Sommaire :
Continuer la lecture de Quelle est l’appréciation du juge dans les procédures de déspécialisation ?
En cas de départ à la retraite, le locataire peut céder le bail avec changement d’activité. Il s’agit de la procédure dite de « cession-déspécialisation », qui est une procédure simplifiée de déspécialisation plénière (donc totale) applicable au commerçant qui entend partir à la retraite. Continuer la lecture de Que faire en cas de départ à la retraite du locataire d’un bail commercial ?
La responsabilité de droit commun est engagée dans le cadre de l’exécution des contrats nécessaires à la réalisation de la construction, pour ce qui concerne les rapports entre le maître de l’ouvrage et les constructeurs. Il est, sauf faute extérieure au contrat, contractuellement tenu à l’égard du maître de l’ouvrage de sa faute dolosive lorsque, de propos délibéré même sans intention de nuire, il viole par dissimulation ou par fraude ses obligations contractuelles. Continuer la lecture de La responsabilité contractuelle de droit commun des constructeurs
Lorsqu’un locataire signe un contrat de bail pour un logement et se voit remettre les clés, il est habituel de lui faire remplir et signer un état des lieux d’entrée.
Continuer la lecture de Quel délai en cas d’ajouts ou de précisions d’éléments dans un état des lieux ?
Si le locataire entreprend des travaux qui concernent le gros œuvre et donc des parties essentielles du logement, il s’agit bien de transformations. Le droit immobilier, fondé sur une jurisprudence constante, considère par exemple que l’abattage de cloisons ou l’élargissement de portes constituent bien des transformations. Continuer la lecture de Les transformations par le locataire qui bénéficient au bailleur
Généralement, un bail commercial est conclu pour une durée de neuf ans. Cependant, le bailleur et le locataire ont la possibilité de procéder à une résiliation triennale tous les 3 ans.
SOMMAIRE:
Il est recommandé de passer par un cabinet d’avocat spécialiste en immobilier avant d’entamer la procédure de résiliation triennale dans un bail.
En effet, les règles changent si la résiliation est à l’initiative du bailleur ou du locataire et il convient de les connaître si l’on ne souhaite pas se faire flouer.
Seul un avocat en immobilier peut vous expliquer la procédure parce que la décision de résilier le bail est irrévocable.
Ainsi, le locataire peut donner congé au bailleur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou bien par acte d’extrajudiciaire, au moins six mois à l’avance. Ceci doit être fait à l’issue de chaque période triennale. Le recours à un cabinet d’avocat spécialiste en immobilier permettra d’éviter toute erreur dans l’adresse ou dans le respect des délais.
Une indemnité en cas de congé pourra être convenue pour le bailleur, mais elle ne doit pas être dissuasive. D’ailleurs, la Loi Pinel interdit au bailleur de priver le locataire de la faculté de résiliation triennale.
Si c’est le bailleur qui désire entamer la résiliation, il pourra donner congé en notifiant, par acte extrajudiciaire, un refus de renouvellement à son locataire dans un délai de 6 mois avant le terme dudit bail. Le locataire peut contester ou demander une indemnité d’éviction au tribunal dans un délai de 2 ans.
Un avocat devra vous prévenir qu’une fois la résiliation est notifiée aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce, elle devient définitive. Le locataire est censé quitter les lieux à l’expiration de ce délai.
Sauf pour les baux de plus de neuf ans, les baux portant sur des locaux monovalents, les bureaux et les locaux de stockage, le locataire n’est jamais privé de la faculté de résilier son bail.
La location d’un bien nécessite l’élaboration d’un contrat entre le propriétaire et le locataire. Ce contrat est appelé le bail. Il peut être rédigé de commun accord entre les deux parties : c’est le bail sous seing. Sous la direction d’un avocat travaillant dans un cabinet spécialiste du droit immobilier, il prend le nom de bail authentique ou notarié. Continuer la lecture de Qu’est-ce qu’un bail dit authentique (donc dressé légalement, avec une date certaine etc.) ?
Sous la condition qu’un bail commercial conclu entre deux parties soit assorti d’une clause d’échelle mobile, une révision peut être envisagée à chaque fois que le prix du loyer bouge, donc qu’il soit diminué ou augmenté, en faisant « jouer » cette clause. Le prix doit fluctuer de plus d’un quart par rapport au prix fixé avant contractuellement (ou éventuellement par décision judiciaire).
Les conditions d’application de cette clause sont encadrées par l’article L145-39 du Code du Commerce. Pour l’appliquer, il convient de comparer le loyer obtenu par le jeu de la clause d’échelle mobile, par rapport au prix fixé précédemment via l’accord des parties, et ce, hors indexation.
Le jour d’une demande de révision judiciaire, le loyer payé par le locataire ne peut être pris en compte que s’il correspond à celui résultant de l’application de la clause d’indexation.
Attention, une demande de renouvellement de bail peut mettre fin au premier bail et en créé un nouveau qui prend effet à date, et définit ainsi un nouveau loyer « fût-il égal au montant du loyer qui était en cours sous le précédent bail ». Dans ces cas, la demande de révision serait déclarée irrecevable. Le seul loyer qu’il faut prendre en compte pour pouvoir correctement apprécier l’augmentation d’un quart qui permettra d’exercer l’action en révision de l’article L 145-39, est le loyer initial du bail en cours, à date de la demande en révision, donc au bail renouvelé.
Afin de pouvoir apprécier la variation d’un quart prévue par l’article L 145-39 du Code de Commerce, le loyer de référence est le loyer d’origine, donc celui qui résulte d’une précédente révision amiable par avenant, ou bien celui fixé judiciairement lors d’une précédente instance en révision. Ce loyer de référence est alors comparé au loyer indexé qui est réclamé à la date de la demande de révision hors indexation. Le loyer ainsi comparé est celui résultant de l’application de la clause d’indexation. Il ne peut donc en aucun cas s’agir d’un loyer convenu entre les parties et effectivement payé par le locataire, même si celui-ci est plus élevé.
Si le bail est renouvelé, car le bailleur ne prend pas position sur la demande de renouvellement adressée le locataire, même s’il s’opère de la même façon aux clauses et conditions du bail arrivé à expiration, de fait, le bail renouvelé est un nouveau bail. Ainsi, c’est le loyer initial du bail renouvelé qu’il faut prendre en considération afin d’apprécier la variation qui permet l’action en révision.
Si le loyer comprend par hypothèse, les augmentations successives dues au jeu de la clause d’indexation, une demande en révision n’aura aucune chance d’aboutir.
En présence d’un bail commercial assorti d’une clause d’échelle mobile, une révision du loyer peut être demandée à la justice, à chaque fois que ce loyer se trouve soit augmenté, soit diminué, de plus d’un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire, par le jeu de la clause en question. Continuer la lecture de Renoncer à l’avance à la révision d’un loyer indexé n’est pas possible pour le locataire de locaux commerciaux
Même si l’un des colocataires (qu’ils soient deux ou plus) se retire du bail commercial, cela ne libère en aucun cas l’autre personne concernée.
La Haute Juridiction est venue appuyer cela en cassant une décision de justice. En effet, pour eux, « sauf stipulation conventionnelle expresse, la seule volonté d’un locataire de résilier le bail ne suffit pas à mettre fin au contrat à l’égard de l’autre colocataire. » Continuer la lecture de Résilier un bail commercial : quid de l’autre personne en cas de collocation ?
Cabinets principaux :
10 rue louis vicat – 75015 PARIS
18 grande rue – 91260 JUVISY-SUR-ORGE