Bail commercial, l’indemnité d’éviction
Conditions de l’indemnité d’éviction d’un bail commercial :
Pour rappel, le bail commercial constitue un contrat de location de locaux dans le but de l’exercice d’une activité professionnelle artisanale ou commerciale. Protecteur envers le locataire, ce contrat lui assure le maintien dans les lieux, qui entraîne le versement d’une indemnité d’éviction en cas de non-respect.
Cependant, lorsque le bail se finit, le bailleur n’a pas l’obligation de le renouveler, il peut y mettre fin, ce qui entraîne généralement un préjudice au locataire, compensé par l’indemnité d’éviction, « égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement », selon le Code du Commerce (Art. L145-14) qui encadre le versement de cette indemnité. Le locataire, pour la toucher, doit réunir toutes les conditions du droit au renouvellement de son bail. Attention, il n’est pas rare que le bailleur puise refuser le renouvellement du bail sans avoir besoin de verser l’indemnité, en invoquant l’un des motifs prévus par la loi : un motif grave et légitime envers le locataire (sous-location, non exploitation du fonds de commerce), insalubrité du bâtiment, non-inscription du locataire au Registre du Commerce … Dans tous les cas, une action judiciaire peut être intentée par le locataire dans les deux ans suivant l’éviction.
Bail commercial : l’exécution de l’indemnité d’éviction
Après une décision du juge qui fixe le montant définitif de l’indemnité forfaitaire, le bailleur dispose encore d’un délai de 15 jours pour renouveler son bail commercial, qui l’exonère donc du paiement. Passé ce délai, le locataire doit s’adresser à un huissier de justice pour lui adresser, sous son contrôle, un commandement de payer dans les trois mois, sous peine de s’exposer à des intérêts.
Même après l’expiration du bail, le locataire peut conserver les locaux tant que le paiement de l’indemnité d’éviction n’est pas effective ; le loyer se transforme alors en une indemnité d’occupation, qui correspond à la valeur locative du bien.
Une fois l’indemnité d’éviction payée, le locataire a obligation de quitter les lieux dans les trois mois suivants le versement ou la notification du versement par le bailleur à un séquestre. Si ce n’est pas respecté, une mise en demeure a lieu et une indemnité de 1% par jour de retard peut être retenue. Le bailleur peut aussi se tourner vers le Tribunal pour réclamer des dommages et intérêts.
