Défiscaliser avec de l’immobilier (Pinel, Malraux, Denormandie)
Afin d’inciter à investir dans l’immobilier locatif, le gouvernement met en œuvre des dispositifs de défiscalisation. Il est possible de choisir parmi ces dispositifs celui qui convient le mieux, en fonction du niveau d’impôt et de la tranche marginale d’imposition.
Pour faire le bon choix parmi les nombreux dispositifs existants, il est recommandé de faire appel à un avocat spécialisé, qui saura donner les conseils adéquats et proposer un accompagnement sur mesure.
Sommaire
- La loi Pinel : la défiscalisation en immobilier locatif à loyer modéré
- Une défiscalisation plus importante avec la loi Malraux qu’avec le dispositif Pinel
- L’investissement immobilier locatif dans l’ancien avec travaux grâce à la loi Denormandie
- Le dispositif COSSE
- Le dispositif MONUMENT HISTORIQUE
- Le dispositif de la LMNP/LMP
La loi Pinel : la défiscalisation en immobilier locatif à loyer modéré
Il s’agit de la loi la plus utilisée en 2020. Elle permet de déduire de l’impôt sur le revenu un pourcentage du prix d’achat d’un logement neuf, que l’on décide de louer à un loyer modéré, tout en se constituant un patrimoine et obtenir une source de revenus complémentaires mensuelle. Ces déductions d’impôts sont possibles pendant 6, 9, ou 12 ans en fonction de la durée d’engagement. Il est possible d’obtenir un maximum de 63 000 euros de déduction d’impôts sur une période de 12 ans.
La contrepartie de cette déduction est la conservation du bien, et sa mise en location pendant toute la durée de l’engagement.
L’investisseur doit respecter un certain nombre de conditions relatives au bien, à sa zone d’implantation, au locataire, au plafonnement des loyers, ainsi qu’à la durée de location du logement.
La loi Pinel 2021 permet à l’acquéreur de bénéficier d’un abattement fiscal de 12% ou 18% du prix de revient de la location, en s’engageant à louer le bien sur 6 ou 9 ans. Le propriétaire louant son bien à un locataire peut également prolonger le bail par tranche de 3 ans, jusqu’à 12 ans maximum. Grâce à cela, il obtient une réduction fiscale additionnelle ramenant l’abattement à 21%, pour une durée totale de location de 12 ans.
Le montant total de l’investissement est limité à 300 000 euros par an, dans la limite de deux logements par an. De même, le prix d’achat au mètre carré est lui aussi plafonné à 5 500 euros.
Il est à noter que la loi sur le plafonnement global des avantages fiscaux, prévoit que la réduction mise en place grâce au dispositif Pinel, ne peut dépasser 10 000 euros sur le montant de l’impôt sur le revenu.
Ce dispositif prendra fin en 2024, en diminuant peu à peu la réduction d’impôt pour les investisseurs en fonction de l’année d’achat du bien.
Il ne faut pas confondre ce dispositif avec la loi Pinel ancien, différente de la loi Pinel classique. Afin d’en bénéficier, il convient d’investir dans un bien ancien, nécessitant des travaux lourds pour le réhabiliter ou le transformer. Le logement doit ainsi être considéré comme insalubre et inhabitable avant les travaux, il doit être soumis à la TVA immobilière une fois les travaux achevés, il devra présenter une performance énergétique identique à celle d’un logement neuf. Cet investissement est plafonné à 300 000 euros.
Or, seule la présence du conseil de l’avocat fiscaliste vous permettra d’optimiser au mieux votre fiscalité et de maîtriser celle-ci.
Une défiscalisation plus importante avec la loi Malraux qu’avec le dispositif Pinel
La loi Malraux, instaurée par la Loi n°62-903 du 4 août 1962, permet de défiscaliser davantage que ce qui est permis avec la loi Pinel. L’aide d’un avocat est cruciale pour sécuriser vos démarches et protéger vos intérêts
Elle permet de réduire l’impôt sur le revenu de 22% à 30% du montant des travaux de restauration d’un immeuble classé, situé dans certains quartiers, dans la limite de 100 000 euros de travaux par an, pendant 4 ans consécutifs au maximum, soit un total de 400 000 euros.
Le logement ainsi rénové devra être loué pendant au moins 9 ans.
La loi Malraux s’adresse aux investisseurs souhaitant investir dans la rénovation d’immeubles à caractère historique ou esthétique, afin d’être loués par la suite. Ces travaux sont contrôlés et suivis par un Architecte des Bâtiments de France.
Cette défiscalisation immobilière peut aller jusqu’à 30 000 euros par an. Ce sont en général les contribuables subissant une forte imposition qui y ont recours.
La défiscalisation obtenue grâce à la Loi Malraux n’entre pas dans le champ d’application du plafonnement global des niches fiscales.
Vous pouvez contacter nos avocats spécialisés pour vous conseiller dans le cadre de vos démarches.
L’investissement immobilier locatif dans l’ancien avec travaux grâce à la loi Denormandie
La loi Denormandie, entrée en application le 1er janvier 2009, complète la loi Pinel ancien. Ce dispositif permet d’effectuer des travaux de rénovation dans les zones comprenant de nombreux logements vacants ou en mauvais état, afin de les mettre en location par la suite. N’hésitez pas à vous tourner vers un avocat si vous avez besoin de conseils dans vos démarches fiscales.
La réduction d’impôt porte sur l’ensemble de l’investissement, elle comprend le prix d’achat et le montant des travaux.
Comme la loi Pinel, la loi Denormandie permet de bénéficier d’une réduction d’impôt annuelle de 2% du montant du logement acquis, pour une durée de 6 à 9 ans, à condition que le bien soit en location pendant cette période. Cet engagement peut être prolongé jusqu’à 12 ans, en bénéficiant d’une réduction d’impôt annuelle de 1% du montant du logement jusqu’à la fin de cette période.
Pour bénéficier de ce dispositif, le budget alloué aux travaux doit représenter au moins 25% du coût total, en y ajoutant l’engagement à louer le bien dans les 12 mois suivants l’achat. De plus, seulement 245 villes françaises sont éligibles au dispositif Denormandie, ce qui peut présenter un risque locatif pour l’acquéreur.
L’avantage de la loi Denormandie consiste à faire davantage de plus-value puisque l’acquisition peut être réalisée sans intermédiaire grâce à son caractère ancien, évitant ainsi les marges élevées des promoteurs ; puis au moment de la revente on revend au prix du neuf ce qui avait été acquis au prix de l’ancien.
En investissant dans l’immobilier locatif avec la loi Denormandie, il est donc possible de bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant atteindre 21% du montant total de l’investissement (12% du coût total de l’opération pour un engagement à louer le bien pendant 6 ans, 18% si l’engagement dure 9 ans, 21% lorsque l’engagement est prolongé jusqu’à 12 ans).
Défiscaliser avec de l’immobilier étant très avantageux fiscalement, cela peut faire l’objet de contrôles réguliers de la part de l’administration fiscale. Ainsi, le conseil d’un avocat fiscaliste vous permettra de contrôler votre fiscalité en restant dans une parfaite légalité quant à la mise en œuvre de ces régimes.
Le dispositif COSSE
Entrée en vigueur le 1er février 2017, la loi Cosse a été promulguée dans le but d’inciter les propriétaires bailleurs à mettre leur bien immobilier, situé dans des zones où la demande en logement est forte, en location à un prix abordable.
En contrepartie de cet engagement de pratiquer des loyers raisonnables, les propriétaires bénéficient de déductions fiscales non négligeables sur leur revenu foncier.
Le montant de l’avantage fiscal varie en fonction du lieu de situation du bien conventionné. Il peut s’étendre de 15 % à 70 % du montant des loyers perçus. L’avantage fiscal consiste en une déduction de ce montant sur les revenus du propriétaire bailleur. La déduction fiscale peut être de 85 % si le propriétaire confie la gestion de son bien à une association agréée (intermédiation locative).
Il n’existe aucun cumul possible entre la loi Cosse et un autre dispositif de défiscalisation.
Le dispositif MONUMENT HISTORIQUE
Pour l’avantage fiscal relevant des Monuments Historiques, les travaux de rénovation à entreprendre doivent correspondent à ces critères :
- autorisation spéciale de travaux ou d’une déclaration d’utilité publique.
- être effectués à l’initiative du propriétaire ou des propriétaires regroupés en Association Syndicale Libre.
- respecter les prescriptions de l’ABF (Architecte des Bâtiments de France).
Pour bénéficier de la défiscalisation octroyée par la loi Monument Historique 2021, l’immeuble doit au moins répondre à l’un des critères d’éligibilité énoncés par celle-ci.
En d’autres termes, le bien immobilier doit :
- Être classé Monuments Historiques, comme susmentionné
- Être inscrit à l’Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques
- Faire partie du Patrimoine National
- Avoir le label délivré par la Fondation du patrimoine
Sont uniquement prises en compte par la loi Monument Historique 2021 :
- Les dépenses de réparation et d’entretien du bien immobilier
- Les dépenses affectées à l’amélioration des locaux d’habitation
- Les Intérêts et frais d’emprunt
- Les frais de gestion, de garde et de procédure
- Les provisions pour charges de copropriété
- Les impôts et taxes
- Les primes d’assurances
La particularité de ce dispositif réside dans le fait que les charges de restauration et d’entretien du bien immobilier sont déductibles à 100 % des revenus fonciers, et il en est de même pour les intérêts d’emprunts liés à l’acquisition du foncier et aux travaux.
Le dispositif LMNP/LMP
Deux statuts pour la location meublée :
- Le statut LMP : plus de 23 000 € de revenus, représentant plus de 50 % des revenus de votre foyer fiscal.
- Le statut LMNP : moins de 23 000 € de revenus, représentant moins de 50 % des revenus de votre foyer fiscal.
Avantages :
- Les conditions du bail sont libres : montant du loyer et du dépôt de garantie, rémunération des intermédiaires, etc.
- Le bail minimum est d’un an, renouvelable par tacite reconduction, et peut se réduire à neuf mois si le meublé est loué à un étudiant.
- Le bail peut être résilié par le loueur avant son terme, moyennant un préavis de 3 mois et une justification.
Le statut de LMNP entre dans le régime des BIC (bénéfices industriels et commerciaux).
Cela vous permet d’opter soit :
- Le régime du forfait des micro BIC
Il permet au propriétaire LMNP de bénéficier d’un abattement automatique de 50 % sur les loyers perçus. En revanche, il ne peut déduire aucune charge supplémentaire.
L’imposition au forfait permet de bénéficier d’un abattement automatique de 50 % sur les revenus BIC, c’est-à-dire sur la somme que vous verse l’exploitant sur l’année de perception
- Le régime réel
Le régime du réel simplifié permet d’imposer les revenus au titre des BIC et de remplir une déclaration 2031, ainsi les charges suivantes sont déductibles :
- frais d’achat (notaire) ;
- intérêts du prêt ;
- coûts de travaux et d’entretien ;
- charges de copropriété, taxes foncières ;
- amortissement des biens mobiliers et immobiliers.
Le régime d’imposition au réel du statut de LMNP s’adresse surtout aux personnes lourdement imposées, qui ont ainsi la possibilité de se créer un déficit imputable sur les autres BIC.
Bon à savoir : Le dispositif Censi-Bouvard est une aide de l’état pour soutenir l’investissement en résidences services neuves ou rénovées. En achetant un logement neuf meublé dans une résidence avec services, vous pourrez bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu pendant 9 ans.
Une défiscalisation par l’immobilier pour des personnes physiques pouvant être très avantageuse fiscalement, elle peut être parfois considérée comme un moyen de fraude fiscale par l’administration française, et faire l’objet de contrôles réguliers destinés à la débusquer.
Ainsi, le conseil d’un avocat fiscaliste vous permettra de contrôler votre fiscalité en restant dans une parfaite légalité.
Afin de protéger au mieux vos droits, notre équipe d’avocats spécialisée en fiscalité se tient à votre disposition pour répondre à toutes vos questions et sécuriser l’ensemble de vos opérations. Vous pouvez nous contacter quelle que soit votre problématique au 01 55 90 55 15, un seul numéro pour tous vos renseignements.
Un devis gratuit et sans engagement pourra être réalisé et ce, en toute confidentialité afin de défendre au mieux vos intérêts.
