Catégorie : Droit Immobilier

Congé délivré aux personnes âgées

Congé délivré aux personnes âgées

Congé délivré aux personnes âgées

Le principe

Le droit du bailleur de donner congé à son locataire souffre d’une exception relative à l’âge de ce dernier.
En effet, les dispositions législatives en vigueur disposent que « le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l’égard de tout locataire âgé de plus de soixante-dix ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à une fois et demie le montant annuel du salaire minimum de croissance, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. »
Le locataire qui bénéficie de cette protection doit satisfaire plusieurs conditions cumulatives :

  • être âgé de plus de soixante-dix ans, étant entendu que l’âge du locataire est apprécié au moment où le bail expire ; et
  • avoir un niveau de ressources inférieur à une fois et demi le montant annuel du SMIC, étant entendu que seules les ressources régulières sont prises en compte et qu’il faut donc se fonder sur les sommes déclarées au fisc avant tout abattement ou déduction, correspondant à la dernière année civile écoulée à la date de délivrance du congé.

Exception toutefois, le bailleur peut tout de même donner congé s’il est mesure de proposer un logement équivalent ¬correspondant aux besoins et aux possibilités financières du locataire et dans une zone située à proximité de l’ancien logement.

L’exception

L’exception relative à la protection du locataire n’est toutefois pas applicable si le bailleur lui-même est âgé de plus de 60 ans (et non 70 ans comme pour le locataire) ou si ses ressources sont inférieures à 1,5 fois le montant annuel du SMIC, étant entendu que ces conditions sont alternatives et non cumulatives.

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Les charges de copropriété récupérables

Les charges de copropriété récupérables

Les charges de copropriété récupérables

En vertu d’un bail d’habitation, le propriétaire a la possibilité de récupérer tout ou partie des charges auprès de son locataire, dites « charges récupérables ».
Les charges récupérables font l’objet de provisions versées par le locataire au moment du paiement du loyer et font l’objet d’une régularisation annuelle a posteriori en fonction des sommes réellement dues.

I. Les dépenses concernées

Les charges récupérables sont prévues à l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 portant sur les baux d’habitation.
Les charges récupérables sont des charges payées en contrepartie de services liés à (i) l’usage des différents éléments constitutifs du logement, comme la fourniture d’eau et de gaz, (ii) à des dépenses d’entretien du logement et (iii) à des menues réparations des parties communes, à l’instar de l’ascenseur.
Il en a va de même des impôts acquittés au titre de services profitant au locataire, comme par exemple la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.
Si vous souhaitez avoir une idée plus précise des charges récupérables, le décret n° 87-713 du 26 août 1987 fournit une liste précise, à laquelle le propriétaire doit se référer

II. Le paiement des charges récupérables

A- Les provisions sur charges

Le montant des charges de copropriété est susceptible de varier d’une année à l’autre et il n’est par conséquent pas possible de connaître à l’avance le montant récupérable.
Ainsi, le propriétaire demande à son locataire une provision mensuelle sur charges payable simultanément au loyer qui doit apparaître distinctement sur l’appel de loyer mais également sur la quittance.

B- La régularisation des charges

Le propriétaire dont procéder annuellement à une régularisation des charges en faisant la balance entre le montant des charges récupérables et les provisions perçues.
Il appartiendra alors pour le locataire de reverser le trop-perçu ou réclamer le solde.
Le bailleur et le locataire peuvent effectuer une régularisation rétroactive, dans la limite de cinq années, qui interviendra lors de l’assemblée générale annuelle des copropriétaires, durant laquelle a lieu l’approbation des comptes.

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Formalités et Effets du Congé – Location

Formalités et Effets du Congé – Location

Formalités et Effets du Congé

Sommaire :

Le contrôle judiciaire du respect des formalités du congé

La loi ALUR du 24 mars 2014, dans le but de protéger le locataire d’un bien immobilier a renforcé le contrôle du juge en cas de reprise pour habiter du bien qu’ils occupent par le propriétaire ou en cas de vente du bien loué. La loi encadre plus strictement les délais et les conditions du congé pour reprise du logement ou du congé pour vente.
En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.(Pour exemple Cour d’Appel de Bastia 9 juillet 2014, RG 13/00590.

Effets du Congé

Le congé oblige le locataire à quitter les lieux au plus tard le dernier jour du préavis.
Propriétaire et locataire établissent ensemble l’état des lieux de sortie et l’inventaire en location meublée, et en cas de dégradations ou d’impayés les sommes correspondantes seront déduites du dépôt de garantie.
A défaut de départ volontaire du locataire, le bailleur sera contraint de saisir le Tribunal d’Instance du ressort de la commune où est situé le logement afin d’obtenir judiciairement la validation du congé et l’expulsion du locataire récalcitrant.

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Bailleur, quelles sont les conditions de délivrance d’un congé ?

Bailleur, quelles sont les conditions de délivrance d’un congé ?

Bailleur, quelles sont les conditions de délivrance d’un congé ?

Le bailleur qui souhaite récupérer un logement mis en location lorsque le logement constitue la résidence principale du locataire, ne peut le faire que suite à la délivrance d’un congé en bonne et due forme, dont les conditions déjà encadrées par le législateur dans la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989,article 15, ont été renforcées par la loi ALUR du 24 mars 2014.

Les conditions de la délivrance d’un congé

Pour être valable, le congé ne peut intervenir qu’à chaque échéance du contrat de bail.
Il est impossible de donner congé en cours de bail, bien qu’il soit possible de vendre à tout moment son logement mais dans ce cas le bail se poursuivra aux mêmes conditions et pour le temps restant à courir avec le nouveau propriétaire.

Le congé ne peut se faire que dans trois hypothèses :

  • Congé justifié par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.
  • Congé pour vendre
  • Congé pour reprise personnelle

Toutefois le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé à l’égard de tout locataire âgé de plus de 65 ans et dont les ressources annuelles sont inférieures au plafond en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert. Cette interdiction ne s’applique pas lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de 65 ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond ci-dessus.
En ce qui concerne les motifs du congé, la liste des personnes pouvant bénéficier de la reprise du logement est limitative :

Nullité

« A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. »

Les conditions du congé sont strictes

  • A peine de nullité le congé doit être délivré au moins six mois avant son terme lorsqu’il émane du bailleur.
  • De plus, tout congé pour vente n’est autorisé qu’à compter du terme du premier renouvellement du bail en cours
  • Tout congé pour reprise n’est autorisé qu’à compter du terme du bail en cours ou, si le terme du bail intervient moins de deux ans après l’acquisition, après un délai de deux ans.

Quant à la forme requise , le congé doit être donné selon l’un des trois modes suivants :

  • Lettre recommandée avec demande d’avis de réception
  • La remise en main propre contre récépissé ou émargement mais uniquement pour les contrats de location vide signés, renouvelés ou tacitement reconduits depuis le 27 mars 2014
  • L’acte d’huissier, ce qui est la formule la plus sûre

Dans tous les cas, le bailleur doit joindre à son congé pour reprise ou pour vente une notice relative aux obligations du bailleur et aux voies et recours et d’indemnisation du locataire.
Ces dispositions étant d’ordre public, il ne peut y être dérogé et un congé délivré pour un autre motif ou selon des modalités ne respectant pas les termes de la loi ne serait pas valable.
La loi ALUR prévoit la suspension du congé dans les cas où l’immeuble présente un danger pour la santé des occupants ou des voisins ou lorsque l’immeuble menace ruine.

Lorsque le logement loué ne constitue pas la résidence principale du locataire, ces dispositions ne s’appliquent pas. Seules les clauses du contrat tiennent lieu d’obligation.

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Le Cautionnement

Le Cautionnement

Le Cautionnement entre bailleur et locataire

Un bailleur sollicite fréquemment du locataire une caution personnelle destinée à garantir le paiement du loyer et l’exécution éventuelle des autres obligations qui lui incombent.
La caution peut être personnelle ou solidaire. En pratique, l’acte de caution est le plus souvent établi par acte indépendant dit « sous seing privé », c’est à dire signé directement entre les parties.
Toutefois, l’acte de caution peut tout aussi bien être établi sur le bail ou en annexe.
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L’importance de l’état des lieux et ses conséquences

L’importance de l’état des lieux et ses conséquences

L’importance de l’état des lieux et ses conséquences

L’état des lieux d’entrée

Avant toute chose, l’état des lieux doit s’établir de manière impérative en présence du bailleur (ou d’un représentant agréé) et du locataire, pour pouvoir le faire de « manière contradictoire ». Cet état des lieux doit impérativement être effectué au moment de la remise des clés du bailleur vers le locataire, avant que ce dernier n’ait eu le temps d’y poser ses meubles et de s’installer. Celui-ci doit être le plus précis possible et détaillé, pour permettre aux deux parties de prendre le maximum de précaution et d’éviter par la suite des interprétations différentes sur un même terme Exemple : « bon état général » est beaucoup trop vague comme formule pour une description. Un état des lieux se fait toujours par écrit, soit sur un formulaire déjà prêt soit sur papier libre, qui doit impérativement être daté et signé par le bailleur et son locataire, qui repartent chacun avec un exemplaire.
L’état des lieux d’entrée doit comprise une description de toutes les pièces du logement, en passant par le plafond et le sol, ainsi que de tous les équipements déjà présents à l’arrivée du locataire, comme une cheminée ou des radiateurs, des placards intégrés… Voici une liste non exhaustive d’éléments à vérifier:

  • les fissures sur le plafond ;
  • l’état des serrures ;
  • un relevé de tous les compteurs (électricité, eau, gaz…) ;
  • les sanitaires, présence de fêlure ou non ;
  • le fonctionnement de toutes les installations électriques présentes ;
  • les revêtements muraux comme des traces d’anciens cadres, un papier peint jauni par le soleil ;
  • un carrelage ébréché, une moquette tâchée ou au contraire neuve, un parquet avec une latte fendue ;
  • les fenêtres : joints décollés, mauvaise isolation…

Au niveau des frais, lorsque ce document est établi entre le bailleur et son locataire, cela n’entraîne aucun frais pour l’un ou l’autre. En revanche si un agent immobilier s’ne occupe, il est en droit de prendre 3€/m2 de surface habitable et les deux parties se partagent les frais à égale hauteur, sachant tout de même que le locataire ne pourra jamais payé un montant qui excède celui de son propriétaire.

L’état des lieux de sortie

Son but principal est de mettre en avant toutes les dégradations qu’a pu subir éventuellement le bien immobilier. Ainsi, la restitution du dépôt de garantie versé par le locataire au début du contrat, est en grande partie conditionnée par le bilan de l’état des lieux. Il permet également au locataire de contester les éventuelles sommes que retiendrait le bailleur sur ce dépôt. Pour cela, l’état des lieux de sortie doit récapituler toutes les catégories présentes dans celui d’entrée.
De même que pour l’état des lieux d’entrée, l’état des lieux de sortie doit se faire uniquement quand l’appartement est vide, lorsque le locataire restitue les clés au propriétaire.
On peut également, si souhaité par l’une ou l’autre des parties, effectuer un pré-état des lieux qui commence à déterminer les travaux de réfection qu’il faudrait effectuer dans le logement et dont la charge pourrait incomber au locataire. Ce dernier bénéficierait alors d’un délai pour pouvoir réaliser les travaux lui-même, à coûts réduits ou non, du moment que le travail est reconnu par un professionnel.

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Les clés pour bien choisir son bien immobilier à l’achat

Les clés pour bien choisir son bien immobilier à l’achat

Comment bien choisir son appartement?

Dans l’ancien

Des deux choix possibles, l’ancien est celui qui offre la plus grande diversité, puisqu’il permet d’avoir tous les styles, bâtisses du début du siècle dernier, immeubles des années 30, constructions des années 50, 70 jusqu’à des résidences plus récentes des années 90/2000. En général, l’ancien se situe au centre-ville ou au cœur des quartiers vivants, dans tous les points stratégiques au niveau des activités offertes par une ville : cinéma, restaurants, théâtres, commerces de proximité, magasins… Ce qui constitue le critère numéro 1 des acheteurs.
Le deuxième argument fort qu’offre l’ancien est le prix, inférieur de 15 à 20% par rapport au neuf, et permet donc d’avoir une surface plus grande pour le même investissement. A ne pas négliger également, la décote importante lorsqu’il y a des travaux à réaliser dans le bien.
D’ailleurs, ces éventuels travaux à réaliser peuvent faire tomber le logement sous le dispositif Duflot, qui octroie des taxes réduites et des réductions d’impôts pour la réhabilitation de logements anciens, à condition que celui-ci ne corresponde pas à 4 des critères de décence et 6 des performances techniques, et que les travaux soient effectués dans les deux ans suivants l’achat.
Acheter un logement ancien ouvre aussi la possibilité d’avoir des prêts avantageux : le prêt éco-PTZ, le prêt à l’accession sociale (PAS), le prêt conventionné (PC), le prêt action logement (CIL), le prêt Paris Logement 0%…
Et dernier point, et non des moindres, acheter dans l’ancien permet d’envisager une installation rapide, dans les trois mois en moyenne après la signature d’un compromis de vente, alors que pour un achat dans le neuf il faut attendre le délai de livraison de la construction, qui peut atteindre facilement plusieurs années.

Dans des constructions neuves

Concrètement, un bien est considéré comme neuf s’il est acheté sur plan, qu’il est en cours de construction, ou terminé il y a moins de cinq ans et jamais vendu depuis qu’il est prêt.
Le désavantage principal contrairement à un bien ancien est qu’il est difficile de se faire une idée précise. Pour cela, l’acheteur peut visiter des appartements témoins, le site et ses environs, repérer les points importants (commerce, transports, carte scolaire, parcs, équipements municipaux), venir voir en semaine, le weekend ou en soirée, pour apprécier l’ambiance du quartier le plus justement possible. L’acheteur ne doit pas non plus oublier de demander le plan-masse, remis par le promoteur qui sert à évaluer la distance avec le trottoir, les constructions alentours et la voie.
En revanche, l’avantage, lorsqu’une réservation est effectuée assez tôt, est de pouvoir choisir l’étage, balcon ou terrasse, jardin, places de parking, et de nombreux aménagements intérieurs : placards, parquets, baignoire ou douche…
Les autres avantages d’acheter dans le neuf se situent au niveau fiscal : exonération de taxe foncière pendant deux ans, des frais d’acquisition (taxes et notaire) réduits de 2 à 3% contre 7 à 8% pour un achat dans l’ancien, ainsi que la possibilité d’avoir un prêt à taux zéro (PTZ) plus avantageux et plus long.
Au moment de la signature d’un contrat de réservation, un dépôt de garantie est demandé, dont le montant est évalué en fonction du délai imparti entre la date de signature du contrat de réservation et la date de signature de l’acte définitif de vente. Ce contrat est souvent assorti d’une assurance protection juridique mais si ce n’est pas le cas, l’acheteur doit penser à en souscrire un de son côté.
A noter que si les délais de livraison ne sont pas respectés par le promoteur, l’acheteur sera dédommagé.

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Le bail de sous-location destiné à un usage professionnel

Le bail de sous-location destiné à un usage professionnel

Le bail de sous-location destiné à un usage professionnel

Réglementations et conditions

Dans le cas d’un usage exclusivement professionnel, la règlementation s’appuie sur plusieurs textes : les articles 1713 et suivants du Code Civil, l’article 57A de la Loi du 23 décembre 1986, les articles L.145-31 et L.145-32 du Code de commerce. Ceux-ci précisent qu’à la base, « sauf stipulation contraire au bail ou accord du bailleur, toute sous-location totale ou partielle est interdite.» Mais, en présence d’une clause spécifique, les parties, le bailleur et son locataire, peuvent décider librement d’autoriser une sous-location partielle ou totale des locaux concernés par le bail, à la disposition d’une tierce personne. Les conditions de location restent les mêmes et incombent toujours au locataire principal du bail, qui doit en exécuter toutes les obligations.

Un régime spécifique avec ses propres règles

En revanche, la sous-location reste un régime particulier, plus restrictif qu’un simple bail commercial puisque celui-ci procure un profit au locataire principal. Le propriétaire doit donner expressément son accord au locataire dans les 15 jours et « concourir à l’acte », ce qui ne peut se faire qu’avant la sous-location et n’est pas régularisable ensuite. Cet acte est réalisable par lettre recommandée avec avis de réception ou par un acte extrajudiciaire, qui font office d’intention de sous-louer, en précisant l’identité du nouveau sous-locataire, le montant du loyer, sa date de paiement, la durée de la sous-location, la répartition des charges…

Si l’autorisation n’est pas demandée préalablement, et que le bailleur le découvre, il peut rompre immédiatement le bail ou ne pas le renouveler, sans compte à rendre à son locataire et sans indemnité à verser.

Si le bail principal est résilié, il entraîne en même temps la fin du bail de sous-location. S’il y a une résiliation anticipée du bail, le locataire engage sa responsabilité à l’égard de son sous-locataire. En revanche, lors du renouvellement du bail, si le locataire principal ne le reprend pas, le sous-locataire peut demander au bailleur à le récupérer. Bien noter que le contrat de sous-location ne peut en aucun cas prévoir plus de droits que le bail principal, et que les obligations sont identiques.

Attention, il ne s’agit en aucun cas d’un hébergement à titre gratuit, surtout lorsque cela concerne des membres de la famille, et le locataire en place peut recevoir des invités s’il le souhaite. La jurisprudence souligne également le fait qu’en son absence ou non, le locataire a le droit de prêter son logement, même si la durée est assez longue.

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Nouvel emploi/perte d’emploi : les conséquences sur le bail

Nouvel emploi/perte d’emploi : les conséquences sur le bail

Nouvel emploi/perte d’emploi : les conséquences sur le bail

La réduction du préavis

Dans un bail, le délai de préavis classique de droit commun, se situe à trois mois. Mais dans le cas de l’obtention d’un nouvel emploi, et qui ferait suite consécutivement à la perte d’un emploi, ce délai est réduit à un mois, selon l’Article 15 de la Loi du 6 Juillet 1989. Cette situation difficile à vivre pour le locataire, lui permet de donner congé de son habitation plus facilement. Pour cela, il lui suffit de faire état de la perte de son emploi, sans avoir besoin de justifier du lieu de son nouveau poste, peu importe qu’il quitte la région ou reste, l’éloignement géographique n’a pas a être pris en compte. Le bailleur n’a donc pas à chercher si ce nouvel emploi oblige son locataire à changer de domicile ou non.
Attention tout de même, sont exclus l’abandon de poste et la démission, seuls sont pris en compte le licenciement, la fin d’un CDD alors assimilé à une perte d’emploi, et la rupture conventionnelle du contrat de travail (et ce, depuis une réponse ministérielle du 16 mars 2010 faisant office de jurisprudence).
Pour que ce préavis réduit soit accepté, il faut respecter quelques conditions parmi lesquelles :

  • les deux évènements (perte et recherche d’emploi) doivent avoir lieu pendant le bail ;
  • le congé demandé doit être assez proche de la date de changement d’emploi, l’idéal est de deux mois maximum.

Cas particulier

Il faut bien noter que certains cas diffèrent des règles « normales ». Par exemple, dans les collocations, c’est seulement le colocataire touché par un changement de situation professionnelle qui peut bénéficier du préavis. Pour le reste des locataires, la loi s’applique comme dans tout bail classique. En revanche, dans ce que l’on appelle une « communauté de vie », c’est-à-dire mariage, pacs ou concubinage, le conjoint bénéficie lui-aussi du délai de préavis réduit.
Soulignons également que le préavis réduit est valable en cas de mutation par son employeur ainsi que dans 8 autres cas comme être bénéficiaire du RSA, l’obtention d’un nouvel emploi, l’allocation adulte handicapé…

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