Comment créer une SCI pour un investissement locatif ?

La plupart des acquisitions de biens immobiliers sont réalisées en nom propre mais lorsqu’on cherche à investir, notamment en multipliant les acquisitions, le régime de la société civile immobilière (SCI est plus avantageux). En effet, les avantages d’une SCI pour un investissement locatif sont nombreux puisqu’il permet de bénéficier d’abattements fiscaux ainsi que de faciliter la transmission du capital tout en évitant les inconvénients de l’achat en indivision.

Une SCI est une société avec un objet civil (par opposition à commercial) qui nécessite l’association d’au moins deux personnes, les associés, qui réaliseront un apport et qui détiendront un certain nombre de parts au sein de cette société. 

 

L’utilité de créer une SCI pour un investissement locatif

1. Fiscalité avantageuse 

Étant donné que la SCI a un objet civil, elle devrait être soumise à l’impôt sur le revenu (IR), or il est possible d’opter pour l’impôt sur les sociétés (IS). Ce choix présente une grande importance puisqu’il aura des conséquences financières sur la société et ses associés.

 

L’IR pèse sur les associés, et non sur la société, ces derniers devront verser un impôt sur leurs dividendes, qu’ils aient été versés ou non. 

À l’inverse, l’imposition des sociétés soumises à l’IS pèse sur la société, les associés devront à leur tour payer un impôt seulement s’ils reçoivent leurs dividendes. Il est donc intéressant, lorsqu’une société est soumise à l’IS, de ne pas redistribuer les dividendes et de laisser l’argent de côté le temps qu’il fructifie afin de le récupérer plus tard, à la manière d’une assurance vie.

 

En ce qui concerne le niveau d’imposition, d’une part, pour l’IS les bénéfices inférieurs à 38 120 € sont imposés à taux réduit : 15%, au-delà, le taux d’imposition sera de 33,33%. D’autre part, l’imposition des bénéfices soumis à l’IR suit un taux progressif : plus les bénéfices sont importants plus la tranche d’imposition progresse. En dessous de 9 690 €, ils ne seront pas imposés, entre 9 691 et 26 764, ils seront imposés à 13%. Ainsi une société ayant des revenus importants aurait tout intérêt à opter pour l’IS puisque pour un bénéfice 151 956 euros soumis à l’IR le taux d’imposition sera de 45% contre 33,33% pour l’IS. 

Toutefois, si le bien immobilier est délabré, s’il nécessite la réalisation de nombreux travaux, il pourrait être intéressant d’opter pour l’IR puisqu’il permet une déduction des charges. Lorsque les charges sont supérieures aux revenus (la société est en déficit) il sera possible de déclarer un déficit foncier.

On notera que la base imposable de l’IR représente l’ensemble des revenus du foyer fiscal.

Un autre critère à prendre en compte est celui de la plus-value : pour l’IR, lorsque le bien est détenus pendant plus de 22 ans, il y a une exonération de plus-value tandis que pour l’IS la plus-value sera imposée comme les autres revenus.

 

Enfin on relèvera que l’investissement locatif par une SCI soumise à l’IR lui permet de bénéficier des avantages fiscaux prévus par la loi Pinel, la loi Denormandie (qui permet l’économie d’impôt sur les travaux réalisés sur les immeubles à rénover avant mise en location) ou encore la loi Malraux (qui permet d’imputer le crédit d’impôt sur le montant de l’impôt à payer, toujours dans le but d’inciter à la rénovation d’immeuble).

 

2. Investissement à plusieurs

Recourir à une SCI permet d’acquérir un bien à plusieurs (investisseurs, famille, amis…) et donc d’augmenter la capacité d’investissement afin de générer des revenus plus importants. De plus cela permet de rassurer les banques et par là même de faciliter l’obtention d’un prêt. 

L’investissement à plusieurs permet également de mutualiser les moyens financiers de chacun des associés, c’est-à-dire que chacun des associés sera responsable (sur son patrimoine propre) à proportion de son investissement, en fonction de sa quote-part. Ainsi un associé ne pourra être tenu de recouvrir les créances de la société qu’à proportion de son investissement

En ce qui concerne la gestion du bien, c’est le nombre d’actions détenu au sein de la société qui détermine le pouvoir que l’associé a au sein de celle-ci.

 

3. Investissement seul

La création d’une SCI pour investissement immobilier nécessite la réunion d’au moins deux personnes. Au cours de l’existence de la société, il peut arriver que l’unique associé décède ou cède ses parts à l’associé principal, dans ce cas-là l’associé unique dispose d’un an pour régulariser sa situation, au terme de cette année, un tiers intéressé pourra saisir le tribunal afin de demander la dissolution de la SCI. Toutefois le tribunal peut accorder un délai de 6 mois à la société afin qu’elle régularise sa situation (article 1844-5 du Code Civil).

 

Néanmoins il est possible de créer une situation semblable à celle de l’investissement seul : lorsqu’un associé ne détient qu’une seule part dans la SCI. Étant donné que le nombre de parts détenues détermine le pouvoir de gestion, l’associé principal pourra prendre les décisions seul. Il sera alors judicieux de désigner l’associé majoritaire en tant que gérant.

Il est possible d’aller plus loin encore en choisissant comme associé un mineur afin de pouvoir prendre les décisions à sa place. Cependant cet associé risquera d’être requalifié en « prête-nom ».

 

4. Faciliter la transmission du capital

Il est possible de transférer son patrimoine en bénéficiant d’un abattement fiscal pour les donations dans une limite de 100 000€, cette opération est renouvelable tous les 15 ans. Recourir à une SCI permet donc de transmettre progressivement un patrimoine à ses descendants en transmettant les parts de la société tout en bénéficiant de cette exonération d’impôt.

De plus, on notera que la base imposable pour les SCI est calculée net, c’est-à-dire que lorsque l’investissement est financé par un emprunt, la somme due diminuera le montant de l’actif, ce qui a pour effet de diminuer le montant de l’impôt. 

 

5. Éviter les inconvénients de l’achat en indivision

L’achat en indivision permet également d’investir à plusieurs, néanmoins ce procédé présente certains inconvénients. 

La gestion du bien étant définie par la loi, certaines décisions, les plus importantes, devront être prise à la majorité qualifiée ou même parfois à l’unanimité, ce sera les cas notamment des actes de disposition (tel que la vente, le recourt à un emprunt…). À l’inverse, avec l’investissement en SCI, le gérant a la capacité de prendre les décisions seul, sans consulter ses associés.

L’autre inconvénient de l’indivision est qu’elle revêt un caractère précaire. En effet « nul ne peut être contraint de demeurer dans l’indivision (article 815 du Code civil). Cela implique donc qu’à tout moment un co-indivisaire peut exiger le partage, or une telle faculté n’est pas propice à l’investissement.

 

Les formalités à effectuer pour créer une SCI pour un investissement locatif

La création d’une SCI nécessité la réalisation de certaines modalités. 

En premier lieu il convient de rédiger son statut, cette étape très délicate / importante est généralement réalisée par un professionnel. Certaines clauses sont obligatoires, elles sont énumérées à l’article 1335 du Code civil, on y retrouve : « les apports de chaque associé, la forme, l’objet, l’appellation, le siège social, le capital social, la durée de la société et les modalités de son fonctionnement ».

En second lieu, chaque associé fondateur doit réaliser un apport afin de former le capital de la société. Celui-ci peut aussi bien être réalisé en numéraire qu’en nature (s’il s’agit d’un bien donnant lieu à publicité foncière, un acte authentique sera nécessaire). 

Arrive ensuite la signature et l’enregistrement des statuts définitifs de la SCI. C’est à compter de la date de cette signature que la société est constituée. De manière générale, l’enregistrement des statuts est facultatif, néanmoins il sera nécessaire dans le cas où les statuts sont rédigés par acte notarié ou encore lorsque l’acte contient une opération juridique soumise à enregistrement.

En quatrième lieu, il convient de publier un avis de constitution dans un journal habilité à diffuser des annonces légales dans le département du lieu du siège social de la société. Cet avis de constitution doit contenir un certain nombre de mentions légales :

• Nom de la SCI et son sigle (si précisé dans les statuts)
• Forme juridique : SCI
• Capital social
• Adresse de domiciliation
• Objet social
• Durée de vie
• Montant des apports en numéraire et description des apports en nature
• Ville du greffe d’immatriculation de la société
• Identité et adresse du gérant :
  • Personne physique : nom, prénoms, adresse et pays si le gérant réside à l’étranger
  • Personne morale : dénomination sociale, montant du capital, adresse du siège social, numéro d’inscription au RCS et ville du greffe d’immatriculation, nom et prénoms du représentant légal

 

Enfin la société doit déposer une demande d’immatriculation auprès du Centre de Formalité des Entreprises (CFE) compétent. Cette demande doit comprendre plusieurs documents : 

• La déclaration de constitution dument complétée et signée (formulaire M0 Société Civile) par le gérant ou par son mandataire mais dans ce cas il faut joindre à la demande la convention lui conférant ce pouvoir.
• Un exemplaire des statuts daté, signé et paraphé par les associés de la SCI
• L’acte de nomination du gérant
• Une attestation de parution de l’avis de constitution de la société
• Un justificatif de siège social (attestation de domiciliation, contrat de bail…)
• Une copie du justificatif d’identité des associés non gérants
• Les documents fournis par le gérant et le commissaire aux comptes lors de leur nomination
• La déclaration des bénéficiaires effectifs
• Le règlement des frais d’immatriculation (généralement par chèque)

 

Les SCI réalisant une activité de location devront également souscrire une déclaration d’existence établie sur papier libre en deux exemplaires. Ces déclarations devront être accompagnées d’un dépôt des statuts de la société en double exemplaire.

 

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