Loi Alur : loyers parisiens et nouveaux contrats

LES LOYERS A PARIS

C’est à Paris que ces nouvelles règles d’encadrement des loyers seront appliquées en premier. Cet encadrement entre en vigueur à compter du 1er août 2015 dans la capitale. Les montants maximum ont été fixés par l’arrêté sur l’encadrement des loyers à Paris signé par le préfet de Paris et de l’Ile-de-France le 26 juin 2015.
Par la suite, d’autres agglomérations pourront adopter ces mesures lorsqu’elles seront prêtes à les mettre en place.

LES NOUVEAUX CONTRATS DE BAILS

Le loyer hors charges fixé dans le contrat pour les nouvelles locations ou les relocations ne pourra excéder le loyer médian de référence majoré. Le loyer médian et le loyer médian majoré devront figurer dans le bail, pour l’information du locataire.

COMPLEMENT DE LOYER EXCEPTIONNEL

Pour certains logements présentant des caractéristiques exceptionnelles qu’il faudra justifier dans le bail (grande terrasse, hauteur sous plafond exceptionnelle), le contrat pourra déroger à ce plafond en imputant au loyer un complément de loyer exceptionnel.
Dans ce cas, le locataire disposera, dans les 3 mois suivant la signature du bail, de la possibilité de demander une diminution ou une annulation de ce complément de loyer. Cette demande comprendra nécessairement, en premier lieu, une phase amiable formalisée par une tentative de conciliation. Une fois ces démarches effectuées et en cas d’échec de la phase amiable, la demande du locataire peut être portée devant le juge qui déterminera, le cas échéant, la diminution du complément de loyer.

Le Cabinet Schaeffer Avocats, établi au 10 rue Louis Vicat, 75015 Paris, dispose d’une équipe d’experts en droit immobilier à Paris qui vous accompagnera dans vos démarches relatives aux contentieux entre locataires et bailleurs. Quelle que soit votre problématique aux différents stades de la procédure, nous nous ferons un plaisir de répondre à toutes vos questions pour défendre au mieux vos intérêts. Un seul numéro pour tous vos renseignements : 01.55.90.55.15.

Loi Alur : l’encaissement des loyers

Dans le droit fil des dernières mesures, la loi ALUR a prévu de mettre en place un observatoire des loyers dans les zones dites « tendues » afin de fixer des plafonds géographiques. En cas de non-respect par le propriétaire, le locataire peut saisir la Continuer la lecture de Loi Alur et l’encaissement des loyers

Loi ALUR : les nouvelles mesures relatives au bail d’habitation

La loi ALUR sur l’immobilier instaure d’importants changements pour les propriétaires et les locataires.

Cette nouvelle loi dite Loi ALUR a permis l’encadrement des loyers dans certaines zones urbaines, puis le Gouvernement a introduit d’autres mesures en faveur des locataires ainsi que des modifications dans le fonctionnement des copropriétés. Continuer la lecture de Loi ALUR : les nouvelles mesures relatives au bail d’habitation

Bail d’habitation – Contrats types

Dans le cadre de l’amélioration des rapports locatifs, tout contrat de location (bail) concernant une résidence principale devra répondre, sauf exceptions, à un modèle de contrat type, et ce à partir du 1er août 2015.
C’est ce que précise un décret publié au Journal officiel du 31 mai 2015 à la suite de la loi du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (loi ALUR). Continuer la lecture de Bail d’habitation : Des contrats de location types

Bail d’habitation – Les modifications de la loi Alur

Les modifications apportées par les lois « Alur » et « Macron » concernant le congé pour vendre et le congé pour reprise dans le cadre de l’acquisition d’un bien.

Vous êtes dans l’hypothèse où vous venez d’acquérir un bien occupé. Jusqu’ici, il n’était possible de faire délivrer un congé pour vendre qu’à compter du terme du premier renouvellement du bail en cours. Le congé pour reprise, n’était autorisé qu’à compter du terme du bail en cours ou si le terme du bail intervenait moins de deux ans après l’acquisition, après un délai de deux ans.

La loi Macron est venue préciser les conditions de mise en oeuvre des 2 congés :

Congé pour vendre :

• Le nouvel acquéreur pourra délivrer congé au locataire à compter du terme du contrat, si ce dernier intervient plus de trois ans après l’acquisition de l’immeuble ;
• si le terme du contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d’acquisition, le congé pour vendre est autorisé à compter de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours.

Congé pour reprise :

la loi Macron précise que le délai de deux ans démarre à compter de l’achat et non pas à l’expiration du bail en cours : le congé est donc délivré pour la date d’expiration contractuelle du bail, mais ses effets sont reportés à l’expiration d’un délai de deux ans après l’achat.

Représentants de locataires : les conflits avec le bailleur

Vous rencontrez des problèmes avec votre bailleur? Vous n’arrivez pas à comprendre les augmentations et réclamations des charges et de vos loyers ?

Une solution est possible, regroupez-vous en association de représentants de locataires. Continuer la lecture de L’association des représentants de locataires : une réponse efficace aux conflits avec le bailleur.

Comment procéder en cas de malfaçon d’un bien immobilier ?

Vous avez confié à une entreprise la réalisation de travaux de construction ou de simples travaux d’aménagement et vous constatez que les travaux réalisés sont affectés de malfaçons et/ou de non-façons.

Que faire rapidement?

La première chose à faire est de faire constater ces désordres par un huissier de Justice qui dressera un procès-verbal de constat. Vous pouvez également, le cas échéant, faire intervenir un professionnel (architecte, entreprise) qui établira un rapport sur les causes probables de ces désordres. Continuer la lecture de Comment procéder en cas de malfaçon d’un bien immobilier ?

Problèmes de voisinage, Quoi faire ?

Au sein d’un immeuble en copropriété, les relations entre voisins peuvent connaître certaines difficultés, notamment en raison de nuisances sonores, visuelles ou olfactives.
Lorsque ces dernières revêtent le caractère d’un trouble anormal du voisinage, celles-ci pourront donner lieu à sanction(s).

Les sanctions liées aux conflits de voisinages

A cet égard et même si chaque règlement de copropriété est propre à l’immeuble concerné, il est couramment admis que les nuisances causées de façon répétitive, par un individu locataire, propriétaire ou occupant, par une chose ou un animal, constituent un trouble anormal de voisinage.
Ces troubles doivent néanmoins présenter un caractère d’intensité, de répétition ou de durabilité.
Lorsque des nuisances sonores ont lieu entre 22 heures et 7 heures du matin, le tapage nocturne et par conséquent, le trouble anormal du voisinage, est présumé.
Dans ce cas, avant d’engager une procédure judiciaire, l’on ne saurait trop conseiller de prendre contact avec l’auteur présumé des nuisances, le gardien ou avec le syndic qui pourront tour à tour, alerter le responsable sur les nuisances causées et lui adresser officiellement une mise en demeure de cesser lesdites nuisances.

Les méthodes pour remédier aux problèmes de voisinage

A défaut de réponse favorable, il convient d’adresser à l’auteur présumé des nuisances, une lettre recommandée avec accusé de réception, laquelle pourra être produite en justice en cas de contentieux ultérieur, et attestera de l’engagement de démarches amiables.
A ce stade, il peut également être utile de solliciter, dès à présent, les services d’un huissier – même si cet acte présente un coût non négligeable (environ 200 €) – afin que ce dernier dresse un procès-verbal de constat des nuisances. En tant qu’’acte dressé par un officier ministériel, la matérialité des faits constatés ne pourra pas être contestée au Tribunal par votre adversaire.
En outre, il est également important de disposer d’attestations de vos voisins, (répondant aux conditions des articles 200 à 203 du Code de procédure civile) afin d’attester de l’intensité des nuisances subies.
Fort de ses éléments, vous pouvez alors saisir le saisir le Conciliateur du Tribunal de votre lieu de résidence, qui convoquera les parties, les entendra et s’efforcera de rapprocher les points de vue afin de dresser un procès-verbal de conciliation en cas d’accord.
A défaut, il est alors fortement conseillé de saisir un avocat qui se chargera de vous conseiller et suivra l’ensemble de la procédure devant le Tribunal compétent.

La destination de l’activité dans le cadre d’un bail commercial

Le contrat de bail commercial contient une clause déterminant la nature de l’activité qui peut être exercée par le locataire dans les lieux. Il s’agit de la clause de destination des lieux qui contraint le locataire à exercer une activité conforme à ce qui est stipulé.
Le changement d’activité nécessite l’accord du bailleur. A défaut le bailleur pourra demander la résiliation du contrat de bail.
Dans la pratique, le changement d’activité implique d’examiner si la nouvelle activité entre dans le champ de la destination contractuelle, ce qui relève de l’appréciation souveraine du juge.

Les clauses des contrats d’un bail commercial

Si le contrat contient une clause dite « tous commerce », le locataire pourra exercer n’importe quelle activité commerciale dans les lieux. S’il souhaite par la suite étendre ou modifie son activité, il n’aura pas besoin de solliciter l’autorisation du bailleur, ni de passer par la procédure de déspécialisation en cas de refus. Cependant cette liberté se trouvera limitée à trois égards :
– Le locataire devra respecter l’affectation des locaux(ne peut par exemple développer une activité de manufacture aux lieux et place d’une activité de vente ;
– Le renouvellement du bail ne sera possible que si le locataire exerce cette nouvelle activité depuis au moins trois années ;
– cette clause s’accompagne en général d’une clause restreignant la libre cession du droit au bail.
Si le bailleur s’oppose à la modification de la destination des lieux, le locataire dispose d’une procédure de déspécialisation partielle ou plénière.
La déspécialisation partielle consiste à ajouter à l’activité à la spécialité prévue au contrat des activités connexes ou complémentaire lorsqu’elle s’avère utile oui nécessaire à un meilleur exercice de l’activité principale.
La procédure est simple. Le locataire
Le locataire doit notifier son intention au bailleur qui a deux mois pour contester. La contestation ne peut porter que sur la connexité ou la complémentarité des activités.

Si le bailleur conteste dans les délais le caractère connexe ou complémentaire, l’une des parties peut saisir le Tribunal de grande instance qui se prononcera, en fonction des usages commerciaux.

Sur la cession du droit au bail

La cession du bail commercial est le contrat par lequel le locataire (le cédant) transmet à un tiers (le cessionnaire) le bail avec les droits et les obligations qui s’y rattachent.
Le contrat de bail ne peut interdire de manière absolue et générale la cession du bail à l’acquéreur du fonds du commerce (article L.145-16 du Code de commerce).
Ainsi en principe, tout commerçant ou toute entreprise peut céder librement son droit au bail à l’acquéreur du fonds de commerce, mais à condition de respecter les clauses du contrat de bail lesquelles peuvent être restrictives ou limitatives. Continuer la lecture de Sur la cession du droit au bail