Bail d’habitation : les obligations du locataire

Dans le cadre d’un bail d’habitation soumis à la loi de 1989 et de la nouvelle loi ALUR, le locataire doit respecter, à peine de résiliation du bail et d’expulsion, les obligations suivantes :

Payer le loyer

Le locataire doit payer le loyer et les charges au terme convenu dans le bail.
En général, ce paiement est mensuel. Si ce n’est pas le cas, il peut le demander au propriétaire.

Payer les charges

Les charges locatives, appelées aussi charges récupérables, sont des dépenses payées initialement par le propriétaire, mais qu’il peut se faire rembourser par le locataire. Ce sont en général :
– les frais entrainés par les services liés au logement et à l’usage de l’immeuble. Il s’agit par exemple des consommations d’eau ou d’énergie, des éléments d’équipement comme l’ascenseur ou un chauffage collectif ;
– les dépenses d’entretien et de petites réparations des parties communes de l’immeuble (par exemple, le changement des ampoules dans les escaliers) ;
– es taxes locatives, qui correspondent à des services dont le locataire bénéficie, tel l’enlèvement des ordures ménagères ou l’assainissement.

La liste des charges récupérables est limitativement énumérée (décret du 26.8.87).

Usage des locaux

Le logement loué est le domicile du locataire. À ce titre, il en a la jouissance exclusive ; il peut y vivre librement, en respectant la destination qui lui a été donnée par le bail. En l’espèce, concernant le bail d’habitation, il ne peut utiliser les locaux à usage de bureau.
Répondre des dégradations
Le locataire est responsable des dégradations et pertes qui pourraient survenir en cours de bail dans le logement, à moins qu’il ne prouve qu’elles ne sont dues à la force majeure, à une faute du propriétaire ou d’une personne qu’il n’a pas introduite chez lui.
Prendre en charge l’entretien courant du logement
Le locataire effectue les menues réparations et celles d’entretien courant (entretien du jardin, maintien en état de propreté des parties intérieures, raccords de peinture, remplacement des joints de robinet, ramonage des conduits de cheminée, etc.).

Les réparations importantes, celles dues à la vétusté, à un vice de construction ou un cas de force majeure sont à la charge du propriétaire.

Laisser l’accès au logement pour des travaux

Le locataire ne peut s’opposer aux travaux :
– d’amélioration des parties communes ou d’autres logements du même immeuble,
– nécessaires au maintien en l’état ou à l’entretien normal des locaux loués,
– d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans les locaux loués,

Ne pas transformer les lieux

Le locataire ne doit pas transformer le logement, ni les équipements, sans l’accord écrit du propriétaire. Dans le cas contraire, lors du départ du locataire, le bailleur peut conserver le bénéfice des transformations sans l’indemniser ou il peut exiger la remise en état initial des lieux, si les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local.

S’assurer contre les risques locatifs

Le locataire doit souscrire une assurance couvrant les risques locatifs (principalement : dégâts des eaux, incendie, explosion et éventuellement, vol des équipements), auprès de la compagnie d’assurance de son choix.
Le locataire justifie obligatoirement de cette assurance lors de la remise des clefs (attestation d’assurance), puis chaque année à la demande du bailleur.
Le défaut d’assurance autorise le bailleur à :

– résilier le bail si une clause du contrat de location le prévoit et par suite l’expulser ;
ou
– souscrire une assurance en lieu et place du locataire et récupérer les cotisations auprès de lui.