à ses enfants un usufruit temporaire sur un ou plusieurs biens immobiliers. Ce mécanisme permet de réaliser une optimisation fiscale par le biais d’une répartition de la propriété d’un bien entre usufruitier et nu-propriétaire.

À titre d’exemple : la donation d’usufruit d’un studio estimé à 150 000 € entraînera pour le donateur une économie d’IFI de 2 250 € par an (dans le cas où il est soumis à la tranche la plus haute de l’IFI).

À noter que la loi prévoit un abattement de 100 000€ par parent et par enfant, tous les 15 ans.

À cet avantage fiscal, se cumule un impact non négligeable sur l’IFI : le paiement de l’IFI repose en principe à l’usufruitier pour la valeur du bien en pleine propriété. 

Pour finir, il convient de préciser en sus, que le nu-propriétaire peut déduire de l’assiette de son IFI, les dettes provenant de la conservation ou de l’acquisition du bien démembré, bien que ce dernier ne soit pas dans son patrimoine imposable.

 

Une autre solution pour réduire la base taxable de l’IFI est d’acquérir la nue-propriété d’un bien immobilier. Cela consiste à acheter la nue-propriété d’un ou plusieurs immeubles, un bailleur institutionnel acquiert un usufruit temporaire (en général pour une durée entre 15 et 18 ans). Les fonds affectés au projet sont ainsi exclus de l’actif IFI de l’investisseur.

À titre d’exemple : l’acquisition d’un bien immobilier dont la valeur de la nue-propriété est de 300 000 € engendrera sur 15 ans une économie d’IFI de 67 500 € (tranche marginale d’IFI à 1,50 %).

 

Les biens détenus et exploités sous le régime fiscal de la location meublée (LMP) ne sont pas comptabilisés dans la base taxable calcul de l’IFI, mais ce, à certaines conditions : 

• Réaliser plus de 23 000€ de recettes annuelles (montant annuel des loyers perçus par l’exploitation de location meublée) ;
• Les revenus après déductions des charges et amortissements doivent être bénéficiaires ;
• Ces mêmes revenus doivent être supérieurs aux autres revenus d’activité du foyer fiscal.

Les contraintes pour bénéficier de ce statut sont fortes, pour en savoir davantage, sollicitez l’assistance d’un avocat fiscaliste spécialisé.

 

L’IFI se calcule sur la valeur nette immobilière, il peut ainsi être intéressant d’acheter (ou racheter) son bien avec un maximum d’emprunts pour diminuer la valeur nette du patrimoine.

Attention, il est à noter que seules sont admises en déduction de l’IFI, les dettes nées et non contestées au 1er janvier de l’année d’imposition. Une liste de dettes autorisées est prévue, ce qui en exclut certaines. N’hésitez pas à vous rapprocher d’un avocat fiscaliste pour connaître les dettes admises en déduction de l’IFI, pour éviter toute erreur préjudiciable.

Les pistes pour réduire efficacement votre IFI sont nombreuses, la liste dressée n’est pas exhaustive. Les avocats fiscalistes du Cabinet Schaeffer Avocats sont formés sur ces thématiques, n’hésitez pas à les solliciter pour déterminer ensemble, quelle solution est la plus adaptée à votre situation.

 

Afin de sécuriser juridiquement vos opérations, notre équipe d’avocats fiscalistes se tient à votre disposition pour répondre à toutes vos questions et sécuriser l’ensemble de vos opérations.  Vous pouvez nous contacter quelle que soit votre problématique au 01 55 90 55 15, un seul numéro pour tous vos renseignements.

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