Comment déterminer les frais accessoires à l’indemnité d’éviction en cas de non renouvellement du bail commercial ?

Si le bail commercial ne se voit pas renouveler, le bailleur se doit (sauf quelques cas soumis à exception), de verser au locataire une indemnité d’éviction qui comprend plusieurs éléments pour sa comptabilité, parmi lesquels la valeur marchande du fonds de commerce, qui peut être augmentée des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et divers droits de mutation à payer contre un fond de même valeur.

Un locataire peut demander en justice la fixation de l’indemnité d’éviction, si celle proposée initialement par le propriétaire du local commercial ne lui convient pas et qu’il s’estime lésé par ce congé. Par exemple, si celui-ci souhaite faire intégrer en plus les frais de réinstallation et le montant de la perte du stock.
Attention, ce n’est pas parce que le locataire fait la demande que celle-ci va obligatoirement être acceptée, la cour d’appel peut rejeter ces demandes si elles ne sont pas assez justifiées (bien détailler les frais de réinstallation éventuels) ou si le délai est trop long entre le congé et la remise des clés (le stock peut être vendu dans ce laps de temps).
Idem, la Cour de Cassation peut censurer la décision préalable pour de multiples raisons comme : le bailleur doit prouver que le locataire d’un fonds non transférable ne se réinstallera pas dans un autre fonds ; sinon, à défaut, il est tenu de l’indemniser des frais de réinstallation ; le moment de la remise des clefs par le locataire n’est pas de nature à exclure le lien de causalité entre le non-renouvellement du bail et la perte d’au moins une partie du stock.

Attention, le but premier de l’indemnité d’éviction légale due au locataire d’un bail commercial non renouvelé est de compenser le préjudice causé par le défaut de renouvellement, à ce titre, elle peut donc comprendre les frais accessoires, donc tous les frais que le locataire peut engager du fait de son éviction comme les frais de réinstallation. Si le bailleur arrive à prouver qu’ils ne sont pas justifiés, il peut faire sauter ces frais ; mais c’est bel et bien au bailleur de prouver l’absence de préjudice du locataire à ce titre et ce dernier n’a pas à établir de facture au soutien de sa demande d’indemnisation pour un projet précis de réinstallation.

Pour information complémentaire, le stock est de base valorisée avec le fonds de commerce, considéré comme une universalité qui comprend donc les immobilisations et les stocks.