Exercice du droit de retrait d’une SCI

Que faire en cas de refus ou de silence de la part des associés d’une SCI face à une demande de retrait de l’un d’eux ?

Au cours de la vie d’une société civile immobilière (SCI), les associés peuvent parfois faire face à des conflits ou des désaccords. Ceux-ci ont des conséquences importantes pour un associé, qui peut user de son droit de retrait. Or, l’exercice d’un tel droit est complexe, et requiert très souvent une attention importante quant à ses modalités juridiques et à ses aspects procéduraux.
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Les conséquences de la loi sur l’encadrement des loyers

Une activité fortement ralentie sur Paris principalement

Depuis la mise en place de la loi ALUR qui prévoit notamment un encadrement des loyers dans le secteur privé, on ne peut que constater que l’activité immobilière dans la capitale française est en baisse. Pour rappel, la partie sur l’encadrement des loyers prévoit que l’ors de la signature d’un nouveau bail le logement ainsi remis sur le marché reste, niveau prix, dans une fourchette prédéterminée en fonction de plusieurs critères comme le loyer de référence fixé par arrêté préfectoral (pas plus de 20% mais pas moins de 30%) mais aussi l’étage, l’ensoleillement, la vue, le quartier…
Selon les professionnels de ce secteur, l’édition de mandats de gestion locative est en chute. Cette loi a donc eu un impact négatif dont la première conséquence visible est une contraction du marché locatif à Paris, qui touche et pénalise aussi bien les locataires que les propriétaires des biens.
Contrairement à ce qui était souhaité par la ministre au moment de voter cette loi, l’effet a été contre-productif puisque les propriétaires ont, pour certains, purement et simplement décidé de retirer leur(s) bien(s) du marché locatif et de parfois de le vendre. Ce dispositif a été voulu pour le bien des locataires mais malheureusement on ne peut que souligner que cela s’est fait au détriment des propriétaires. Heureusement des points d’équilibre arrivent encore à être trouvés lors de la conclusion de bails.

Moins d’appartements disponibles sur le marché locatif

On peut estimer à presque moins 15% de disponibilité par rapport au portefeuille complet de biens normalement disponible sur le marché à cette même période de l’année. Ils sont pour la plupart simplement retirés du marché temporairement mais certains propriétaires et bailleurs préfèrent se tourner vers une sorte de location moins classique et traditionnelle, la location touristique qui elle est en plein bond et en pleine effervescence et également jugée moins contraignante.
Attention cependant à ce que la législation sur ce type de location n’évolue pas car pour l’instant le sujet est sensible et soumis très souvent à des débats et discussions.

Que faire en cas d’état des lieux dit « contradictoire » : quand les parties ne sont pas d’accord sur l’état de plusieurs éléments

L’état des lieux de sortie est parfois l’occasion pour les deux parties de lancer un conflit…

Côté propriétaire

L’état des lieux doit être réalisé en commun par le propriétaire et le locataire, ou par un huissier mandaté par le propriétaire, si le locataire refuse de se présenter. Dans ce cas, cet état des lieux seul permet de justifier d’éventuels frais (de nettoyage, de débarras, de remise en état, etc.) Sans cela, aucun frais ne peut légalement être retiré du dépôt de garantie avant restitution… Le propriétaire a un à deux mois pour restituer celui-ci selon l’absence ou la présence de dégradations. Les éventuels impayés sont également à soustraire de ce dépôt.
Attention: les retraits pour réparation doivent être justifiés par des factures, et la vétusté (l’usure normale) du logement ne doit pas être imputée à son occupant. Des durées de vie des différents éléments sont prises en comptes par les juges en cas de procès (exemple: environ dix ans pour les peintures et tapisseries).

Côté locataire

Tout occupant se doit d’effectuer divers petits travaux courants, tels que le changement des joints de la salle de bain, l’entretien de la chaudière,… Ainsi, on peut facturer au locataire sortant une dégradation mais également une absence d’entretien. Les vitres cassées, le lino troué ou autre gond qui bloque faute de graissage sont donc facturables !
Les termes précis notés sur l’état des lieux ont leur importance: la mention « usagé » indique une usure normale, mais toute mention de « tache », de « brûlure », de « trou »,… implique la responsabilité et donc la bourse du locataire sortant.
Si les devis de réparation du propriétaire vous semblent excessifs, vous pouvez en exiger d’autres.

Pour tous

Un recours au tribunal d’instance n’est pas toujours nécessaire: discuter en bonne intelligence, de préférence avec présence d’un avocat spécialiste de l’immobilier, permet de poser les choses et de savoir ce que la loi prévoit réellement pour le conflit en question.
Si les choses en arrivent là, aller au tribunal d’instance n’engendre pas de frais, mais se faire assister d’un professionnel est plus que conseillé: il saura proposer un dossier clair, défendant parfaitement votre cause.

Les facteurs locaux de commercialité

Que vous soyez locataire ou propriétaire d’un local commercial, vous devez vous intéresser aux facteurs locaux de commercialité. Selon l’article 23-4 du décret du 30 septembre 1953, les facteurs locaux de commercialité résultent de « l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier (…) ». Continuer la lecture de Les facteurs locaux de commercialité (loyer déplafonné, décret de 1953)

Accéder plus facilement à la propriété

Si une très grande majorité des français rêvent de devenir propriétaires, le parcours est semé d’embuches et du coup, moins de 60% de la population française est propriétaire.
Cependant, pour les mieux informés, il existe des solutions pour faire baisser la facture, parfois salée, d’une acquisition et des travaux qui peuvent s’en suivre (mise aux normes, rénovation, aménagements…). Des solutions légales bien entendu !
Voici quelques conseils, pour le bien et pour les travaux.
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Cas particulier : pas de plafonnement pour les loyers des bureaux

Le domaine de l’immobilier connaît actuellement d’énormes changements, notamment, dans le domaine professionnel. Effectivement, le loyer commercial ne fait plus l’objet de plafonnement, sous quelques conditions particulières. L’augmentation du loyer autorisée par la législation est de 10% par an, par rapport au montant de l’année précédente. Néanmoins, quelques cas particuliers permettent de passer outre le plafonnement, surtout pour la location des bureaux. Le déplafonnement est applicable dans la mesure où le montant du loyer du bail renouvelé ne prend pas en compte la règle de plafonnement. Ceci consiste à évaluer la valeur locative réelle de l’immobilier. Si le montant est supérieur au loyer-plafond en application de l’indice contractuel, alors, le déplafonnement est appliqué. Continuer la lecture de Cas particulier : pas de plafonnement pour les loyers des bureaux

Un type de bail spécifique : le bail de locaux monovalents (locaux de cinémas, d’hôtels, de cabarets-restaurants, de boulangeries pourvues d’un four…)

Sommaire :

• Principes
• Plafonnement des locaux monovalents
• Déplafonnement des locaux monovalents

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Désaccord sur le loyer et refus pour motif légitime

Le propriétaire est en droit de ne pas renouveler le contrat de bail qui le lie à son locataire (Article L145-14 Code du commerce). Il est dans ce cas tenu, sauf s’il souligne un des motifs prévus par la loi, à verser une indemnité d’éviction à son locataire.
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Comment savoir si le loyer est bien adapté au prix du marché ? Estimations

Vous envisagez de mettre en location un bien immobilier sans vraiment connaître les loyers de votre quartier ou de votre commune. Comment estimer alors, selon la réalité du marché, le juste loyer d’un logement en location ? Continuer la lecture de Comment savoir si le loyer est bien adapté au prix du marché ? Estimations

AirBnB quels sont les recours possible en cas de litige?

Airb’nb est aujourd’hui l’une des solutions d’hébergement les plus prisées par les vacanciers et les voyageurs en quête d’aventure, et qui souhaitent sortir des sentiers battus.

Découverte du mode de vie local, de nouveaux points de vue, les options sont multiples. Mais vers qui faut-il se tourner en cas de litige, et quels sont les recours possibles ? Continuer la lecture de AirBnB quels sont les recours possible en cas de litige?