Le déplafonnement du loyer en fin de bail commercial

A la fin du bail commercial, propriétaire et locataire se mettent le plus souvent d’accord pour un renouvellement du bail. Le loyer du bail renouvelé est, en principe plafonné et fixé en appliquant seulement l’indexation. Toutefois, il existe des cas ou le loyer est déplafonné ce qui signifie que son montant est fixé à la valeur locative des locaux et non limité par l’indice des loyers commerciaux.

Comment éviter une augmentation de loyer commercial ?

Afin d’éviter qu’une forte et brutale augmentation du loyer « ne compromettent la viabilité des entreprises commerciales et artisanales » la loi Pinel limité à 10% du dernier loyer acquitté les réajustements annuels qui peuvent être appliqués au locataire. Le Bailleur peut déplafonner le loyer dans les cas suivants :

– Si le bail initial conclu est d’une durée supérieure à neuf années ;

– Si le bail est d’une durée supérieure à 12 ans suite à une tacite reconduction ;

– Si en cours de bail, le Bailleur démontre une modification notable des éléments constitutifs de la valeur locative des locaux

Les éléments constitutifs de la valeur locative sont les caractéristiques des locaux (surface, état…), la destination des locaux loués (la nature de l’activité autorisé par le bail…), les obligations respectives des parties (l’importance des charges supportés par le locataire …), les facteurs locaux de commercialité (enseignes de notoriété, transports…) et les prix couramment pratiqués par le voisinage. Le caractère notable de la modification est laissé à l’appréciation souveraine du juge lequel, en pratique ordonne, préalablement à sa décision, une expertise judiciaire. Les autres exceptions au principe du plafonnement du loyer est ceux des baux des terrains nus et des bureaux loués à usage exclusifs de bureaux.