Choisir le régime d’imposition de sa SCI

Rentabiliser une acquisition dans des conditions optimales

La fiscalité peut en effet être optimisée via la SCI, car il s’agit d’un moyen pour les associés de rentabiliser leur acquisition dans les meilleures conditions en supportant un niveau de charges fiscales minimum.

Le véritable intérêt est celui du choix d’imposition de la SCI. Par principe, la SCI est considérée comme fiscalement transparente et sera donc taxée à l’impôt sur le revenu . Ainsi, chaque associé déclarera le montant des revenus tirés de l’immeuble sur sa déclaration d’impôt, au titre des revenus fonciers. Ce, au prorata des parts qu’il détient dans cette SCI.

Ce point ne différerait donc pas du choix d’acheter l’immeuble directement.

Quel régime d’imposition choisir ?

Mais, il est possible de faire le choix d’opter pour l’impôt sur les sociétés . Il est par ailleurs à noter que la SCI sera obligatoirement imposée à l’impôt sur les sociétés dans le cadre d’une location meublée. Le choix ne sera alors pas possible dans ce cas, et d’autres structures peuvent être envisagées comme la SARL de famille.
Opter pour l’impôt sur les sociétés est très avantageux lorsque les associés sont taxés à une tranche élevée du barème fiscal de l’impôt sur le revenu. Pour rappel l’impôt sur le revenu est progressif, et la taxation augmente en fonction des tranches de revenu. Ainsi, pour les revenus compris entre 27 520€ et 73 779€, l’imposition sera de 30%. Pour les revenus compris entre 73 780 € et 156 244€, l’imposition est de 41%. Enfin, à partir de 156 244€, l’imposition est de 45%.
Faire le choix de l’impôt sur les sociétés peut donc constituer un avantage fiscal indéniable dans ces cas d’imposition « haute », car l’impôt sur les sociétés sera plus faible que l’imposition à l’impôt sur le revenu (28% actuellement et 25% à l’horizon 2022).
Par ailleurs, l’option pour l’impôt sur les sociétés permet de déduire de l’assiette imposable les charges réelles que supporte la société. Il permet alors de prendre en compte l’amortissement de l’assiette fiscale qui peut être très avantageux pendant la durée d’amortissement de l’actif que constitue l’immeuble acheté.
Il convient toutefois de faire un calcul précis, et détaillé en fonction de la situation personnelle. En effet, cette option pour l’impôt sur les sociétés est irrévocable comme le prévoit l’article 239 du CGI, même si la loi de finances pour 2019 prévoit une révocabilité pour 5 ans.
La possibilité de choisir le régime de l’imposition est donc un avantage net de la constitution d’une SCI pour acheter un immeuble. Bien qu’au final il peut conduire à traiter fiscalement de la même manière l’opération, se laisser le choix d’adaptation en fonction de sa situation personnelle reste toutefois un réel avantage quant à l’optimisation de sa fiscalité.