Cas d’un bail commercial d’un local, construit pour une seule utilisation

Prenons l’exemple d’un bailleur, qui a conclu avec une société un bail commercial : ce bail portant sur le terrain sur lequel ladite société exploite un fonds de commerce de camping.
À la fin du bail, le bailleur lui a délivré congé mais avec une offre de renouvellement moyennant un loyer annuel d’un certain montant. La société locataire a alors contesté le prix du loyer de renouvellement car elle estime qu’elle avait déjà financé tous les aménagements du terrain de camping auparavant, travaux qui n’ont pas été sans coûts.
Le bailleur a alors assigné la locataire en fixation du loyer à ce montant. Mais la locataire a réclamé, lors de la procédure de fixation du loyer, un abattement de 40 % sur la valeur locative du terrain loué en évoquant les dispositions de l’article R. 145-10 du Code du Commerce, applicable en France, qui prévoit que les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail commercial à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge.

Verdict et conclusion

Sa demande d’abattement est rejetée lors du pourvoi par la Cour de Cassation, qui a estimé que le bail commercial portant sur des locaux construits pour une seule utilisation (locaux monovalents), l’article R. 145-8 du Code de Commerce n’était pas applicable à la fixation du loyer de locaux construits en vue d’une seule utilisation.
Le loyer devait être fixé à la valeur locative selon les usages observés dans la branche d’activité considérée, voir le Code du Commerce à l’article R. 145-10.
Du coup, en l’espèce, à la valeur locative calculée par référence aux usages en matière de campings, selon la méthode dite hôtelière adaptée aux campings.