Assurance loyers impayés : avantages et inconvénients

Il peut arriver que des locataires, par manque de moyens financiers, ne parviennent plus à régler leur loyer.

C’est la raison pour laquelle a été créée une assurance pour loyers impayés, aussi appelée « garantie loyers impayés ». Cela permet au bailleur qui souscrit cette assurance de se prémunir contre les risques locatifs qui peuvent survenir durant toute la durée de location de son bien immobilier, notamment les impayés et les dégradations matérielles.

SOMMAIRE :

• Les avantages de l’assurance pour loyers impayés
  • Une assurance présentant de nombreuses garanties à son souscripteur
  • Une obligation d’indemnisation de la part de l’assureur
  • Un avantage fiscal
• Les inconvénients de l’assurance pour loyers impayés
  • Le profil du locataire : une condition déterminante pour la souscription de l’assurance loyers impayés
  • Le coût de l’assurance
  • Une prise en charge décalée dans le temps

Par ailleurs, il convient d’ores et déjà de préciser qu’il ne faut pas confondre cette assurance avec le dispositif « VISALE » (Visa pour le Logement et l’Emploi) entré en vigueur le 20 Janvier 2016, qui ne concerne pas les bailleurs mais les locataires. En effet, cette action logement accorde une avance aux locataires défaillants en payant directement au bailleur les loyers impayés.
 

Le principal objectif de cette garantie pour loyers impayés est bien évidemment de se prémunir contre le mauvais payeur et donc de percevoir les loyers en toutes situations, mais aussi le remboursement des charges et des taxes afférentes. Cela correspond à la garantie de base, c’est-à-dire celle comprise automatiquement dans le contrat d’assurance.

Mises à part les garanties de base, il est possible de trouver des garanties qui, selon l’assureur, peuvent être optionnelles ou non. C’est le cas notamment de la couverture des frais de procédures tels que les frais d’avocat ou d’huissier. Par ailleurs, il est aussi souvent retrouvé une indemnisation pour le départ prématuré du locataire, ou encore la prise en charge des frais de réparation liés aux dégradations causées par lui et constatées à son départ ou suite à une expulsion et aux dommages matériels liés à la procédure d’expulsion. De plus, certains assureurs proposent des garanties très spécifiques tel que le paiement des frais de déménagement du locataire.
Néanmoins, il convient tout de même de préciser que dans tous ces contrats sont négociés des plafonds globaux d’indemnisation et des durées d’indemnisation maximales.

Il convient donc de remarquer que, contrairement à la caution solidaire, les garanties proposées par l’assurance sont beaucoup plus nombreuses.
 

Lorsque les conditions d’indemnisation sont remplies (profil financier du locataire de qualité, risques garantis dans le contrat d’assurance), l’assureur a l’obligation d’indemniser le bailleur. Cela représente un véritable avantage en comparaison avec le mécanisme de la caution solidaire. Ce dernier est le dispositif le plus utilisé aujourd’hui, or, il présente des risques non négligeables. En effet, la personne s’étant portée caution peut, par exemple, à cause d’un accident de la vie, ne plus être solvable. Cette même personne peut aussi se rendre indisponible à cause de son décès ou encore de son déménagement. L’assurance pour loyers impayés permet ainsi d’éviter ces risques en garantissant au bailleur le paiement des loyers.
 

L’assurance pour loyers impayés représente un coût pour les bailleurs, mais ce coût peut être compensé. Effectivement, les primes d’assurances sont considérées comme des charges fiscalement déductibles des revenus fonciers pour leur montant réel. Néanmoins, il convient de ne déduire que la fraction de la prime destinée à couvrir les loyers, la garantie des autres risques n’étant pas déductible des revenus fonciers.
Par ailleurs, le coût de l’assurance peut être minoré dans le cadre d’un contrat de groupe (entre 1,5% et 2,5% du montant des loyers annuels bruts).
 

Afin que le bailleur puisse bénéficier des garanties de l’assurance pour loyers impayés, le locataire doit présenter certains critères présentés dans le contrat d’assurance. En effet, il est fréquent que les assureurs demandent à ce que le locataire soit en contrat à durée indéterminée afin de s’assurer que le niveau de ressources de ce dernier soit suffisant. En effet, cette assurance n’est mise en place qu’en cas d’accident, c’est la raison pour laquelle le profil financier du locataire doit être de qualité. Il est donc important de bien vérifier que le futur locataire répond aux critères listés dans le contrat d’assurance souscrit. Par ailleurs, si le locataire est un étudiant ou un apprenti, il devra fournir un engagement de caution d’une personne justifiant de sa solvabilité (il convient de préciser que dans les autres cas, la caution ne peut être cumulée avec la GLI – article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989).

Ainsi, il est important de bien se renseigner auprès de son assureur concernant les critères relatifs au profil du locataire, sous peine de voir l’indemnisation être refusée en cas de défaillance d’un locataire ne remplissant pas lesdits critères.
 

Le coût de l’assurance

Le coût de ces garanties pour loyers impayés n’est pas négligeable. En effet, le coût est calculé selon le montant du loyer annuel brut et oscille selon les assurances entre 2 % et 4 %. Selon les assureurs, les coûts sont très variables, il convient donc de bien se renseigner afin de savoir si le coût de l’assurance comprend des garanties suffisantes et correspondant aux besoins du bailleur.
 

Lorsque le dossier pour demander le remboursement de certaines charges ou pertes du bailleur a été déposé auprès de l’assureur, la prise en charge par ce dernier n’intervient le plus souvent qu’à partir du troisième ou quatrième mois suivant celui du premier impayé. C’est un inconvénient considérable, même si les loyers impayés durant cette période seront tout de même remboursés par l’assureur. Cela peut poser problème lorsque les réserves de trésorerie des bailleurs sont faibles ou que ces loyers constituent la majeure partie de leurs revenus. Il en est de même pour les bailleurs qui ont des mensualités d’emprunt à rembourser.
Par ailleurs, il convient de préciser que lorsque le contrat d’assurance est souscrit durant le bail, il est possible que ledit contrat applique un délai de carence d’un ou deux mois entre la date de souscription du contrat et celle de début de couverture des garanties. Cela suppose alors que si le locataire ne paie pas ses loyers durant cette période, il n’y aura pas d’indemnisation du bailleur pour cette même période.

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La situation de chacun étant différente et les assureurs présentant des garanties diverses et parfois non identiques, le choix peut s’avérer complexe. C’est la raison pour laquelle notre équipe d’avocats experts en droit immobilier pourra vous être utile afin de vous aider dans vos démarches et répondre à toutes vos questions.
Par ailleurs, en cas de litige avec votre assureur, il vous est toujours possible de faire appel à nos services pour défendre vos intérêts. Quelle que soit la difficulté qui vous oppose à votre assureur ou même à votre locataire notre équipe vous conseillera sur la conduite à adopter et la procédure à envisager. Nous vous fournirons ainsi un devis gratuit, sans engagement. Un seul numéro pour tous vos renseignements : 01 55 90 55 15.