Fixation du loyer d’un bail commercial
Lorsque le bail commercial est signé, le prix du loyer est fixé librement par les parties du contrat. Il n’est pas réglementé mais est basé sur la valeur locative du bien.
Comment calculer le prix du loyer ?
Le prix est soumis à la TVA au taux normal de 20%. Au bout de trois ans minimum, le loyer peut être révisé à la demande du bailleur ou du locataire. Cette révision est automatique. Cette demande doit être signifiée par acte d’huissier ou adressée par LRAR et préciser le montant du loyer demandé. La révision prend effet à la date de la demande de révision.
Comment définir la révision triennale ?
La révision triennale est plafonnée (sauf en cas de modification des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné une variation de plus de 10 % de la valeur locative et ayant eu une incidence favorable sur l’activité commerciale du locataire ou en cas de déspécialisation du bail par le locataire). Depuis la loi Pinel du 18 juin 2014, la hausse du loyer en cours ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel de référence qui est soit l’indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) pour les activités commerciales ou artisanales ou l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) pour les autres activités. La loi Pinel a créé le « plafonnement du déplafonnement ». Ainsi pour les contrats conclus ou renouvelés après 1er septembre 2024, la variation du loyer ne peut conduire à une augmentation supérieure pour une année, à 10% du loyer payé en cours de l’année précédente. De même pour ces contrats, l’Indice du Coût de la Construction (ICC) n’est plus l’indice de référence.
