Syndic de copropriété, comment en changer ?

Il arrive que le syndic de copropriété n’est pas bonne réputation auprès des habitants pourtant des démarches existent pour en changer.

Pourquoi changer de syndic de copropriété ?

Mauvaise gestion de l’immeuble, honoraires trop élevés, manque d’interaction avec la copropriété, les raisons qui débouchent à un changement de syndic par les copropriétaires sont larges et diverses. Si le syndic de copropriété est un organe obligatoire de toute copropriété, les copropriétaires ont plusieurs solutions pour mettre fin à son mandat. Soit les copropriétaires attendent la fin du mandat pour changer de syndic soit ils décident de mettre fin au mandat avant son expiration. 

Changer de syndic de copropriété, quelles possibilités et procédures ?

Il existe plusieurs possibilités pour pouvoir changer de syndic de copropriété selon le stade du mandat.

Changement de syndic de copropriété en fin de mandat

• Durée de principe du mandat. Le syndic désigné est nommé pour une durée qui ne peut excéder trois ans. Par ailleurs, en fonction de la durée du mandat prévue initialement avec le syndic, le contrat peut s’étaler sur un an avec la faculté pour l’assemblée générale de le renouveler. 
• Interdiction du renouvellement tacite. Dès lors que le mandat arrive à son terme, l’assemblée générale peut décider le renouvellement du mandat après que le syndic lui ait soumis un nouveau contrat. En revanche, il ne peut y avoir de syndic « de fait », les actes pris après expiration de ses fonctions seraient frappés de nullité.
• Principe de mise en concurrence. La loi ALUR du 24 mars 2014 a instauré une obligation de mise en concurrence des syndics avant leur désignation en assemblée générale. Cette mise en concurrence doit avoir lieu tous les trois ans. En revanche, cette mise en concurrence n’est pas obligatoire pour les copropriétés dépourvues de conseil syndical ou si l’assemblée générale de l’année précédente décide à la majorité absolue de ne pas faire de mise en concurrence. 

Précisons que le Premier Ministre actuel souhaite durcir les sanctions pour les syndics ne jouant pas le jeu de la mise en concurrence (déclaration du 5 mars 2019).

Changement de syndic de copropriété en cours de mandat

• Modalités de révocation du syndic. L’assemblée générale peut révoquer le syndic à tout moment à condition que la question de la révocation figure à l’ordre du jour de l’assemblée. La révocation doit être votée à la majorité absolue. Si la majorité absolue n’est pas recueillie et si la décision recueille au moins le tiers des voix, la même assemblée peut procéder à un second vote à la majorité simple. Toutefois, si la décision recueille moins du tiers des voix, une nouvelle assemblée générale doit être convoquée dans les trois mois pour procéder à un vote à la majorité simple.
• Motifs légitimes de révocation. Le syndicat des copropriétaires doit rapporter la preuve du ou des manquements du syndic dans l’exercice de son mandat. Il faut justifier que le syndic a commis des manquements à ses obligations. A défaut, la révocation pourra être qualifiée d’abusive et donnera lieu à des dommages et intérêts. 

La Cour de cassation considère que le refus d’approuver les comptes ou de donner quitus n’équivaut pas à une révocation (Civ. 3e, 24 mai 1978, no 77-11.553). 

Toute révocation doit être fondée sur un motif légitime qu’il faudra apprécier au cas par cas. Des fautes de gestion, le défaut d’exécution des décisions prises en assemblée générale, le non-recouvrement des charges ou encore le défaut de réalisation de la fiche synthétique peuvent constituer des motifs légitimes de révocation. 

En outre, lorsque l’assemblée générale délibère pour désigner un nouveau syndic dont la prise de fonction intervient avant le terme du mandat du syndic actuel, cette décision vaut révocation de ce dernier à compter de la prise de fonction du nouveau syndic.

Le changement de syndic ne s’improvise pas, vous aurez besoin de conseils précieux pour mener à bien cette phase délicate de la vie en copropriété et pour anticiper les conséquences d’un tel changement. Le cabinet Schaeffer, spécialisé en droit immobilier, sera à votre écoute pour répondre à vos demandes. Contactez-nous au 01.55.90.55 15.