Achat des titres d’une société civile immobilière ou achat d’un immeuble directement
Les avantages de la SCI
La législation relative à la société civile immobilière (SCI) figure aux articles 1832 et suivants et 1845 et suivants du Code civil. Pour constituer une SCI, il faut un minimum de deux associés, que la société ait une durée maximale de 99 ans, et que les statuts régissent son fonctionnement.
Les associés détiendront alors des parts en échange de leur apport, et la société sera propriétaire du bien envisagé. Ainsi, est-il préférable d’acheter individuellement un immeuble, ou vaut-il mieux détenir les titres d’une SCI en amont ? La réponse semble sans appel : la SCI est très souvent plus avantageuse pour l’investisseur.
Eviter le régime de l’indivision
L’indivision résulte souvent d’un partage successoral ou d’un achat en concubinage. Cependant, ce régime est contraignant. En effet, pour les actes de conservation, chacun prend seul les décisions nécessaires à la conservation du bien. Pour les actes d’administration, il faut obtenir la majorité des deux tiers pour prendre la décision. Enfin, pour les actes de disposition, il faudra obtenir l’unanimité. Cette contrainte de l’obtention d’un quota pour prendre des actes est dissuasif.
Par ailleurs, l’indivision est précaire. En effet, nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision. Le partage peut toujours être provoqué sous réserve de quelques exceptions judiciaires ou conventionnelles. Il existe un partage amiable, un partage judiciaire, et enfin, la procédure de licitation qui permet de racheter les droits des autres indivisaires.
Ainsi, l’achat des titres d’une SCI peut sembler bien plus avantageux que l’achat d’un immeuble. L’acquisition d’une SCI empêchera ipso facto, l’application de ce régime d’indivision. Ce, au moment de l’acquisition même, mais également au moment d’une éventuelle transmission.
En effet, lorsque l’on achète une SCI, l’ensemble des modalités est déterminé par les statuts. L’adoption des décisions sera déterminée statutairement, tout comme son fonctionnement général.
Il peut également, en cas d’acquisition conjointe avec un concubin notamment, être avantageux lors de l’acquisition d’un immeuble, de mettre en place une SCI tontinière . Pour être valide, la tontine ne doit pas porter sur l’intégralité des parts. Il y aura là aussi un intérêt fiscal car la mutation à titre onéreux est alors taxée à 5% au lieu des droits de succession à 60%.
