Achat revente immobilier : ce qu’il faut savoir
Acheter un bien immobilier et le revendre rapidement est le moyen de générer d’importantes plus-values.
L’activité d’achat revente peut apparaître très avantageuse mais n’est pas sans risques et contraintes légales.
En tant qu’acheteur revendeur, il est important d’identifier quel régime juridique il convient d’adopter (micro-entreprise ou société), nous vous présenterons dans cet article, les deux régimes existants.
Le traitement fiscal de l’achat revente est également un paramètre à avoir à l’esprit afin d’identifier, au préalable, les postes de dépenses à prévoir.
Le Cabinet SCHAEFFER Avocats est composé d’avocats en droit immobilier qui maîtrisent les règles juridiques et fiscales applicable aux opérations d’achat revente.
Sommaire :
- L’achat revente en immobilier, qu’est-ce que c’est ?
- En tant qu’acheteur revendeur particulier, pour quel statut juridique puis-je opter ?
- Quel est le traitement fiscal de l’achat revente ?
I – L’achat revente en immobilier, qu’est-ce que c’est ?
L’achat revente consiste en l’achat d’un bien immobilier qui peut être une maison, un appartement, un local commercial ou encore un immeuble pour le revendre afin de dégager une plus-value.
L’objectif est de revendre le bien très rapidement après l’avoir acheté (quelques mois) afin de réaliser un profit intéressant dans un court laps de temps, contrairement aux gains retirés de la location d’un bien immobilier, qui s’étalent dans le temps.
II – En tant qu’acheteur revendeur particulier, pour quel statut juridique puis-je opter ?
L’achat revente en immobilier peut se faire sous deux statuts juridiques : par le biais d’une micro-entreprise ou par le biais d’une société commerciale.
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La micro-entreprise
Il est possible de constituer une micro-entreprise afin d’exercer une activité d’achat revente immobilière, néanmoins, ce statut n’est pas le plus adapté. En effet, malgré la rapidité et la simplicité de constitution d’une micro-entreprise, l’entrepreneur se heurte à un maximum de chiffre d’affaires de 176 200€, ce qui est très peu pour une activité relative à des biens immobiliers.
De plus, ce type d’entreprise ne permet pas de déduire le coût des travaux réalisés ainsi que les charges.
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La société commerciale
Il vous est également possible de choisir de constituer une société commerciale comme une SAS ou encore une SARL si vous souhaitez exercer cette activité avec des associés. Dans le cas où vous souhaiteriez exercer seul l’activité d’achat revente de biens immobiliers, optez pour une SASU ou une entreprise individuelle.
Ces différentes sociétés commerciales sont avantageuses pour l’activité d’achat revente de biens immobiliers en raison de plusieurs éléments :
- Les statuts peuvent être rédigés de manière moins formelle
- Il n’existe pas de plafond annuel de chiffre d’affaires
- Il est possible de déduire les charges au sein des sociétés commerciales
- La responsabilité des associés est protégée puisque leur engagement s’élève à hauteur du montant de leur apport dans la société
N’hésitez pas à solliciter l’assistance d’un avocat spécialisé en droit immobilier afin d’identifier la forme juridique la plus adaptée à votre activité d’achat revente de biens immobiliers.
III – Quel est le traitement fiscal de l’achat revente ?
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La TVA
S’agissant de la TVA, elle ne s’applique pas aux ventes entre particuliers, de biens construits plus de 5 ans auparavant.
Pour les biens immobiliers neufs entre particuliers (construits depuis moins de 5 ans ou des anciens immeubles ayant subi d’importantes rénovations), la TVA ne s’appliquera pas.
Néanmoins, si un immeuble construit il y a moins de 5 ans est vendu par un professionnel, la TVA s’appliquera à cette vente.
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La plus-value
Dans plusieurs cas de figure, il est possible d’être exonéré d’impôt sur la plus-value dégagée à l’occasion de la revente de votre bien immobilier.
– La vente de votre résidence principale : lorsque vous vendez votre résidence principale, vous ne serez pas imposé sur la plus-value
– Lorsque vous vendez un bien immobilier que vous avez détenu durant plus de 22 ans, pour une somme inférieure à 15 000€, vous serez exonéré
En règle générale, les plus-values sont imposées au taux de 19% en vertu des dispositions du CGI, ainsi qu’à 17,2% de prélèvements sociaux, soit environ 36% au total.
Il convient de garder à l’esprit que si la plus-value excède 50 000€, des impôts de 2% à 6% peuvent être ajoutés.
Le régime fiscal diffère en fonction de la catégorie d’imposition à laquelle vous êtes assujetti. En effet, le traitement fiscal ne sera pas le même selon que vous relevez de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et que votre activité d’achat revente se fait par le biais d’une micro-entreprise/ d’une société à l’impôt sur le revenu, ou si vous exercez au sein d’une société soumise à l’impôt sur les sociétés.
Il est vivement recommandé de solliciter l’assistance d’un avocat spécialisé afin d’identifier les clés de compréhension juridiques et fiscales de l’activité d’achat revente de biens immobiliers, pour éviter toute erreur préjudiciable.
Afin de sécuriser juridiquement vos opérations, notre équipe d’avocats spécialisés en droit immobilier se tient à votre disposition pour répondre à toutes vos questions et sécuriser l’ensemble de vos opérations. Vous pouvez nous contacter quelle que soit votre problématique au 01 55 90 55 15, un seul numéro pour tous vos renseignements.
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