Loyer renouvelé – modalités de déplafonnement

Les modalités de fixation du loyer lors du renouvellement d’un bail commercial sont régies par les articles L. 145-33 et suivants du Code de commerce.
Le principe de base est celui de la libre fixation du loyer. Toutefois, dans certains cas peut être mis en place un plafonnement, c’est-à-dire la mise en place par les parties ou par le juge si les parties ne peuvent s’entendre, d’une limite haute au montant du loyer du bail. Continuer la lecture de Loyer renouvelé – modalités de déplafonnement

L’obligation de décence des propriétaires

Dans sa relation avec le locataire, le bailleur est tributaire d’au moins trois catégories d’obligations : l’obligation de garantir la jouissance paisible des lieux loués, l’obligation d’entretien et de réparation du local, et enfin la plus importante qui vient avant toutes les autres, l’obligation de délivrer un logement décent. C’est notamment cette dernière qui focalisera notre attention dans le cadre de ce billet. En effet, concrètement, comment concevoir cette dernière obligation ?
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Le principe de prolongation tacite du bail ou de tacite reconduction

Le principe de prolongation tacite du bail ou de tacite reconduction est soumis à des règles juridiques très strictes. Le loueur et le bailleur ont pour obligation de respecter les règles imposées par la législation française en vigueur. Un avocat immobilier est en mesure d’informer et de conseiller autant le bailleur que le locataire.

Quelle est la signification du terme « tacite reconduction » ?

L’expression juridique « tacite reconduction » est utilisée principalement dans le droit des contrats. Elle désigne son renouvellement automatique dans le cas où aucune des parties ne se manifeste pour en cesser sa prorogation. Un bail commercial est établi pour une durée minimum de 9 ans. À la fin de ce délai, le propriétaire du fonds de commerce bénéficie du droit de renouvellement. Quant au loueur, s’il ne se manifeste pas, son bail est reconduit systématiquement pour une durée indéterminée.

Quels sont les changements pouvant intervenir au cours d’un bail commercial ?

La principale modification apportée au cours d’un bail commercial est la révision du montant du loyer. Tous les trois ans, le bailleur a la possibilité de réviser le montant du loyer perçu. Cette augmentation peut intervenir en raison d’une nouvelle valeur locative ou d’un nouvel indice du prix de la construction. Cependant, si le propriétaire souhaite modifier le montant du loyer, il doit en informer le locataire six mois avant la fin de ces trois ans. En dehors du changement du prix du loyer le bail se voit prolongé dans les mêmes conditions et clauses contractuelles initialement convenues entre le bailleur et le locataire.

Dans le cas d’un désaccord sur la prolongation tacite du bail, de sa tacite reconduction et bien sûr sur le plafonnement du montant du loyer fixé par le bailleur, il est possible de faire appel à un avocat immobilier.

Comment renouveler un bail en cas de litige avec l’autre partie ?

Renouveler un bail lorsqu’il y a un litige en cours avec l’autre partie est toujours délicat. En général, c’est souvent le montant du loyer du renouvellement du bail qui pose des problèmes. A chaque période de renouvellement, le bailleur est en droit de réviser le loyer à la hausse en fonction du prix de la construction ou de la valeur locative de l’immeuble loué.
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Quelles sont les obligations d’entretien d’un locataire (secteur privé et social) ?

En plus d’occuper de manière paisible les locaux loués, un locataire est tenu de respecter un certain nombre obligations dans un contrat de location, selon la Loi du 6 juillet 1989, qu’il s’agisse d’une habitation personnelle ou d’un espace professionnel.

ASSURANCE HABITATION

Un locataire doit obligatoirement souscrire à une assurance habitation. Celle-ci doit lui offrir une protection contre les risques locatifs, tels que les dégâts des eaux et risques d’incendie. Chaque année, un bailleur est en droit d’exiger à son locataire qu’il lui fournisse une attestation d’assurance.

DÉGRADATIONS ET PERTES

Les dégradations et les pertes qui surviennent au cours de la durée d’un bail, dans des locaux occupés par un locataire, relèvent de la responsabilité de ce dernier. Par contre, les dégradations attribuables à la force majeure font exception à cette obligation.

ENTRETIEN

Le locataire est responsable de l’entretien courant des locaux loués de même que des équipements qui sont mentionnés à son contrat de location. Les menues réparations sont considérées comme faisant partie de l’entretien courant.

CHAUDIÈRE INDIVIDUELLE

Une fois par année, le locataire est responsable d’assurer l’entretien de la chaudière individuelle, sauf s’il existe une stipulation contraire dans son bail. Cette obligation concerne les appareils compris entre 4 et 400 kilowatts.

RÉPARATIONS LOCATIVES

Le locataire doit effectuer les réparations locatives (qui sont énumérées par décret en Conseil d’État). L’exception à cette obligation : les réparations qui seraient attribuables à la vétusté, malfaçon ou force majeure.

TRAVAUX D’AMÉLIORATION

Lorsque le bailleur effectue des travaux d’amélioration et d’entretien du logement loué, ainsi que des travaux affectant les parties communes, un locataire n’est pas en mesure de s’y opposer. Il en est de même pour les travaux d’amélioration de la performance énergétique. Toutefois, lorsque des travaux d’amélioration se prolongent pendant une période excédant quarante jours, le locataire peut demander au bailleur une réduction du loyer. Dans les cas où le logement aurait été rendu inhabitable par des travaux d’amélioration, une résiliation de bail peut même être exigée par le locataire.

TRANSFORMATION DES LOCAUX

La transformation des locaux et des équipements loués ne peut être effectuée par le locataire sans avoir préalablement obtenu un accord écrit de la part du bailleur. Si des transformations ont lieu sans qu’il soit survenu d’accord, le bailleur peut conserver le bénéfice de ces transformations sans remettre d’indemnisation, lors du départ du locataire. Dans le cas où les transformations qui ont eu lieu pourraient mettre en péril la sécurité des lieux ou le fonctionnement des équipements, le bailleur peut exiger une remise immédiate des espaces loués dans leur état initial.

L’Observatoire des loyers

Au regard de la situation actuelle en France mais également dans le reste de l’Europe, force est de constater que l’immobilier repart à la hausse. Si l’on jette un regard attentif sur les données et les chiffres qui nous parviennent, il est possible de s’apercevoir que les investisseurs sont de moins en moins frileux à l’idée d’investir à nouveau dans des biens immobiliers, que ce soit dans l’ancien comme dans le neuf.
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Droit au logement opposable

Depuis 2007, le droit au logement opposable vous permet d’obtenir l’attribution d’un logement sous réserve de la réunion de certains critères.
Familier de la procédure d’obtention, le cabinet peut vous accompagner afin de constituer votre dossier sur lequel se prononcera la commission de médiation compétente.
Dans l’hypothèse d’un refus décidé par la commission de médiation d’attribuer un logement, le cabinet peut vous représenter devant le tribunal administratif afin de faire annuler ce refus et de demander à ce que votre demande soit réexaminée.
Egalement, le cabinet peut vous assister dans toute demande d’indemnisation du préjudice résultant de l’absence d’attribution d’un logement malgré une décision positive de la commission de médiation.

Les autorisations d’ouverture pour les débits de boissons

Le cabinet possède une grande expertise des polices administratives et notamment en matière de d’occupation du domaine public et d’autorisation d’ouverture de débits de boissons. Continuer la lecture de Les autorisations d’ouverture pour les débits de boissons

Voisinage des installations industrielles

Même si la législation issue du Code de l’urbanisme et du Code de l’environnement impose des règles d’éloignement des installations industrielles par rapport aux espaces d’habitation, il arrive malgré tout que les voisins de ces installations industrielles subissent des nuisances émanant de ces dernières (odeur, bruit, poussière…).
Le cabinet vous accompagne à plusieurs niveaux afin de mettre fin à ces troubles.

Les démarches avec un cabinet d’avocat

Dans un premier temps un dialogue peut être entamé avec la Préfecture, compétente pour fixer les prescriptions applicables aux installations industrielles, afin de vérifier si les prescriptions de l’installation en question sont bien adaptées ou bien appliquées. Ce dialogue peut déboucher dans un second temps sur une demande formelle de modification des prescriptions applicables à l’installation industrielle.
En cas de refus de la Préfecture, le cabinet est à même de vous accompagner afin de former un recours en annulation de cette décision.
Par ailleurs, il est toujours possible, en cas de préjudice directement subi par le voisinage, de mettre en demeure l’exploitant d’indemniser le trouble subi, et le cas échant d’introduire une action en responsabilité devant la juridiction compétente.
Enfin, de manière générale, le cabinet est en mesure de vous assister pour tout contentieux ou précontentieux ayant pour objet la délivrance d’autorisations de réaliser des projets au titre du droit de l’environnement (installation classée, loi sur l’eau, autorisation de destruction d’espèces protégées…).