Comment créer une SCI familiale : avantages & inconvénients
SOMMAIRE :
Un type de société privilégié par les familles pour gérer leur patrimoine
La société civile immobilière, principalement composé de biens immeubles, peut être créée à tout moment. Titulaire d’un patrimoine qui lui est propre, la SCI est fréquemment conseillée en matière familiale notamment pour éviter les blocages de l’indivision. Mais elle peut aussi se révéler intéressante pour aménager son régime matrimonial, acheter un bien avec son concubin ou encore pour transmettre le patrimoine familial à ses enfants ou petits-enfants.
Notre équipe d’experts en droit immobilier vous éclaire sur les avantages et les inconvénients d’une SCI familiale.
Les intérêts de la SCI familiale
La SCI familiale a pour avantage premier d’éviter les blocages de l’indivision. Lors d’une succession, les héritiers peuvent se retrouver en indivision sur un même bien immeuble. Toute décision relative au bien nécessite alors l’accord de tous les indivisaires et chacun d’entre eux peut provoquer le partage de l’indivision et obtenir la vente du bien indivis.
Face à ces risques de blocages, la forme sociétaire leurs permet de nommer un gérant de la société chargé de la gestion de l’immeuble sans qu’il n’ait à demander l’accord des membres de l’indivision. La SCI familiale a alors pour atout d’organiser la gestion du bien et de prévenir la mauvaise entente entre indivisaires.
La SCI familiale apparaît également utile pour aménager son régime matrimonial. Deux conjoints qui souhaitent modifier le régime applicable aux biens qu’ils possèdent ont intérêt de soustraire ce bien aux règles définies par leur régime matrimonial pour le soumettre aux règles qu’ils auront eux-mêmes fixées dans les statuts de la société. L’idée est alors de pouvoir gérer ensemble un bien propre ou personnel ou de gérer seul un bien commun.
Dans la continuité de cette logique familiale, la SCI permet d’optimiser la transmission de son patrimoine, du vivant des ascendants à leurs descendants. Ce sont alors les parts de la société qui sont données, lesquelles sont source d’optimisation à deux niveaux : patrimoniale et fiscale.
Pour des parents qui souhaitent, de leur vivant, transmettre une partie de leur patrimoine à leurs enfants, tout en continuant à gérer eux-mêmes ce patrimoine, la société est un bon moyen de dissocier la propriété du patrimoine du pouvoir de le gérer. Outre le pouvoir de gestion, les parents souhaitant conserver les revenus du patrimoine transmis à leurs enfants, la création d’une société civile peut alors être avantageusement combinée avec la technique du démembrement de propriété.
En outre, au regard des droits de donation, la SCI familiale permet de pratiquer une décote sur la valeur du patrimoine transmis. Pour des sociétés à caractère familial, une décote d’au minimum 10% peut être pratiquée pour tenir compte de l’absence de marché et de l’existence de clauses limitant la liberté de cession.
La transmission des parts de la société civile sous forme de donation, réalisées tous les quinze ans, permet aussi de profiter au mieux des abattements prévus en faveur des donations aux enfants et petits-enfants. Il est plus facile de respecter les plafonds d’abattements (100 000 € par enfant et 31 865 € pour chacun des petits-enfants) lorsque les biens transmis sont des parts de société que lorsqu’il s’agit d’un patrimoine immobilier, par nature difficilement divisible.
Le recours à la SCI familiale permet ainsi de répondre à des objectifs, susceptibles d’évoluer dans le temps. Sa souplesse lui permet de s’adapter aux souhaits de ses fondateurs et de la génération qui leurs succède.
Toutefois, la décision de créer une société civile doit résulter d’un examen précis et exhaustif en fonction de la situation de l’ensemble des associés, de leurs objectifs et de leurs contraintes. La constitution d’une société civile peut dans certains cas présenter des inconvénients dont il faut tenir compte.
Les contraintes de la SCI familiale
Si elle peut par exemple permettre de réaliser des économies d’impôt, la création d’une société civile doit également être motivée par d’autres préoccupations que fiscales, au risque d’être remise en cause sur le terrain de l’abus de droit.
La constitution d’une SCI requiert l’accomplissement de démarches administratives et juridiques. Si elles peuvent sembler être à contre-courant avec l’idéal d’une gestion de famille, ces formalités juridiques telles que la rédaction de statuts, l’immatriculation au registre du commerce et des sociétés ou la parution dans un journal d’annonces légales s’avèrent souvent nécessaires pour prévenir et désamorcer en amont d’éventuels conflits. Elles constituent un socle commun à la gestion du bien familial.
La SCI familiale exige également une assemblée générale annuelle et une gestion comptable obligatoire. Cette réunion annuelle est néanmoins une contrainte qui se révèle efficace lorsqu’elle permet de débattre d’un sujet spécifique ou de rappeler certains objectifs familiaux.
Il est à noter que la comptabilité est obligatoire uniquement si la SCI a opté pour l’impôt sur les sociétés.
En raison de sa souplesse et de sa transparence, la SCI familiale peut donc être un moyen de gestion efficace des biens immobiliers d’une même famille, devançant même ses contraintes inhérentes à la forme sociétaire.
Par ailleurs, en toute hypothèse, pour réaliser un investissement locatif au travers d’une société, il est souvent préférable d’opter pour une SARL de Famille avec option à l’IR plutôt que pour une SCI à l’IR. En effet, la SCI à l’IR ne permet pas de faire de location meublée et donc de bénéficier du statut de LOUEUR MEUBLE NON PROFESSIONNEL. Dans la plupart du temps, le statut de LMNP sera bien plus avantageux fiscalement que de réaliser son investissement locatif au travers d’une SCI l’IS du point de vue de la fiscalité des revenus locatifs et des plus-values.
Afin de défendre au mieux vos intérêts dans la création de votre SCI familiale, le Cabinet Schaeffer Avocats et ses avocats spécialistes de droit immobilier vous accompagnent en toute confidentialité et vous proposent des devis gratuits sans engagement pour réaliser vos opérations.
